PIT-39 - Rozliczenie PIT 39 online za 2017 w 2018 roku

PIT-39 sprzedaż, zbycie nieruchomości

Deklarację PIT-39 składa się w związku z rozliczeniem przychodu z tytułu zbycia prywatnie nieruchomości i realizacji prywatnie praw związanych z nieruchomościami. Deklaracji nie składa się w trakcie roku, lecz po jego zakończeniu, nawet jeżeli nieruchomość zbyto w jego trakcie (np. w styczniu). Na druku składanym za rok 2017 wykazać należy przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych w latach 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 i 2017. Zbycie prywatnie nieruchomości nabytej w 2009 r. nie spowoduje konieczności rozliczenia jej - przychód nie podlega opodatkowaniu i nie trzeba z tego tytułu płacić podatku i rozliczać się z fiskusem (od końca roku jej nabycia minęło bowiem 5 lat). W przypadku prowadzącego działalność, przychód ze sprzedaży nieruchomości może być rozliczany w sposób szczególny i co do zasady nie musi znaleźć się na PIT-39.

Deklaracji nie składają przedsiębiorcy, którzy sprzedają nieruchomości zaliczone do majątku z działalności gospodarczej – taka sprzedaż dotyczy majątku firmowego i wymaga rozliczenia go w ramach przychodów z tej działalności. Wyjątkowo na PIT-39 wprowadzić należy jednak przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej:

  • budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
  • lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
  • gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz
  • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zaliczka, zadatek, kaucja z tytułu umów przedwstępnych, a także podpisanie umowy sprzedaży czy zamiany nie powoduje obowiązku wpłacania zaliczki na podatek w trakcie roku. Podatek płaci się w całości do 30 kwietnia 2018 r. Do tej daty należy również złożyć deklarację PIT-39. Możliwe jest wcześniejsze złożenie deklaracji podatkowej – a zapłacenie podatku do tego terminu, czyli do 30 kwietnia 2018 r.

Deklaracja Pobierz Opis deklaracji
PIT-39 (8)

Zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) - dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych lub wybudowanych po dniu 31 grudnia 2008 r.

PIT/Z (6) Informacja o wysokości dochodu (straty) z pozarolniczej działalności gospodarczej, prowadzonej przez podatników korzystających ze zwolnienia na podstawie art. 44 ust.7a ustawy 

Zbycie nieruchomości nabytej lub wybudowanej przed 2010 r. (do 31 grudnia 2009 r.) nie musi być deklarowane i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Datą nabycia nieruchomości jest data podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Datą wybudowania – data oddania nieruchomości do użytkowania. U podatników zbywających nieruchomość kupioną z wybudowanym następnie na niej budynkiem (np. domem), datą nabycia jest data kupna gruntu, a nie data oddania do używania wybudowanego budynku.

Małżonkowie sprzedający wspólnie nieruchomość, objętą wspólnością majątkową małżeńską – złożą 2 deklaracje, każdy wykaże przychód ze swojego udziału we współwłasności.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem ryczałtowym – 19% podstawy opodatkowania. Stawka podatku nie zależy od tego, jakie jeszcze przychody uzyskuje rozliczający zbycie nieruchomości.

Podstawą opodatkowania pozostaje dochód, czyli przychód po odjęciu kosztów uzyskania. Odrębnie ustalić trzeba przychód a odrębnie koszty.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Chodzi o kwoty wydatków na akt notarialny, ogłoszenia o zbyciu, kosztów pośrednictwa.

Obniżenie ceny poniżej wartości innej niż rynkowa musi być uzasadnione. Jeśli cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Jeśli odbiega od wartości rynkowej ze względu na szczególne przyczyny (np. stan nieruchomości, obciążenia hipoteczne), powinny one być wskazane w umowie, ewentualnie wskazane organowi skarbowemu.

Nie można zatem sprzedawać nieruchomości w cenie dowolnej, ustalonej bez uzasadnienia przez strony, tylko celem obniżenia podatku dochodowego oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Koszty zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się:

  • udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz
  • kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Koszty nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Uwaga !

W przypadku nieruchomości nabytej prywatnie, wykorzystywanej w celach prowadzonej działalności gospodarczej, przychód należy uwzględnić w działalności, mimo że nie została ona zaliczona do środków trwałych prowadzącego firmę (por. NSA z 17.09.2009 r., sygn. akt II FSK 545/08). Tym niemniej istnieją również wyroki przeciwne, mówiące o tym, że przychody ze sprzedaży majątku prywatnego, który nie znajduje się w ewidencji środków trwałych, można rozliczyć w ramach sprzedaży prywatnej (np. NSA w wyroku z 15 grudnia 2011 r., sygn. akt II FSK 1151/10).