Deklarację PIT-39 składa się w związku z rozliczeniem przychodu z tytułu zbycia prywatnie nieruchomości i realizacji prywatnie praw związanych z nieruchomościami. Deklaracji nie składa się w trakcie roku, lecz po jego zakończeniu, nawet jeżeli nieruchomość zbyto w jego trakcie (np. w styczniu). Na druku składanym za rok 2025 wykazać należy przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych w latach 2019-2025.

Źródło: shutterstock.com

Zbycie prywatnie nieruchomości nabytej w 2018 roku nie spowoduje konieczności rozliczenia jej – przychód nie podlega opodatkowaniu i nie trzeba z tego tytułu płacić podatku i rozliczać się z fiskusem (od końca roku jej nabycia minęło bowiem 5 lat). W przypadku prowadzącego działalność, przychód ze sprzedaży nieruchomości może być rozliczany w sposób szczególny i co do zasady nie musi znaleźć się na PIT-39.

Zyskaj maksymalny zwrot z PIT

Intuicyjny kreator, krok po kroku przeprowadzi Cię przez wszystkie ulgi

Bezpłatnie:

Rozlicz e-pity online Pobierz e-pity 2025

PIT-39 a spadek, rozwód

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

PIT-39 a ulga mieszkaniowa

W deklaracji PIT-39 podatnicy bardzo często wskazują, że przychody ze sprzedaży nieruchomości przeznaczać będą na realizowanie własnych celów mieszkaniowych. W takim przypadku mają oni możliwość korzystać z ulgi podatkowej i podatku od sprzedaży nie płacić. Ulga nie przysługuje jednak na zasadzie prostej – ile przychodu wystąpiło, tyle mogę wydać, lecz liczy się ją w odmienny sposób.

W deklaracji PIT-39 wskazać należy ulgę z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w kwocie w jakiej podatnik zamierza uczynić w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku sprzedaży dotychczasowej nieruchomości, wydatki na własne cele mieszkaniowe. Limit takich wydatków oblicza się mnożąc planowany koszt wasnych celów mieszkaniowych oraz dochód uzyskany ze sprzedaży, a następnie kwotę tę dzieląc przez przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości do tej pory posiadanej.

W sytuacji, w której nie dojdzie do realizacji celów mieszkaniowych, podatnik obowiązany jest skorygować deklarację PIT-39 , usunąć z niej deklarowaną kwotę zwolnienia oraz wpłacić zaległy podatek z PIT-39 łącznie z odsetkami za zwłokę, liczonymi według stawki 8% rocznie (chyba że korekta będzie miała miejsce w przeciągu 6 miesięcy od terminu na złożenie PIT-39, wówczas odsetki będą niższe, 4% rocznie).

Podmioty zobowiązane i niezobowiązane do złożenia PIT-39

Deklaracji nie składają przedsiębiorcy, którzy sprzedają nieruchomości zaliczone do majątku z działalności gospodarczej – taka sprzedaż dotyczy majątku firmowego i wymaga rozliczenia go w ramach przychodów z tej działalności. Wyjątkowo na PIT-39 wprowadzić należy jednak przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
• gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zaliczka, zadatek, kaucja z tytułu umów przedwstępnych, a także podpisanie umowy sprzedaży czy zamiany nie powoduje obowiązku wpłacania zaliczki na podatek w trakcie roku. Podatek płaci się w całości do 30 kwietnia 2026 r. Do tej daty należy również złożyć deklarację PIT-39. Możliwe jest wcześniejsze złożenie deklaracji podatkowej – a zapłacenie podatku do tego terminu, czyli do 30 kwietnia 2026 r.

Deklaracja	Pobierz	Opis deklaracji
PIT-39		Zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty)
PIT/Z		Informacja o wysokości dochodu (straty) z pozarolniczej działalności gospodarczej, prowadzonej przez podatników korzystających ze zwolnienia na podstawie art. 44 ust. 7a ustawy

Małżonkowie sprzedający wspólnie nieruchomość, objętą wspólnością majątkową małżeńską – złożą dwie deklaracje, każdy wykaże przychód ze swojego udziału we współwłasności.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem ryczałtowym – 19% podstawy opodatkowania. Stawka podatku nie zależy od tego, jakie jeszcze przychody uzyskuje rozliczający zbycie nieruchomości.

Podstawą opodatkowania pozostaje dochód, czyli przychód po odjęciu kosztów uzyskania. Odrębnie ustalić trzeba przychód a odrębnie koszty.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Chodzi o kwoty wydatków na akt notarialny, ogłoszenia o zbyciu, kosztów pośrednictwa.

Obniżenie ceny poniżej wartości innej niż rynkowa musi być uzasadnione. Jeśli cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Jeśli odbiega od wartości rynkowej ze względu na szczególne przyczyny (np. stan nieruchomości, obciążenia hipoteczne), powinny one być wskazane w umowie, ewentualnie wskazane organowi skarbowemu.

Nie można zatem sprzedawać nieruchomości w cenie dowolnej, ustalonej bez uzasadnienia przez strony, tylko celem obniżenia podatku dochodowego oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Koszty zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się:

• udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz
• kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Koszty nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.