PIT-y roczne 2014
Pomoc eksperta

PIT-39 sprzedaż, zbycie nieruchomości

Deklarację PIT-39 składa się w związku z rozliczeniem przychodu z tytułu zbycia prywatnie nieruchomości i realizacji prywatnie praw związanych z nieruchomościami. Deklaracji nie składa się w trakcie roku, lecz po jego zakończeniu, nawet jeżeli nieruchomość zbyto w jego trakcie (np. w styczniu). Na druku składanym za rok 2014 wykazać należy przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych w latach 2010, 2011, 2012, 2013 i 2014. Zbycie prywatnie nieruchomości nabytej w 2009 r. nie spowoduje konieczności rozliczenia jej - przychód nie podlega opodatkowaniu i nie trzeba z tego tytułu płacić podatku i rozliczać się z fiskusem (od końca roku jej nabycia minęło bowiem 5 lat). W przypadku prowadzącego działalność, przychód ze sprzedaży nieruchomości może być rozliczany w sposób szczególny i co do zasady nie musi znaleźć się na PIT-39.

Deklaracji nie składają przedsiębiorcy, którzy sprzedają nieruchomości zaliczone do majątku z działalności gospodarczej – taka sprzedaż dotyczy majątku firmowego i wymaga rozliczenia go w ramach przychodów z tej działalności. Wyjątkowo na PIT-39 wprowadzić należy jednak przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej:

  • budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
  • lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
  • gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz
  • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zaliczka, zadatek, kaucja z tytułu umów przedwstępnych, a także podpisanie umowy sprzedaży czy zamiany nie powoduje obowiązku wpłacania zaliczki na podatek w trakcie roku. Podatek płaci się w całości do 30 kwietnia 2015 r. Do tej daty należy również złożyć deklarację PIT-39. Możliwe jest wcześniejsze złożenie deklaracji podatkowej – a zapłacenie podatku do tego terminu, czyli do 30 kwietnia 2015 r.

Zbycie nieruchomości nabytej lub wybudowanej przed 2010 r. (do 31 grudnia 2009 r.) nie musi być deklarowane i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Datą nabycia nieruchomości jest data podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Datą wybudowania – data oddania nieruchomości do użytkowania. U podatników zbywających nieruchomość kupioną z wybudowanym następnie na niej budynkiem (np. domem), datą nabycia jest data kupna gruntu, a nie data oddania do używania wybudowanego budynku.

Małżonkowie sprzedający wspólnie nieruchomość, objętą wspólnością majątkową małżeńską – złożą 2 deklaracje, każdy wykaże przychód ze swojego udziału we współwłasności.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem ryczałtowym – 19% podstawy opodatkowania. Stawka podatku nie zależy od tego, jakie jeszcze przychody uzyskuje rozliczający zbycie nieruchomości.

Podstawą opodatkowania pozostaje dochód, czyli przychód po odjęciu kosztów uzyskania. Odrębnie ustalić trzeba przychód a odrębnie koszty.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Chodzi o kwoty wydatków na akt notarialny, ogłoszenia o zbyciu, kosztów pośrednictwa.

Obniżenie ceny poniżej wartości innej niż rynkowa musi być uzasadnione. Jeśli cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Jeśli odbiega od wartości rynkowej ze względu na szczególne przyczyny (np. stan nieruchomości, obciążenia hipoteczne), powinny one być wskazane w umowie, ewentualnie wskazane organowi skarbowemu.

Nie można zatem sprzedawać nieruchomości w cenie dowolnej, ustalonej bez uzasadnienia przez strony, tylko celem obniżenia podatku dochodowego oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Koszty zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się:

  • udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz
  • kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Koszty nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

 

Uwaga !

W przypadku nieruchomości nabytej prywatnie, wykorzystywanej w celach prowadzonej działalności gospodarczej, przychód należy uwzględnić w działalności, mimo że nie została ona zaliczona do środków trwałych prowadzącego firmę (por. NSA z 17.09.2009 r., sygn. akt II FSK 545/08). Tym niemniej istnieją również wyroki przeciwne, mówiące o tym, że przychody ze sprzedaży majątku prywatnego, który nie znajduje się w ewidencji środków trwałych, można rozliczyć w ramach sprzedaży prywatnej (np. NSA w wyroku z 15 grudnia 2011 r., sygn. akt II FSK 1151/10).

Piotr Szulczewski
Analityk Bankier.pl Firma i Podatki

  • data utworzenia: 23-07-2014
  • data modyfikacji: 14-08-2014

Komentarze

Brak komentarzy
Dodaj swój komentarz
Drukuj