PIT-y roczne 2014
Pomoc eksperta

PIT-39 sprzedaż, zbycie nieruchomości

Deklarację PIT-39 składa się w związku z rozliczeniem przychodu z tytułu zbycia prywatnie nieruchomości i realizacji prywatnie praw związanych z nieruchomościami. Deklaracji nie składa się w trakcie roku, lecz po jego zakończeniu, nawet jeżeli nieruchomość zbyto w jego trakcie (np. w styczniu). Na druku składanym za rok 2014 wykazać należy przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych w latach 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 i 2014. Zbycie prywatnie nieruchomości nabytej w 2008 r. nie spowoduje konieczności rozliczenia jej - przychód nie podlega opodatkowaniu i nie trzeba z tego tytułu płacić podatku i rozliczać się z fiskusem (od końca roku jej nabycia minęło bowiem 5 lat). W przypadku prowadzącego działalność, przychód ze sprzedaży nieruchomości może być rozliczany w sposób szczególny i co do zasady nie musi znaleźć się na PIT-39.

Deklaracji nie składają przedsiębiorcy, którzy sprzedają nieruchomości zaliczone do majątku z działalności gospodarczej – taka sprzedaż dotyczy majątku firmowego i wymaga rozliczenia go w ramach przychodów z tej działalności. Wyjątkowo na PIT-39 wprowadzić należy jednak przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej:

  • budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
  • lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
  • gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz
  • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zaliczka, zadatek, kaucja z tytułu umów przedwstępnych, a także podpisanie umowy sprzedaży czy zamiany nie powoduje obowiązku wpłacania zaliczki na podatek w trakcie roku. Podatek płaci się w całości do 30 kwietnia 2015 r. Do tej daty należy również złożyć deklarację PIT-39. Możliwe jest wcześniejsze złożenie deklaracji podatkowej – a zapłacenie podatku do tego terminu, czyli do 30 kwietnia 2015 r.

 

Bezpłatne  SMS Opis deklaracji
PIT-39 (6) Zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) - dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych lub wybudowanych po dniu 31 grudnia 2008 r.
PIT/ZG (5) Informacja o wysokości dochodów z zagranicy i zapłaconym podatku w roku podatkowym
ZAP-3 (3) Zgłoszenie aktualizacyjne osoby fizycznej będącej podatnikiem
- obowiązujące od 1 grudnia 2014 r.

 

Zbycie nieruchomości nabytej lub wybudowanej przed 2009 r. (do 31 grudnia 2008 r.) nie musi być deklarowane i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Datą nabycia nieruchomości jest data podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Datą wybudowania – data oddania nieruchomości do użytkowania. U podatników zbywających nieruchomość kupioną z wybudowanym następnie na niej budynkiem (np. domem), datą nabycia jest data kupna gruntu, a nie data oddania do używania wybudowanego budynku.

Małżonkowie sprzedający wspólnie nieruchomość, objętą wspólnością majątkową małżeńską – złożą 2 deklaracje, każdy wykaże przychód ze swojego udziału we współwłasności.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem ryczałtowym – 19% podstawy opodatkowania. Stawka podatku nie zależy od tego, jakie jeszcze przychody uzyskuje rozliczający zbycie nieruchomości.

Podstawą opodatkowania pozostaje dochód, czyli przychód po odjęciu kosztów uzyskania. Odrębnie ustalić trzeba przychód a odrębnie koszty.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Chodzi o kwoty wydatków na akt notarialny, ogłoszenia o zbyciu, kosztów pośrednictwa.

Obniżenie ceny poniżej wartości innej niż rynkowa musi być uzasadnione. Jeśli cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Jeśli odbiega od wartości rynkowej ze względu na szczególne przyczyny (np. stan nieruchomości, obciążenia hipoteczne), powinny one być wskazane w umowie, ewentualnie wskazane organowi skarbowemu.

Nie można zatem sprzedawać nieruchomości w cenie dowolnej, ustalonej bez uzasadnienia przez strony, tylko celem obniżenia podatku dochodowego oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Koszty zbycia stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się:

  • udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz
  • kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Koszty nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

 

Uwaga !

W przypadku nieruchomości nabytej prywatnie, wykorzystywanej w celach prowadzonej działalności gospodarczej, przychód należy uwzględnić w działalności, mimo że nie została ona zaliczona do środków trwałych prowadzącego firmę (por. NSA z 17.09.2009 r., sygn. akt II FSK 545/08). Tym niemniej istnieją również wyroki przeciwne, mówiące o tym, że przychody ze sprzedaży majątku prywatnego, który nie znajduje się w ewidencji środków trwałych, można rozliczyć w ramach sprzedaży prywatnej (np. NSA w wyroku z 15 grudnia 2011 r., sygn. akt II FSK 1151/10).

Piotr Szulczewski
Analityk Bankier.pl Firma i Podatki

  • data utworzenia: 23-07-2014
  • data modyfikacji: 08-12-2014

Komentarze

Autor: Seb (16-12-2014 12:12:03)
Temat: Rozliczenie spłaty kredytu w koszcie
Czy koszt kapitału spłaty kredytu jest uznany jako koszty uzyskania przychodu i obniża podstawę do odliczenia podatku?
Autor: tomek (26-11-2014 23:04:57)
Temat: zbycie kilku nieruchomości w jednym roku
Jak rozliczyć zakup mieszkania ( w jednym roku 2011)w styczniu za 110 sprzedaż go w marcu za 120, następnie zakup kolejnego w kwietniu za 130 i...pokaż całą treść
Jak rozliczyć zakup mieszkania ( w jednym roku 2011)w styczniu za 110 sprzedaż go w marcu za 120, następnie zakup kolejnego w kwietniu za 130 i sprzedaz w maju za 150 a następnie zakup w 2012 za kwotę 300 ( zwolnienie podatkowe). Rozliczamy każde mieszkanie osobno czy sumujemy kwoty w poszczególnych polach deklaracji. zwiń
Autor: Staszek (19-09-2014 20:02:44)
Temat: Data nabycia
Odpowiedz na moje wczesniejsze pytanie znalazlem w innym artykule Pana Piotra: Spadek. Wynika z niego: " spadkobierca nabywa spadek już z chwilą śmierci ". Duze dzieki dla...pokaż całą treść
Odpowiedz na moje wczesniejsze pytanie znalazlem w innym artykule Pana Piotra: Spadek. Wynika z niego: " spadkobierca nabywa spadek już z chwilą śmierci ". Duze dzieki dla Autora! zwiń
Autor: Staszek (19-09-2014 07:14:02)
Temat: Data nabycia
Nieruchomosc nabylem w spadku po rodzicach. Czy data nabycia to data smierci rodzicow (rok 2009), czy tez data postanowienia sadu w sprawie nabycia spadku (rok 2013)?
Autor: kristo (13-09-2014 07:14:34)
Temat: spodek i sprzedaz
czy ztrudnajac firme mozna odliczyc fakture na robocizne plus materialy
Autor: Sylwia (10-09-2014 13:46:48)
Temat: podatek a spłata komornika z przychodu
W dniu 3 września 2014 r. dokonałam sprzedaży lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku podzielenia swojego własnego mieszkania o powierzchni 82, 5 m2, położonego przy ul. X w...pokaż całą treść
W dniu 3 września 2014 r. dokonałam sprzedaży lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku podzielenia swojego własnego mieszkania o powierzchni 82, 5 m2, położonego przy ul. X w Warszawie na dwa mniejsze mieszkania. Mieszkanie, które podzieliłam było zakupione na kredyt przeze mnie i byłego męża w 2004 roku w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej. Rozwiedliśmy się w kwietniu 2007 r. W dniu 5 stycznia 2012 r. wydane zostało postanowienie sądu o podziale majątku dorobkowego i mieszkanie o powierzchni 82, 5 m2 zostało w całości przyznane mi, w zamian za to miałam spłacić mojego byłego męża w kwocie 100.000 złotych. Były mąż dochodząc swoich pieniędzy skierował sprawę do komornika. Komornik wszczął postępowanie egzekucyjne na mieszkaniu, włącznie z domaganiem się licytacji mieszkania W wyniku ustalenia licytacji bank wypowiedział mi kredyt. Sprawa wniosku o licytację zaważyła o wypowiedzeniu przez bank kredytu w listopadzie 2013 r. Stanęłam przed koniecznością zdobycia środków na spłatę wierzytelności wobec byłego męża. Jedynym możliwym sposobem był podział mieszkania na dwa mniejsze mieszkania i sprzedaż jednego z nich, aby zaspokoić wierzytelność u komornika i uniknąć licytacji nieruchomości. Dopiero od momentu podziału majątku tj. od stycznia 2012 r. mogłam samodzielnie rozporządzać nieruchomością. Środki na podzielenie mieszkania i wykończenie w sumie dwóch mieszkań pożyczałam i pożyczam od swojej rodziny. Decyzje o samodzielności lokali otrzymałam 11 lipca 2014 r. W dniu 1 września dwie osobne księgi wieczyste, natomiast w dniu 3 września 2014 r. podpisałam akt notarialny sprzedając jedno z tych mieszkań o powierzchni 35,78 m za kwotę 215000 złotych. Mieszkanie o numerze 5 pozostało nadal moją własnością, a jego powierzchnia po podziale wynosi 46,72 m2. Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania nr 6 zasilają wierzytelność u komornika w kwocie 141.654,57 złotych. Reszta środków wpływa na moje konto: ze środków własnych kupującego – 15.500 złotych, 57.845,43 złotych z ostatniej transzy z banku, w którym kupujący bierze kredyt na zakup tejże nieruchomości. Środki, które mi zostają po opłaceniu komornika muszę oddać rodzinie. Były to pieniądze pożyczane na przeprowadzenie całej transakcji przebudowy, wykończenia, zakupu wyposażenia do mieszkań (w jednym mieszkaniu trzeba było od podstaw utworzyć kuchnię a w drugim mieszkaniu łazienkę), opłacenie formalności związanych ustaleniem dwóch ksiąg wieczystych dla odrębnych lokali. Środki pozostałe mi po spłacie komornika pokrywają w całości koszta związane z doprowadzeniem lokali do warunków nadających się do zamieszkania. Swoje mieszkanie (nr 5) ciągle mam w stanie remontu, który będę realizowała w miarę swoich możliwości. Czy obowiązuje mnie zapłącenie podatku w przypadku gdy nabycie nieruchomości było w 2004 roku (w trakcei trwania małżeństwa) a w 2012 r. mieszkanie zostało mi przyznane w całości przez postanowienie sądu w ramach rozliczenia majątku małżeńskiego?zwiń
Autor: Zespół PIT.pl (21-08-2014 12:33:37)
Temat: Re: w sprawie błędu
Witam i dziękuję za zgłoszenie. Faktycznie w tekscie znalazła się luka, którą natychmiast wyeliminowaliśmy. Przepraszamy za utrudnienia....pokaż całą treść
Witam i dziękuję za zgłoszenie. Faktycznie w tekscie znalazła się luka, którą natychmiast wyeliminowaliśmy. Przepraszamy za utrudnienia. zwiń
Autor: adam (21-08-2014 12:17:31)
Temat: pit-39
w artykule http://www.pit.pl/pit-39/ jest błąd. Zbycie prywatnej nieruchomości nabytej w 2009 roku trzeba opodatkować i wykazać w pit-39 za rok 2014. Dopiero z końcem roku 2014 minie...pokaż całą treść
w artykule http://www.pit.pl/pit-39/ jest błąd. Zbycie prywatnej nieruchomości nabytej w 2009 roku trzeba opodatkować i wykazać w pit-39 za rok 2014. Dopiero z końcem roku 2014 minie termin kiedy sprzedaż będzie wolna od podatku.zwiń
Pokaż wszystkie komentarze
Dodaj swój komentarz
Drukuj