Jak rozliczyć najem za 2022 r. - ryczałt czy zasady ogólne?

2 maja 2023 roku mija czas na rozliczenie przychodów z najmu. Wyjątkwo podatnicy mogą jeszcze za pomocą rozliczenia podatkowego zmienić formę opodatkowania i rozliczyć się zamiast ryczałtowo na zasadach ogólnych. Kiedy i jak zapłacić podatek od przychodów z najmu? Którą formę opodatkowania wybrać? Czy najem należy zgłaszać fiskusowi? Redakcja PIT.pl wyjaśnia.

» Podatek od najmu prywatnego. Kto płaci, do kiedy i ile?

Podatek od przychodów z najmu

Podatnicy dotąd mogli opodatkować przychody z najmu na zasadach ogólnych i ryczałcie. Od 2023 r. jedyną formą opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu będzie ryczałt. Osoby, które wynajmują mieszkanie jako osoby prywatne i nieprowadzące działalności gospodarczej, nie mają obowiązku zgłaszania umowy najmu fiskusowi. Inaczej ma się kwestia wynajmu na zasadach wynajmu okazjonalnego.

Najem za 2022 rok można rozliczyć, korzystając z zasad ogólnych albo ryczałtu. Jest to jednak już ostatni taki rok, kiedy będzie można jeszcze przychody z najmu rozliczyć na zasadach ogólnych. Od 2023 r. najem będzie możliwy do rozliczenia wyłącznie poprzez zapłatę ryczałtu.

Najem na zasadach ogólnych za 2022 r.

Reforma podatkowa i zmiany wprowadzone w ramach Polskiego ładu sprawiają, że w 2022 r. po raz ostatni podatnicy będą mogli rozliczyć najem na zasadach ogólnych. Podatnicy, którzy wybrali zasady ogólny zapłacą za 2022 r. 12 % podatku jeżeli ich dochód nie przekroczy 120 000 zł. W przypadku przekroczenia pierwszego progu podatkowego od nadwyżki trzeba będzie zapłacić 32% podatku. Podatnicy rozliczający najem na zasadach ogólnych mają prawo do tego aby odjąć od przychodu z najmu koszty, bowiem w ich przypadku opodatkowaniu podlega dochód. Kosztem dla wynajmującego mogą być np. wydatki na remont, przeprowadzony w trakcie, odsetki od kredytu hipotecznego, odpisy amortyzacyjne). 

Źródło: shutterstock

Najem prywatny – rozliczenie za 2022 r.

Podatnicy, którzy w 2022 r. opodatkowują swoje przychody z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będą mogli je rozliczyć na zasadach ogólnych. Wystarczy, że po zakończeniu roku zawiadomią o tym naczelnika urzędu skarbowego w zeznaniu PIT-36. Zeznanie trzeba będzie złożyć  do 2 maja 2023 r. Osoby, które zdecydują się na zamianę zapłacą za 2022 r. PIT od dochodów uzyskanych z najmu prywatnego według skali podatkowej. Tym samym skorzystają z obniżonej z 17% do 12% stawki podatku do kwoty 120 tys. zł. oraz 30 tys. kwoty wolnej od podatku – za cały rok podatkowy.

Kwota wolna od podatku a przychód z najmu w 2022 r.

Podatnicy rozliczający najem na zasadach ogólnych mogą skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Od stycznia 2022 roku kwota ta wzrosła i wynosi 30 000 zł. Wyższa kwota wolna od podatku wynika także, że zmian które wprowadzono za sprawą Polskiego ładu. Wynajmujący, których dochód z najmu nie przekroczył 30 000 zł kwoty wolnej od podatku mają jednak obowiązek rozliczenia się z fiskusem. Nie muszą jedynie opłacać zaliczek na podatek. W przypadku kiedy opłacali zaliczki, a dochód nie przekroczył kwoty wolnej w wysokości 30 000 zł będą mieli prawo do zwrotu podatku, która zostanie wyliczona w deklaracji PIT-36 , która podatnik ma obowiązek złożyć do urzędu skarbowego do 2 maja 2023 r.

Rozliczenie najmu ryczałtem za 2022 r.

Podatnicy, którzy zdecydowali się na opodatkowanie przychodów z najmu ryczałtem zobowiązani są do tego aby opłacić ryczałt miesięcznie lub kwartalnie. W przypadku opłacania ryczałtu miesięcznie wystarczy terminowa wpłata podatku na mikrorachunek i złożenie rocznego zeznania podatkowego PIT-28 do 2 maja 2023 r.

Podatnicy, którzy chcą płacić ryczałt kwartalnie muszą powiadomić o swoim wyborze fiskusa.

W przypadku podatku ryczałtowego opodatkowany jest przychód z najmu, podatnik nie ma możliwości odliczenia ponoszonych kosztów oraz nie ma możliwości skorzystania z kwoty wolnej od podatku.  

Stawki ryczałtu w przypadku przychodów z najmu

Wysokość podatku od najmu zależy od kwoty przychodu. I tak podatnik zapłaci:

• 8,5% ryczałt, jeśli jego przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100 tys. zł rocznie,
• 12,5% ryczałt, jeżeli jego przychody z najmu są wyższe niż 100 tys. zł rocznie.

Trzeba pamiętać, że ryczałt od najmu 2022 zgodnie ze stawką 12,5% płaci się od nadwyżki ponad 100 000 zł. Jeżeli przychód podatnika wynosi 120 000 zł, to podatek ryczałtowy do  kwoty 100 tys. zł opłacany jest według stawki 8,5%, a od 20 tys. zł 12,5%.

Najem za 2022 r. – ryczałt czy zasady ogólne?

W przypadku zasad ogólnych podatnik może odliczyć koszty i skorzystać z kwoty wolnej od podatku. W zakresie ryczałtu opodatkowany jest uzyskiwany przychód według określonej stawki.  

Zasady ogólne czy ryczałt przy wynajmie mieszkania

Źródło: Opracowanie pit.pl

Najem czy trzeba go zgłaszać fiskusowi?

W przypadku zwykłej umowy o najem mieszkania nie ma konieczności zgłaszania faktu najmu fiskusowi.  Wpłata pierwszej zaliczki, oznaczonej właściwym symbolem (PPE), jest wystarczającym sygnałem dla urzędu skarbowego, że podatnik osiąga przychody z najmu i będzie je rozliczał na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W przypadku kiedy podatnik chce opłacać ryczałt kwartalnie powinien poinformować o swoim zamiarze fiskusa. Do urzędu skarbowego należy zgłosić umowę najmu zawartą na zasadach najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny a formalności w urzędzie skarbowym - PIT.pl

Zaliczki miesięczne czy kwartalne

Ryczałt powinien być uiszczona na mikrorachunek podatkowy podatnika do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym pojawił się pierwszy przychód (w przypadku rozliczeń kwartalnych: do 20. dnia kolejnego kwartału). W przypadku zasad ogólnych podatnik opłaca zaliczkę na podatek dochodowy.

Prawo do rozliczeń kwartalnych  w formie ryczałtu przysługuje podatnikom, których przychody z tytułu najmu w roku poprzednim nie przekroczyły równowartości 200 tys. euro. O wyborze tej częstotliwości opłacania daniny nie trzeba informować urzędu skarbowego. Należy tylko zaznaczyć odpowiednią rubrykę w części U druku PIT 28 za rok, w którym podatek był opłacany kwartalnie.  O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnicy informują w zeznaniu PIT-28 składanym za rok podatkowy, w którym stosowali kwartalny sposób opłacania ryczałtu.

Który druk PIT należy wybrać rozliczając najem za 2022 r.?

W zależności od wybranej formy opodatkowania należy wybrać odpowiedni druk PIT.

• PIT -28 - wybiorą podatnicy rozliczający najem ryczałtem
• PIT -36 - wybiorą podatnicy rozliczający najem na zasadach ogólnych

Jeden termin na rozliczenie najmu za 2022 r.

W związku z reformą i zmianami dokonanymi za sprawą Polskiego ładu dochody i przychody z najmu należy rozliczyć do 2 maja 2023 r. wybierając właściwy formularz wskazany powyżej.

Podatek od najmu – na jaki rachunek go opłacić?

Podatnicy opłacający podatek od najmu uiszczają go na mikrorachunek podatkowy. Mikrorachunek to numer konta generowany indywidualnie dla każdego podatnika na podstawie numeru PESEL (gdy osoba nie prowadzi działalności gospodarczej) lub numeru NIP (gdy podatnik jest przedsiębiorcą).

W przypadku opłacających podatek od najmu na mikrorachunek należy wybrać właściwie typ formularza (PPE albo PIT 28 w przypadku ryczałtu, PIT 5 lub PIT 36 przy rozliczeniu się na zasadach ogólnych.

Co grozi za nie płacenie podatku od najmu?

W sytuacji, kiedy wynajmujący nie opłaca podatku od najmu, naraża się na kary, które może nałożyć fiskus. Zgodnie z kodeksem karnym skarbowym uchylanie się od płacenia należnych podatków może zostać uznane za przestępstwo lub wykroczenie skarbowe, zależnie od wysokości niezapłaconego podatku.

Fiskus może samodzielnie określić, ile wynosi zaległy podatek w sytuacji, kiedy wynajmujący unika jego zapłaty. W momencie wykazania braku uiszczenia podatku od najmu, podatnik otrzyma wezwanie do zapłaty należności wraz z odsetkami. Dodatkowo zostanie nałożona kara, która w przypadku wykroczenia, wynosi dwukrotność minimalnego wynagrodzenia za pracę. Natomiast przy przestępstwie karę ustala sąd, określając liczbę stawek dziennych i wysokość każdej z nich w powiązaniu z aktualnie obowiązującym minimalnym wynagrodzeniem za pracę. Sąd przy określaniu kary weźmie pod uwagę dochody, majątek, sytuację rodzinną i postawę podatnika, który nie płacił należnego od najmu podatku.

WynajemRyczałtOdliczenia w PITPIT-36Skala podatkowaKwota wolna od podatkuNieruchomości