Jak przygotować się do najmu prywatnego? Jakie podatki będzie trzeba zapłacić? Według jakiej stawki? Ryczałt czy zasady ogólne? Czy trzeba zgłaszać najem do urzędu skarbowego? Przeczytaj w poradniku PIT.pl.
Gdy zdecydujemy się na wynajmowanie mieszkania lub pokoju i znajdziemy lokatora (najemcę) – czy to samodzielnie czy za pośrednictwem biura nieruchomości oferującego pomoc w tej sprawie, trzeba zająć się podatkami. Jak wszystko (albo prawie wszystko) i dochody z najmu są opodatkowane.
W tym artykule zajmiemy się opodatkowaniem najmu prywatnego. Mieszkania, zwłaszcza, gdy ma się ich kilka, mogą być dużym źródłem przychodu. A zgodnie z definicją działalności gospodarczej – działalność wykonywana w sposób ciągły, zorganizowany i mający cel zarobkowy jest w rozumieniu prawa działalnością gospodarczą – nawet, jeśli nie została zarejestrowana w CEDIG.
Jednak my dziś skupimy się na wynajmie prywatnym. Wiele osób w tych niepewnych czasach lokowało oszczędności w zakup nieruchomości albo szybko kończyło inwestycję w postaci budowy wymarzonego domku jednorodzinnego, wyprowadzając się z bloku do domu z ogródkiem.
Naturalną koleją rzeczy jest wynajem dotychczasowego mieszkania, zwłaszcza gdy jest ono w mieście akademickim, a rynek wynajmu jest atrakcyjny. Również wiele młodych małżeństw i rodzin szuka obecnie mieszkań na wynajmu, gdy sytuacja gospodarcza nie pozwala im na zaciągnięcie kredytu na zakup własnego M.
Osoba fizyczna rozpoczynając swoją przygodę z wynajmem własnego mieszkania studentom czy innym osobom, nie tak dawno mogła wybierać formę opodatkowania dochodów z tego najmu pomiędzy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych albo opodatkowaniem na zasadach ogólnych, według skali podatkowej. Po zmianie przepisów w 2023 roku najem prywatny jest obowiązkowo opodatkowany podatkiem ryczałtowym.
Koniec z odliczaniem kosztów związanych np. z remontem mieszkania przed wynajęciem nowym lokatorom.
Jeżeli podatnik wybierze ryczałt ewidencjonowany, zamiast opodatkowania na zasadach ogólnych, to podatek wyniesie:
| Przychód | Stawka ryczałtu |
|---|---|
| do 100 tys. zł | 8,5 % przychodu |
| od nadwyżki ponad 100 tys. zł | 12,5 % przychodu |
Źródło: Opracowanie własne PIT.pl
Od 1 stycznia 2020 r. PIT, CIT i VAT płaci się do urzędu skarbowego wyłącznie na konto indywidualnego rachunku podatkowego (mikrorachunku podatkowego).
Numer swojego rachunku możesz sprawdzić w generatorze mikrorachunków podatkowych.
Aby sprawdzić swój numer mikrorachunku, należy podać:
Jeśli u przedsiębiorców niewiele się zmieni, poza dodatkowym obciążeniem niektórych z nich obowiązkową składką zdrowotną, to już właściciele oferujący najem prywatny muszą się zmierzyć z koniecznością dokonania matematycznych wyliczeń różnic podatkowych, jakie sprowadza na nich nowelizacja. To bowiem dla nich ostatni rok możliwości amortyzowania kosztów poniesionych na nabycie, udoskonalenie, remonty, wyposażenie, swojej nieruchomości. W 2022 r. amortyzacja nieruchomości mieszkalnych jest możliwa tylko dla majątku nabytego lub wytworzonego przed 1 stycznia 2022 r.
Dostosuj swoje umowy z najemcami do zmian 2023
Decydując się na formę opodatkowania najmu trzeba rozważyć nie tylko kwestię samej możliwości zaliczania kosztów uzyskania przychodu. Chodzi o to, że przy ryczałcie formalna kwestia rozliczeń z fiskusem jest prostsza. Również dokonując wyboru przejścia z najmu prywatnego na najem świadczony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej trzeba pamiętać o doliczeniu obowiązkowych składek na ubezpieczenia zdrowotne (zasadniczo to plus 9% od dochodu), ale i dodatkowych kosztów, jak wynagrodzenie biura rachunkowego czy księgowej.
– Rok 2022 to również czas przejściowy, by dostosować swoje umowy z najemcami. Sam ryczałt można pomniejszyć przy odpowiednich zapisach w umowie najmu przerzucając opłaty licznikowe za media i czynsz na najemcę. Istnieje też możliwość, by wysokość płaconych w ramach ryczałtu zaliczek, które jest obliczana i deklarowana przez właściciela mieszkania (wynajmującego), naliczana była według stawki 8,5% czy 12,5% ryczałtu od kwoty czystego zysku, jaki osiąga z wynajmu, a nie od całej kwoty otrzymywanej od najemcy (a więc bez opłat za media). Wówczas trzeba jednak pamiętać, by przez 5 lat przechowywać dokumenty potwierdzające, że naszym przychodem nie była cała kwota wpływająca co miesiąc od najemcy, a pomniejszona o opłaty regulowane na rzecz administracji, dostawców wody, prądu, czy gazu. To bowiem na podatniku będzie spoczywać ciężar udowodnienia tego faktu – podkreśla Paweł Chmielowiec z Kancelarii Prawnej Skarbiec.
Wynajmowanie mieszkania w formie najmu okazjonalnego znacząco różni się od zwykłego najmu prywatnego. Najem okazjonalny daje szerszą ochronę właścicielowi nieruchomości, ale wymaga zawarcia w formie aktu notarialnego i zgłoszenia w ciągu 14 dni do urzędu skarbowego.
Zwykły najem prywatny nie podlega obowiązkowi zgłaszania do naczelnika urzędu skarbowego ani przesyłania umowy najmu do wglądu. Jedynym obowiązkiem podatnika jest systematyczne odprowadzanie zaliczek miesięcznych na podatek dochodowy (czy to ryczałtowych czy na zasadach ogólnych).
Najem okazjonalny a formalności w urzędzie skarbowym – więcej w poradniku PIT.pl
Od 1 kwietnia 2026 r. usługi parkingowe dla samochodów i innych pojazdów będą musiały być ewidencjonowane na kasach rejestrujących. Obowiązek nie dotyczy wynajmu nieruchomości własnych - poinformowało Ministerstwo Finansów ...
Wprowadzenie obowiązkowego korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur wywołało wiele wątpliwości wśród podatników. Jednym z częściej pojawiających się pytań jest to, czy osoby wynajmujące nieruchomości w ramach tzw. najmu prywatnego również...
Zobowiązanie w zakresie podatku od nieruchomości stanowi obciążenie finansowe dla ich właścicieli, a jest ono znaczące, kiedy podatek trzeba opłacić z zastosowaniem stawki najwyższej. Wiele wątpliwości pojawia się w kwestii...
1 lipca zmienią się limity przychodów dla małżonków wynajmujących prywatnie nieruchomości. Zmiana ma znaczenie z uwagi na wysokość stawki podatku od ryczałtu (8,5% lub 12,5%). Co dokładnie oznacza dla małżonków?
Przychodem, który podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jest kwota czynszu najmu należnego zapłaconego na podstawie umowy najmu z uwzględnieniem kwot należnych od najemcy z tytułu zużycia mediów i przekazanych...
![Ryczałt za najem nie zawsze opłacalny [interpretacja KIS]](https://www.pit.pl/wp-content/uploads/2022/09/308306780424-300x200.jpg)
Formy opodatkowania najmu: wybór i zgłoszenie: Podatnicy rozliczający najem muszą dokonać wyboru formy rozliczenia przychodów z tego źródła: poprzez prowadzenie w tym zakresie działalności gospodarczej lub prywatnie, bez rozpoczynania działalności,...
