Jak przygotować się do najmu prywatnego? Jakie podatki będzie trzeba zapłacić? Według jakiej stawki? Ryczałt czy zasady ogólne? Czy trzeba zgłaszać najem do urzędu skarbowego? Przeczytaj w poradniku PIT.pl.
Gdy zdecydujemy się na wynajmowanie mieszkania lub pokoju i znajdziemy lokatora (najemcę) – czy to samodzielnie czy za pośrednictwem biura nieruchomości oferującego pomoc w tej sprawie, trzeba zająć się podatkami. Jak wszystko (albo prawie wszystko) i dochody z najmu są opodatkowane.
W tym artykule zajmiemy się opodatkowaniem najmu prywatnego. Mieszkania, zwłaszcza, gdy ma się ich kilka, mogą być dużym źródłem przychodu. A zgodnie z definicją działalności gospodarczej - działalność wykonywana w sposób ciągły, zorganizowany i mający cel zarobkowy jest w rozumieniu prawa działalnością gospodarczą – nawet, jeśli nie została zarejestrowana w CEDIG.
Jednak my dziś skupimy się na wynajmie prywatnym. Wiele osób w tych niepewnych czasach lokowało oszczędności w zakup nieruchomości albo szybko kończyło inwestycję w postaci budowy wymarzonego domku jednorodzinnego, wyprowadzając się z bloku do domu z ogródkiem.
Naturalną koleją rzeczy jest wynajem dotychczasowego mieszkania, zwłaszcza gdy jest ono w mieście akademickim, a rynek wynajmu jest atrakcyjny. Również wiele młodych małżeństw i rodzin szuka obecnie mieszkań na wynajmu, gdy sytuacja gospodarcza nie pozwala im na zaciągnięcie kredytu na zakup własnego M.
Osoba fizyczna rozpoczynając swoją przygodę z wynajmem własnego mieszkania studentom czy innym osobom, musi wiedzieć, że powinna przemyśleć formę opodatkowania dochodów z tego najmu. Do wyboru ma dwie formy:
Trzeba zacząć od tego, czy będziemy ponosić koszty np. przygotowania mieszkania do wynajmu? Malowanie ścian, zmiana podłóg , wyposażenia? – im większy i kosztowniejszy remont, tym bardziej trzeba przemyśleć, czy nie warto podjąć trudu rozliczania się na zasadach ogólnych. Bo tylko wówczas od przychodu z czynszu, właściciel mieszkania może odliczyć poniesione wcześniej koszty np. zakupu farb do pomalowania ścian, wymiany sanitariatów, czy zmiana podłóg. Oczywiście trzeba to udokumentować fakturami za towar i usługi, ale wówczas opodatkowanie na zasadach ogólnych pozwala na pomniejszenie przychodów o poniesione koszty i w pierwszych miesiącach zaliczka na podatek dochodowy za wynajmem do urzędu skarbowego będzie bardzo niska, a może nawet wyniesie zero. Zasady ogólne to nie tylko możliwość rozliczenia kosztów uzyskania przychodów, ale także okazja do rozliczenia ulg podatkowych. Ma to znaczenie wtedy, gdy najem jest twoim jedynym albo głównym źródłem dochodów.
Pierwszą zaliczkę na podatek dochodowy na zasadach ogólnych obliczamy w kolejnym miesiącu po otrzymaniu pierwszego czynszu od najmującego. Rozliczający najem prywatny mogą rozliczać się wyłącznie w ujęciu miesięcznym. Zaliczkę na ryczałt płacimy do 20. dnia kolejnego miesiąca. Jeśli pierwszy czynsz otrzymamy z góry np. 30 września, wówczas pierwszą zaliczkę do urzędu skarbowego powinniśmy zapłacić do 20 października.
Tylko przedsiębiorcy mogą wybrać kwartalne zaliczki na podatek dochodowy.
Skala podatkowa i rozliczanie podatku na zasadach ogólnych oznacza płacenie go według stawki 12% lub 32% od nadwyżki, po przekroczeniu pierwszego progu podatkowego , czyli od dochodów powyżej 120 tys. zł.
| Podstawa obliczenia podatku w złotych | W 2022 roku podatek wynosi | ||
|---|---|---|---|
| Ponad | Do | ||
| 120'000 zł | 12% | minus kwota zmniejszająca podatek | |
| 120'000 zł | 10.800 zł plus 32% nadwyżki ponad 120'000 zł | ||
Źródło: Opracowanie własne PIT.pl
Przy zasadach ogólnych ważne jest to, że podatek płacić się nie od kwoty czynszu płaconej nam przez lokatorów, a można pomniejszyć ją o koszty uzyskania poniesione w celu osiągnięcia przychodu. Stawkę 12 czy 32% będziemy więc liczyć od tylko od kwoty dochodu, czyli po odliczeniu kosztów.
Jeśli rozpoczynamy najem bez ponoszenia większych kosztów na start np. samodzielnie odmalujemy ściany czy po prostu mieszkanie nie wymaga nakładów, to należy rozważyć ryczałt.
Jeżeli podatnik wybierze ryczałt ewidencjonowany, zamiast opodatkowania na zasadach ogólnych, to podatek wyniesie:
| Przychód | Stawka ryczałtu |
|---|---|
| do 100 tys. zł | 8,5 % przychodu |
| od nadwyżki ponad 100 tys. zł | 12,5 % przychodu |
Źródło: Opracowanie własne PIT.pl
Ryczałt za najem nie zawsze opłacalny [interpretacja KIS]
Od 1 stycznia 2020 r. PIT, CIT i VAT płaci się do urzędu skarbowego wyłącznie na konto indywidualnego rachunku podatkowego (mikrorachunku podatkowego).
Numer swojego rachunku możesz sprawdzić w generatorze mikrorachunków podatkowych.
Aby sprawdzić swój numer mikrorachunku, należy podać:
Jeśli u przedsiębiorców niewiele się zmieni, poza dodatkowym obciążeniem niektórych z nich obowiązkową składką zdrowotną, to już właściciele oferujący najem prywatny muszą się zmierzyć z koniecznością dokonania matematycznych wyliczeń różnic podatkowych, jakie sprowadza na nich nowelizacja. To bowiem dla nich ostatni rok możliwości amortyzowania kosztów poniesionych na nabycie, udoskonalenie, remonty, wyposażenie, swojej nieruchomości. W 2022 r. amortyzacja nieruchomości mieszkalnych jest możliwa tylko dla majątku nabytego lub wytworzonego przed 1 stycznia 2022 r.
Dostosuj swoje umowy z najemcami do zmian 2023
Decydując się na formę opodatkowania najmu trzeba rozważyć nie tylko kwestię samej możliwości zaliczania kosztów uzyskania przychodu. Chodzi o to, że przy ryczałcie formalna kwestia rozliczeń z fiskusem jest prostsza. Również dokonując wyboru przejścia z najmu prywatnego na najem świadczony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej trzeba pamiętać o doliczeniu obowiązkowych składek na ubezpieczenia zdrowotne (zasadniczo to plus 9% od dochodu), ale i dodatkowych kosztów, jak wynagrodzenie biura rachunkowego czy księgowej.
- Rok 2022 to również czas przejściowy, by dostosować swoje umowy z najemcami. Sam ryczałt można pomniejszyć przy odpowiednich zapisach w umowie najmu przerzucając opłaty licznikowe za media i czynsz na najemcę. Istnieje też możliwość, by wysokość płaconych w ramach ryczałtu zaliczek, które jest obliczana i deklarowana przez właściciela mieszkania (wynajmującego), naliczana była według stawki 8,5% czy 12,5% ryczałtu od kwoty czystego zysku, jaki osiąga z wynajmu, a nie od całej kwoty otrzymywanej od najemcy (a więc bez opłat za media). Wówczas trzeba jednak pamiętać, by przez 5 lat przechowywać dokumenty potwierdzające, że naszym przychodem nie była cała kwota wpływająca co miesiąc od najemcy, a pomniejszona o opłaty regulowane na rzecz administracji, dostawców wody, prądu, czy gazu. To bowiem na podatniku będzie spoczywać ciężar udowodnienia tego faktu – podkreśla Paweł Chmielowiec z Kancelarii Prawnej Skarbiec.
Wynajmowanie mieszkania w formie najmu okazjonalnego znacząco różni się od zwykłego najmu prywatnego. Najem okazjonalny daje szerszą ochronę właścicielowi nieruchomości, ale wymaga zawarcia w formie aktu notarialnego i zgłoszenia w ciągu 14 dni do urzędu skarbowego.
Zwykły najem prywatny nie podlega obowiązkowi zgłaszania do naczelnika urzędu skarbowego ani przesyłania umowy najmu do wglądu. Jedynym obowiazkiem podatnika jest systematyczne odprowadzanie zaliczek miesięcznych na podatek dochodowy (czy to ryczałtowych czy na zasadach ogólnych).
Najem okazjonalny a formalności w urzędzie skarbowym - więcej w poradniku PIT.pl
Przychodem, który podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jest kwota czynszu najmu należnego zapłaconego na podstawie umowy najmu z uwzględnieniem kwot należnych od najemcy z tytułu zużycia mediów i przekazanych wspólnocie mieszkaniowej ...
![Ryczałt za najem nie zawsze opłacalny [interpretacja KIS]](https://static.pit.pl/filtered/53/308307,921276.jpg)
Formy opodatkowania najmu: wybór i zgłoszenie: Podatnicy rozliczający najem muszą dokonać wyboru formy rozliczenia przychodów z tego źródła: poprzez prowadzenie w tym zakresie działalności gospodarczej lub prywatnie, bez rozpoczynania działalności, jako najem prywatny ...