Podatek od najmu prywatnego. Kto płaci, do kiedy i ile?

Jak przygotować się do najmu prywatnego? Jakie podatki będzie trzeba zapłacić? Według jakiej stawki? Ryczałt czy zasady ogólne? Czy trzeba zgłaszać najem do urzędu skarbowego? Przeczytaj w poradniku PIT.pl.

Gdy zdecydujemy się na wynajmowanie mieszkania lub pokoju i znajdziemy lokatora (najemcę) – czy to samodzielnie czy za pośrednictwem biura nieruchomości oferującego pomoc w tej sprawie, trzeba zająć się podatkami. Jak wszystko (albo prawie wszystko) i dochody z najmu są opodatkowane.

Najem prywatny czy w ramach działalności gospodarczej?

W tym artykule zajmiemy się opodatkowaniem najmu prywatnego. Mieszkania, zwłaszcza, gdy ma się ich kilka, mogą być dużym źródłem przychodu. A zgodnie z definicją działalności gospodarczej – działalność wykonywana w sposób ciągły, zorganizowany i mający cel zarobkowy jest w rozumieniu prawa działalnością gospodarczą – nawet, jeśli nie została zarejestrowana w CEDIG.

Jednak my dziś skupimy się na wynajmie prywatnym. Wiele osób w tych niepewnych czasach lokowało oszczędności w zakup nieruchomości albo szybko kończyło inwestycję w postaci budowy wymarzonego domku jednorodzinnego, wyprowadzając się z bloku do domu z ogródkiem.

Naturalną koleją rzeczy jest wynajem dotychczasowego mieszkania, zwłaszcza gdy jest ono w mieście akademickim, a rynek wynajmu jest atrakcyjny. Również wiele młodych małżeństw i rodzin szuka obecnie mieszkań na wynajmu, gdy sytuacja gospodarcza nie pozwala im na zaciągnięcie kredytu na zakup własnego M.

Ryczałt czy opodatkowanie na zasadach ogólnych? Już nie ma takiego wyboru

Osoba fizyczna rozpoczynając swoją przygodę z wynajmem własnego mieszkania studentom czy innym osobom, nie tak dawno mogła wybierać formę opodatkowania dochodów z tego najmu pomiędzy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych albo opodatkowaniem na zasadach ogólnych, według skali podatkowej. Po zmianie przepisów w 2023 roku najem prywatny jest obowiązkowo opodatkowany podatkiem ryczałtowym.

Koniec z odliczaniem kosztów związanych np. z remontem mieszkania przed wynajęciem nowym lokatorom.

Ile wynosi ryczałt?

Jeżeli podatnik wybierze ryczałt ewidencjonowany, zamiast opodatkowania na zasadach ogólnych, to podatek wyniesie:

• 8,5% – do 100 tys. zł przychodu (od PIT za 2023 rok limit wspólny dla małżonków wynosi 200 tys. zł),
• po przekroczeniu 100 tys. zł – 12,5%.

Najem i dzierżawa – limity dla zryczałtowanego podatku dochodowego na lata 2020-2026

Źródło: Opracowanie własne PIT.pl

• Art. 6. 1a. oraz Art. 12. 1. ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998r., Nr 144, poz.930 z późn. zm.)

Na jaki numer konta zapłacić podatek od wynajmu?

Od 1 stycznia 2020 r. PIT, CIT i VAT płaci się do urzędu skarbowego wyłącznie na konto indywidualnego rachunku podatkowego (mikrorachunku podatkowego).

Numer swojego rachunku możesz sprawdzić w generatorze mikrorachunków podatkowych.

Aby sprawdzić swój numer mikrorachunku, należy podać:

• PESEL, jeśli jesteś osobą fizyczną:
• nie prowadzisz działalności gospodarczej
• lub nie jesteś zarejestrowanym podatnikiem VAT
• NIP, jeśli:
• prowadzisz działalność gospodarczą lub jesteś podatnikiem VAT
• lub jesteś płatnikiem podatków, składek na ubezpieczenie społeczne i / lub zdrowotne

Zmiany w najmie od 2023

Jeśli u przedsiębiorców niewiele się zmieni, poza dodatkowym obciążeniem niektórych z nich obowiązkową składką zdrowotną, to już właściciele oferujący najem prywatny muszą się zmierzyć z koniecznością dokonania matematycznych wyliczeń różnic podatkowych, jakie sprowadza na nich nowelizacja. To bowiem dla nich ostatni rok możliwości amortyzowania kosztów poniesionych na nabycie, udoskonalenie, remonty, wyposażenie, swojej nieruchomości. W 2022 r. amortyzacja nieruchomości mieszkalnych jest możliwa tylko dla majątku nabytego lub wytworzonego przed 1 stycznia 2022 r.

Dostosuj swoje umowy z najemcami do zmian 2023

Decydując się na formę opodatkowania najmu trzeba rozważyć nie tylko kwestię samej możliwości zaliczania kosztów uzyskania przychodu. Chodzi o to, że przy ryczałcie formalna kwestia rozliczeń z fiskusem jest prostsza. Również dokonując wyboru przejścia z najmu prywatnego na najem świadczony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej trzeba pamiętać o doliczeniu obowiązkowych składek na ubezpieczenia zdrowotne (zasadniczo to plus 9% od dochodu), ale i dodatkowych kosztów, jak wynagrodzenie biura rachunkowego czy księgowej.

Najem okazjonalny jest inną formą niż najem prywatny

Wynajmowanie mieszkania w formie najmu okazjonalnego znacząco różni się od zwykłego najmu prywatnego. Najem okazjonalny daje szerszą ochronę właścicielowi nieruchomości, ale wymaga zawarcia w formie aktu notarialnego i zgłoszenia w ciągu 14 dni do urzędu skarbowego.

Zwykły najem prywatny nie podlega obowiązkowi zgłaszania do naczelnika urzędu skarbowego ani przesyłania umowy najmu do wglądu. Jedynym obowiązkiem podatnika jest systematyczne odprowadzanie zaliczek miesięcznych na podatek dochodowy (czy to ryczałtowych czy na zasadach ogólnych).

Najem okazjonalny a formalności w urzędzie skarbowym – więcej w poradniku PIT.pl