Wynajem mieszkania w obecnych czasach to jedno z najbardziej opłacalnych źródeł przychodów. Osoby wynajmujące mieszkania mogą zawrzeć umowę w formie zwykłej. Mogą też skorzystać z szerszej ochrony, jaką zapewnia najem okazjonalny, który trzeba w terminie 14 dni zgłosić do urzędu skarbowego.  Zgłaszając umowę najmu warto do zgłoszenia dołączyć odpowiednie oświadczenie o wyborze formy opodatkowania.

» Podatek od najmu prywatnego. Kto płaci, do kiedy i ile?

Podpisanie umowy najmu nie wymaga zgłoszenia jej do urzędu skarbowego, chyba, że jest to umowa najmu okazjonalnego. Umowa zawarta w tej szczególnej formie wyga zgłoszenia do fiskusa.  Wynajmujący ma na to 14 dni, by najem okazjonalny doszedł do skutku. Jakie będą konsekwencje, jeśli tego nie zrobi. 

Najem okazjonalny krok po kroku

Najem okazjonalny to rozwiązanie prawne przygotowane z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych chcących chronić swoje prawa i uniknąć potencjalnych problemów z nierzetelnymi najemcami, którzy nie chcą opuścić mieszkania. Procedura zawarcia umowy jest określona w przepisach prawa, i choć wydaje się bardziej skomplikowana niż zwykła umowa, warto rozważyć jej zawarcie by chronić się przed ewentualną nierzetelnością najemcy.

Umowa najmu okazjonalnego, aby była ważna musi spełniać określne przez prawo warunki.

Dlatego też najemca musi:

1. dostarczyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym (może otrzymać je po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy);
2. wskazać inne mieszkanie, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy zostanie wykonana egzekucja obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu;
3. dostarczyć oświadczenie osoby trzeciej, będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania, w którym wyraża ona zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu.

Jak zwarcie umowy najmu przebiega w praktyce?

Najpierw wynnajmujący podpisuje umowę nnajmu z najemcą. Warto posłużyć się przy tym wzorem umowy najmu okazjonalnego, który zawiera zapis o konieczności dostarczenia wspomnianych dokumentów przez najemcę jako warunku skuteczności umowy. W odróżnieniu od zwykłej umowy najmu, najem okazjonalny musi być zawarty na czas określony. Nie może on jednak przekraczać 10 lat. 

W drugiej kolejności  najemca powinien stawić się u notariusza (obecność wynajmującego nie jest konieczna) z jednym egzemplarzem podpisanej mowy najmu, żeby uzyskac oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Częstą praktyką jest, że koszt wydania takiego oświadczenia pokrywa wynajmujący, ale może być to także najemca- w zależności od tego, jak umówią się strony.

W kolejnym kroku uzyskane od notariusza oświadczenie wraz z oświadczeniem osoby trzeciej (opiasane powyżej w pkt. 3) najemca przekazuje wynajmującemu we wskazanym w umowie najmu terminie. 

Na tym jednak nie koniec.

Najem okazjonalny wymaga też zgłoszenia do urzędu skarbowego. Zgodnie z treścią art. 19b Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego „Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.” Na życzenie najemcy, właściciel nieruchomości jest zobowiązany do przedstawienia mu zgłoszenia złożonego w urzędzie skarbowym. 

Zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego można dokonać własnoręcznie spisując najważniesze informacje i adresując dokument do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela- nie obowiązuje żaden konkretny wzór druku. W piśmie warto zawrzeć swoje dane osobowe (w tym numer PESEL) a także najważniejsze informacje o najemcy i warunkach zawartej umowy najmu (termin rozpoczęcia, adres nieruchomości, której dotyczy itp.).

Jeśli którekolwiek z powyższych wymagań nie zostanie spełnione, umowa najmu okazjonalnego nie będzie wiążąca i tym samym w świetle prawa będzie uznawana za zwykłą umowę najmu, bez przyspieszenia procesu egzekucji i wyłączenia ochrony praw lokatora.

Opodatkowanie najmu nieruchomości, zmiany w 2021 r.

Ochrona wynajmującego w umowie najmu okazjonalnego

Zaletę najmu okazjonalnego, jest to że właściciel nieruchomości ma możliwość  szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia nieuczciwego najemcy. Umowa najmu okazjonalnego nakłada na najemców obowiązek złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (składanego na podstawie aktu notarialnego). W ten sposób, w przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, właściciel mieszkania może wszcząć postępowanie egzekucyjne niemal natychmiast – bez konieczności wytaczania procesu sądowego  i  czekania na dostarczenie przez gminę lokalu tymczasowego.

Opodatkowanie najmu okazjonalnego

Zgłaszając umowę najmu do urzędu skarbowego warto do stosownych dokumentów dołączyć odpowiednie oświadczenie o wyborze formy opodatkowania( nie jest to obowiązkowe - wystarczy również samo dokonanie wpłaty do urzędu skarbowego). Najem można rozliczać:

• na zasadach ogólnych
• ryczałtem
• w formie podatku liniowego.

Najczęściej podatnicy wybierają jako formę opodatkowania ryczałt. Umowa najmu okazjonalnego jako sama w sobie wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego. Wraz ze zgłoszeniem warto wskazać sposób opodatkowania zysków z najmu jaki wybieramy. Zgłoszenia o wyborze opodatkowania przychodów w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych można dokonać w formie pisemnej lub poprzez dokonanie wpłaty na ryczał od przychodów ewidencjonowanych, ew. poprzez złożenie odpowiedniego zeznania podatkowego jeżeli pierwszy przychód osiągnięto w grudniu. W sytuacji, kiedy podatnik nie dokona wyboru, zyski osiągane z najmu zostaną opodatkowane na zasadach ogólnych.

Na zasadach ogólnych  najem mogą rozliczać zarówno osoby prowadzące najem prywatny jak i prowadzące działalność gospodarczą. W opodatkowaniu na zasadach ogólnych podatek jest wyliczany od dochodu, a nie od przychodu. Dochód jest równy różnicy przychodu i kosztów uzyskania tego przychodu. Osoby fizyczne mają obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów lub ksiąg przychodów i rozchodów. Na ich podstawie wyliczany jest podatek dochodowy. Z kolei z  podatku liniowego mogą korzystać wyłącznie wynajmujący posiadający zarejestrowaną działalność gospodarczą. Stawka podatku liniowego zawsze wynosi 19% bez względu na wysokość dochodu. Atutem tej formy opodatkowania jest możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodu. Minusem natomiast jest brak kwoty wolnej od podatku.

Źródło:shutterstock

Czy urząd skarbowy ma możliwość sprawdzenia braku zgłoszenia umowy najmu?

Urzędy skarbowe coraz dokładniej sprawdzają i kontrolują osoby wynajmujące nieruchomości.  Systemy komputerowe, analizują przelewy i ich cykliczność oraz tytuły. Na ich podstawie można wykryć dochody z najmu. Sam najemca ma możliwość również poinformowania o wynajmie, mogą to też donieść sąsiedzi. Stąd aby uniknąć konsekwencji niezgłoszenia najmu fiskusowi warto zgłosić go do urzędu skarbowego i dokonywać terminowej zapłaty podatku. Tym bardziej, że dokumenty dotyczące opodatkowania najmu budują naszą zdolność kredytową, a niezgłoszenie najmu może mieć przykre konsekwencje, kiedy fiskus to wykryje.

Konsekwencje niezgłoszenia najmu do urzędu skarbowego

Jeśli umowa najmu nie została zgłoszona do urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, a mimo to rozliczono najem w deklaracji rocznej, to co do zasady nie powinno być żadnych problemów. Problem będzie, jeśli osoba  wynajmująca chciała rozliczyć się ryczałtem a nie zgłosiła najmu do urzędu i tym samym nie zmieniła formy opodatkowania skutkować to będzie nakazem urzędu skarbowego o wyrównanie należnego podatku do wysokości jaką podatek osiągnąłby, gdyby właściciel mieszkania rozliczał się na zasadach ogólnych. W sytuacji kiedy najemca ukrył swoje dochody z najmu i nie odprowadził od nich podatku, mogą go spotkać konsekwencje w postaci wyższego opodatkowania ukrytego dochodu jak i mandatu lub postępowanie karnoskarbowe o przestępstwo.

Czynny żal, kiedy niezgłoszono najmu do urzędu skarbowego 

W przypadku nieumyślnego niezgłoszenia umowy najmu (najczęściej wynikająca z nieznajomości przepisów prawa) właściciel ma prawo wystosować do urzędu skarbowego czynny żal, w którym dokona zgłaszenia najmu i wyjaśni przyczynę niezgłoszenia go w terminie. Należy jednak pamiętać, że z czynnego żalu można skorzystać tylko i wyłącznie wtedy, gdy nie wszczęto przeciw wynajmującemu kontroli i nie toczy się postępowanie w związku z ukrytym dochodem z najmu.Niezgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego jest jednoznaczne z jego niezaistnieniem, a co za tym idzie nie będzie możliwości szybszej eksmisji w razie problemów z lokatorem.

Dlaczego warto zgłosić najem do urzędu skarbowego?

Płacenie podatków przynosi największe korzyści osobom, które praktykują najem okazjonalny. Opłata należności do urzędu skarbowego nie tylko gwarantuje nam bezproblemowy najem, ale również skuteczniej chroni w czasie konieczności zmiany najemcy. Osobom prowadzącym inne formy najmu opłaca się zgłaszać wynajem do US, ponieważ w ten sposób budują swoją zdolność kredytową na zakup kolejnych mieszkań. Dodatkowo, aby doszło do spełnienia umowy najmu okazjonalnego najem ten musi być zgłoszony fiskusowi.

WynajemRyczałtPodatek PITFormy opodatkowaniaNieruchomości