Fundacja rodzinna jest podmiotem prawnym wprowadzonym do polskiego porządku prawnego w 2023 roku. Jej celem jest zabezpieczenie, gromadzenie majątku i jego dystrybucja na rzecz rodziny. Ustawodawca ograniczył możliwości prowadzenia działalności gospodarczej fundacji rodzinnej. W zakresie w jakim fundacja wykonuje przewidzianą dla niej działalność, korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego. Jeżeli prowadzi działalność spoza dozwolonego katalogu wówczas nie dość, że nie korzysta ze zwolnienia, to jeszcze musi zapłacić podatek w sankcyjnej stawce 25%.
Jedną z dopuszczalnych dla fundacji rodzinnej działalności jest najem i dzierżawa mienia. Wyjątkiem jest jednak najem przedsiębiorstwa, zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub składników majątku służących działalności beneficjenta, fundatora lub podmiotu z nimi powiązanego. W takiej sytuacji fundacja zapłaci 19% podatek.
Źródło: shutterstock
Najem krótkoterminowy = 25% podatku
Czytając przepisy, wszystko wydaje się jasne. Problem pojawia się przy interpretacji pojęcia „najem”. Organy podatkowe uznają bowiem, że najem krótkoterminowy nie jest najmem. Podpierają się zwyczajem, zgodnie z którym w przypadku najmu (właściwego) zawierana jest umowa z najemcą określająca prawa i obowiązki każdej ze stron, sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy. Najem (właściwy) zawierany jest (zwyczajowo – według skarbówki) na dłuższy okres czasu, a rozliczenie następuje cyklicznie. Cechą charakterystyczną jest też niezmienność najemcy. Wskazanych cech nie ma najem krótkoterminowy, a zatem nie stanowi on działalności dozwolonej dla fundacji rodzinnej. W przypadku gdy prowadzi ona taką działalność, musi zapłacić 25% podatku. Takie stanowisko przedstawiane jest w wydawanych interpretacjach podatkowych, ostatnio 10 kwietnia 2025 r. 0111-KDIB1-2.4010.71.2025.2.EJ.
Stanowisko sądu
Stanowisko wyrażane w interpretacjach podatkowych zostało zakwestionowane przez Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 19 czerwca 2024 r. I SA/Gd 219/24. Sąd uznał w nim, że ustawa o fundacji rodzinnej nie rozróżnia najmu krótkoterminowego od najmu długoterminowego. Ten pierwszy nie jest co prawda kompleksowo uregulowany w przepisach, jednak do umów najmu krótkoterminowego stosuje się przepisy dotyczące najmu. W ocenie Sądu brak podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu i najmu krótkoterminowego w odniesieniu do fundacji rodzinnych. Ani ustawa o fundacji rodzinnej, ani ustawa o podatku dochodowym nie wskazuje, że zwolnieniu z podatku podlega wyłącznie najem, jeżeli została zawarta umowa określająca prawa i obowiązki stron, sporządzony został protokół zdawczo odbiorczy, a płatność będzie następowała cyklicznie. Każdy najem, z wyłączeniem wprost wskazanym w ustawie, będzie korzystał ze zwolnienia w przypadku fundacji rodzinnej.
Wyrok nie jest prawomocny, a od jego wydania nie wydano też żadnej interpretacji podatkowej dotyczącej najmu krótkoterminowego. Nie wiadomo czy zmieni on podejście Krajowej Informacji Skarbowej.
Najem przez pośrednika bez podatku
Ciekawostką jest, że o ile skarbówka odmawia zwolnienia z podatku fundacjom rodzinnym w przypadku najmu krótkoterminowego, to potwierdza prawo do zwolnienia gdy najem jest dokonywany przez pośrednika. W interpretacji z 21 maja 2025 r. 0111-KDIB1-2.4010.92.2025.1.BD stwierdzono, że ze zwolnienia podatkowego skorzysta fundacja rodzinna wynajmująca apartament spółce, która będzie podnajmować go krótkoterminowo. Fundacja zawrze bowiem ze spółką umowę najmu, a czynsz będzie płatny miesięcznie, chociaż jego wysokość będzie uzależniona od przychodów spółki osiąganych z najmu krótkoterminowego. Dla fiskusa bez znaczenia pozostaje, że skutek jest taki sam – z mieszkania będą korzystać osoby w celu krótkotrwałego zakwaterowania.
Autor: Rafał Knap, radca prawny, kancelaria Graś i Wspólnicy
fundacjeWynajemHome 2
