Letnie miesiące to nie tylko sezon urlopowy, ale też czas intensywnych poszukiwań mieszkań i stancji – zwłaszcza przez studentów i osoby zmieniające miejsce pracy czy zamieszkania. To również moment, w którym właściciele nieruchomości decydują się na wynajem. Choć zwykła umowa najmu jest najprostszą formą udostępnienia lokalu, to warto wiedzieć, że znacznie bezpieczniejszą alternatywą – zwłaszcza dla właściciela – jest najem okazjonalny.
Ale uwaga – aby taka umowa była skuteczna, trzeba dopełnić konkretnych formalności. Jedną z nich jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jak to zrobić i co grozi, jeśli się o tym zapomni?
Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to szczególna forma najmu lokalu mieszkalnego. Został wprowadzony w celu ochrony właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami, którzy po zakończeniu umowy nie chcą dobrowolnie opuścić lokalu. W przeciwieństwie do zwykłego najmu daje on możliwość szybkiego i skutecznego przeprowadzenia egzekucji – bez potrzeby prowadzenia długiego procesu sądowego.
Warunki ważności najmu okazjonalnego:
Warto wiedzieć, że aby umowa najmu okazjonalnego była ważna i skuteczna, muszą zostać spełnione następujące warunki:
- Podpisanie umowy na czas określony – maksymalnie do 10 lat. Po upływie tego czasu umowę można przedłużyć, ale również na czas określony.
- Uzyskanie przez najemcę aktu notarialnego, w którym poddaje się dobrowolnie egzekucji i zobowiązuje się opuścić lokal po zakończeniu umowy.
- Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po wyprowadzce.
- Zgoda właściciela wskazanego lokalu, potwierdzona pisemnie, że przyjmie najemcę, jeśli zajdzie taka potrzeba.
- Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego przez właściciela w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Źródło: Shutterstock
Zgłoszenie do urzędu skarbowego – obowiązek właściciela
Zgodnie z art. 19b ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel lokalu zobowiązany jest do zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca swojego zamieszkania – w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Nie ma oficjalnego wzoru pisma. Wystarczy złożyć prosty dokument zawierający:
- dane osobowe wynajmującego (w tym PESEL),
- dane najemcy,
- datę zawarcia i rozpoczęcia najmu,
- adres wynajmowanego lokalu,
- informację, że chodzi o umowę najmu okazjonalnego.
Na życzenie najemcy, właściciel jest zobowiązany przedstawić dowód zgłoszenia umowy do fiskusa.
Co jeśli nie zgłosimy najmu do urzędu?
Brak zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego skutkuje brakiem mocy ochronnej umowy najmu okazjonalnego. W praktyce oznacza to, że:
- traci ona swój szczególny charakter,
- zostaje uznana za zwykłą umowę najmu,
- nie można przeprowadzić przyspieszonej eksmisji,
- właściciel nie korzysta z uproszczonych procedur egzekucyjnych.
Co więcej, brak zgłoszenia może być uznany za ukrywanie dochodów z najmu, co naraża właściciela na:
- konieczność zapłaty zaległego podatku według stawki ogólnej,
- sankcje podatkowe, w tym odsetki i grzywny,
- odpowiedzialność karnoskarbową.
Czynny żal – co zrobić, gdy zapomnimy?
Jeśli właściciel nie zgłosił umowy najmu okazjonalnego w terminie, ale nie toczy się jeszcze postępowanie ani kontrola skarbowa, może skorzystać z instytucji czynnego żalu. To dobrowolne zawiadomienie fiskusa o popełnieniu błędu wraz z wyjaśnieniem okoliczności. Urząd może wtedy odstąpić od ukarania wynajmującego.
Dlaczego warto zgłaszać najem?
Po pierwsze – legalizacja dochodów z najmu (opodatkowanego ryczałtem) buduje wiarygodność finansową wynajmującego i może korzystnie wpłynąć np. na zdolność kredytową.
Po drugie – tylko zgłoszona umowa najmu okazjonalnego chroni właściciela przed problematycznymi lokatorami i pozwala w razie potrzeby sprawnie odzyskać lokal.
Choć formalności związane z najmem okazjonalnym mogą wydawać się złożone, dają one właścicielowi realne narzędzia ochrony jego nieruchomości. Kluczowe jest jednak, by pamiętać o zgłoszeniu umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni – bez tego, umowa traci swój szczególny charakter i nie daje gwarancji szybkiej egzekucji.