Dochody z tytułu najmu nieruchomości podlegają opodatkowaniu. Osoby prywatne do końca 2022 roku miały do wyboru dwa różne sposoby rozliczenia się z fiskusem. Przed podpisaniem umowy najmu z lokatorami warto zastanowić się, który z nich będzie korzystniejszy, co przełoży się na niższy podatek od wynajmu mieszkania.

Najem sezonowy w ustawie pdof (podatek PIT)

Wynajem mieszkań to coraz chętniej wybierany sposób inwestycji środków, wybierany nie tylko przez specjalizujące się w nim firmy, ale również osoby prywatne. W obu przypadkach może być bardzo korzystnym sposobem na pomnażanie kapitału, należy jednak liczyć się z koniecznością spełnienia obowiązku względem urzędu skarbowego i odprowadzeniem podatku od najmu. Do dyspozycji podatników nieprowadzących działalności gospodarczej w tym zakresie pozostają dwie formy opodatkowania: skala podatkowa oraz ryczałt od najmu mieszkania. Choć ich cel jest taki sam, znacząco się od siebie różnią, co przekłada się nie tylko na stawki podatku, ale również na inne kwestie. Warto dopasować formę opodatkowania do indywidualnej sytuacji i upewnić się, że podatek zostanie prawidłowo rozliczony.

Dochody z najmu: sposoby opodatkowania

Najem prywatny może zostać opodatkowany na dwa sposoby:

• Skala podatkowa: możliwe jest rozliczenie najmu na zasadach ogólnych. Opodatkowaniu będzie wówczas podlegał dochód z wynajmu, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Stawka podatku wynosi wobec tego 12% do kwoty dochodu 120 000 złotych oraz 32% od nadwyżki ponad tę sumę.
• Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: rozliczanie podatku od najmu może opierać się na ryczałcie. W takim przypadku opodatkowaniu podlegał będzie jednak przychód z najmu. Stawka ryczałtu wynosi 8,5% do przychodu w wysokości 100 tysięcy złotych oraz 12,5% od przychodu osiągniętego powyżej tego progu.

Jak widać, podatek od najmu mieszkania może znacząco się od siebie różnić. Wprawdzie podatek ryczałtowy oferuje znacząco niższe stawki, jednak jednocześnie uniemożliwia odliczanie poniesionych kosztów. Rozliczenie na zasadach ogólnych daje natomiast taką możliwość, ponadto podatnik może również zastosować kwotę wolną od podatku, co nie jest możliwe przy ryczałcie.

Rozliczenie wynajmu przy pomocy skali podatkowej

Wynajmujący, który zdecyduje się na rozliczenie na zasadach ogólnych, a więc z wykorzystaniem skali podatkowej, nie musi informować o tym fakcie urzędu skarbowego. Przychodem jest w takim przypadku czynsz najmu opłacany przez najemcę. Do przychodów wynajmującego nie zostaną również zaliczone inne opłaty, np. za energię elektryczną czy gaz, jeżeli w umowie zapisano, że to najemca jest zobligowany do ich opłacania. Również kaucja nie stanowi przychodu wynajmującego, stanie się nim dopiero w momencie, w którym na mocy obowiązującej umowy ulegnie ona zatrzymaniu.

Istotne jest przy tym, że wynajmujący zapłaci podatek od dochodu, a więc może odliczyć od przychodu koszty związane z wynajmem. Można zaliczyć do nich m.in.:

• wydatki związane z modernizacją i remontem mieszkania,
• wydatki związane z utrzymaniem i bieżącą eksploatacją nieruchomości,
• koszty związane z wyposażeniem mieszkania,
• odpisy amortyzacyjne,
• koszty ubezpieczenia mieszkania,
• odsetki od kredytu hipotecznego.

Co ważne: wszystkie wydatki, które podatnik zamierza odliczyć od dochodu, muszą być udokumentowane. W okresie, w którym wynajmowane mieszkanie nie jest zamieszkane, nadal można odliczać bieżące opłaty na jego utrzymanie, niemożliwe jest jednak dokonywanie odpisów amortyzacyjnych.

Zaliczki na podatek od wynajmu

Istotnym obowiązkiem wynajmującego jest samodzielne regulowanie zaliczek na poczet podatku dochodowego z tytułu wynajmu. Te muszą wpłynąć na konto odpowiedniego urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty dochód, zaliczka za grudzień musi być natomiast opłacona do 20 stycznia, chyba że przed tym terminem podatnik złoży zeznanie roczne i opłaci należny podatek. Obowiązek regulowania zaliczek powstaje w miesiącu, w którym podatnik przekroczy z tego tytułu kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku, a więc 3091 zł. Jej wysokość to natomiast różnica pomiędzy należnością podatku od początku roku a już opłaconymi zaliczkami. Zaliczki należy przy tym obliczać osobno dla różnych źródeł przychodu (np. osobno dla prywatnego wynajmu mieszkania i prowadzonej działalności gospodarczej).

Po zakończeniu roku podatkowego konieczne będzie natomiast złożenie deklaracji podatkowej, uwzględniającej wszystkie dochody podatnika. Oczywiście pozwoli to także skorzystać z kwoty wolnej od podatku oraz ulg i odliczeń.

Czy kredyt hipoteczny może być zaliczony do kosztów?

W dobie niskich stóp procentowych sporą popularność zyskało kupowanie mieszkań pod wynajem z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji wynajmujący może również zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu część kosztów związanych ze zobowiązaniem. Odliczyć można odsetki od kredytu (co ważne: muszą być już opłacone, a nie jedynie należne w danym miesiącu) oraz inne wydatki z nim związane, w tym np. ubezpieczenie nieruchomości czy koszt jej wyceny. Niemożliwe jest natomiast odliczanie od przychodu części kapitałowej rat. Wszystkie opłaty, podobnie jak w przypadku innych kosztów ponoszonych w związku z wynajmem mieszkania przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych, muszą być odpowiednio dokumentowane.

Opodatkowanie wynajmu ryczałtem

Podatnik ma również możliwość rozliczania najmu przy pomocy ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Ten sam w sobie jest znacznie prostszy i oferuje niższe stawki: 8,5% do kwoty przychodu wynoszącej 100.000 zł oraz 12,5% od nadwyżki. Jednocześnie jednak podatnik traci możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku oraz odliczania od przychodu kosztów jego uzyskania. Do 2019 roku aby rozliczać się ryczałtem, konieczne było złożenie stosownego oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego. Obecnie natomiast decyduje o tym opłacenie tego podatku do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z tego tytułu lub - jeżeli miało to miejsce w grudniu - złożenie deklaracji PIT-28. W trakcie roku podatkowego podatnik jest również zobligowany do opłacania podatku według prawidłowo określonej stawki. Po przekroczeniu progu 100.000 zł przychodu z tego tytułu powinien więc płacić podatek ryczałtowy według wyższej stawki, wynoszącej 12,5%.

Co ważne: jako że przy opodatkowaniu najmu mieszkania ryczałtem podstawą jest przychód, wynajmujący powinien zwrócić uwagę na to, aby to na najemcy ciążył obowiązek niezależnego regulowania innych opłat związanych z eksploatacją mieszkania, w przeciwnym wypadku wynajmujący powinien zapłacić podatek od całości osiągniętego przychodu, a więc również środków przeznaczonych na realizację opłat.

Podatek od wynajmu mieszkania 2021 w 2022: jaki formularz PIT wybrać?

Wybór formy opodatkowania wynajmu mieszkania wpływa nie tylko na koszty, ale również rodzaj deklaracji PIT, którą należy złożyć do urzędu skarbowego. Przekłada się to również na termin przesłania deklaracji oraz zapłaty podatku:

• Rozliczanie wynajmu na zasadach ogólnych: podatek za wynajem mieszkania należy rozliczyć razem z innymi osiągniętymi w roku podatkowym dochodami. W tym celu, aby rozliczyć podatek dochodowy za 2021 rok, podatnik powinien złożyć do 02 maja 2022 roku PIT-36.
• Ryczałt: osoby, które wybrały ryczałt ewidencjonowany, powinny złożyć PIT-28. W tym przypadku czasu jest jednak zdecydowanie mniej: należy zrobić to do końca lutego 2022 roku.

W związku z tym osoby rozliczające wynajem mieszkania na zasadach ogólnych będą miały możliwość jednoczesnego rozliczenia na jednym formularzu także innych dochodów (np. z tytułu działalności gospodarczej czy umowy o pracę). Składając PIT-28 konieczne będzie natomiast równoległe złożenie innych deklaracji.

Rozliczenie wynajmu mieszkania przez małżonków

Małżonkowie, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, a mieszkanie jest ich wspólną własnością, zasadniczo powinni rozliczać zyski z wynajmu po połowie. Istnieje jednak możliwość złożenia oświadczenia dotyczącego opodatkowania w tym zakresie wyłącznie jednego małżonka. W przypadku opodatkowania mieszkania na zasadach ogólnych należy zrobić to do 20 dnia miesiąca następującego po tym, kiedy osiągnięto pierwszy przychód z tego tytułu, w przypadku ryczałtu do 20 dnia miesiąca, w którym osiągnięto po raz pierwszy przychód, a jeżeli ma to miejsce w grudniu, do końca roku podatkowego. Takie same terminy obowiązują również w sytuacji, w której małżonkowie, którzy do tej pory korzystali z osobnego rozliczenia, chcą rozliczać się z tego tytułu wspólnie.

Wynajem mieszkania a podatek: który sposób wybrać?

To, który model opodatkowania wynajmu mieszkania okaże się korzystniejszy z perspektywy podatnika, zależy od indywidualnej sytuacji. Zasadniczo z jego punktu widzenia najlepsze okaże się to rozwiązanie, które zagwarantuje jak najniższy podatek. Osoby wybierające ryczałt jako formę opodatkowania, będą płacić zdecydowanie niższe stawki, z drugiej strony mniejszy podatek wiąże się również z brakiem możliwości odliczania od przychodu kosztów jego uzyskania. W praktyce im są wyższe, tym większa opłacalność opodatkowania przy pomocy skali podatkowej. Przed podjęciem decyzji o sposobie opodatkowania warto przede wszystkim dokonać obliczeń, pozwalających na określenie, którą formę opodatkowania wynajmu mieszkania wybrać.

Kiedy najem prywatny może zostać zakwalifikowany inaczej?

Działanie na rynku nieruchomości staje się dla wielu osób tak korzystne, że nie ograniczają swojego działania wyłącznie do np. wynajmu jednego należącego do nich mieszkania, chętnie wykorzystują także popularne modele wynajmu bazujące np. na najmie krótkoterminowym. Warto mieć świadomość, że organy podatkowe w różny sposób interpretują podjęcie takiej działalności, a w niektórych przypadkach mogą uznać, że najem nosi cechy prowadzenia działalności gospodarczej. Ich stanowisko jest przy tym niejednolite. Dobrym rozwiązaniem może okazać się wystąpienie o interpretację indywidualną do urzędu skarbowego. Rozliczanie wynajmu poprzez działalność gospodarczą umożliwia natomiast skorzystanie albo ze skali podatkowej, albo ujednoliconego podatku liniowego, którego stawka wynosi 19%.

WynajemNieruchomościPodatek PITRyczałtInne podatki