Ulga odsetkowa pozwala na odliczanie od dochodu odsetek naliczanych z tytułu kredytu zaciągniętego na realizację własnych celów mieszkaniowych. Dotyczy to zarówno osób, które spłacają kredyt zaciągnięty do końca 2007 r., jak i osób, które następnie taki kredyt refinansowały. Choć refinansowania może dokonywać wyłącznie podatnik, który posiada kredyt mieszkaniowy sprzed 2007 r., to nadal możliwe jest zawarcie umowy o refinansowanie takiego kredytu i rozliczanie odsetek od kredytu refinansowego - w ramach ulgi odsetkowej.

Źródło: shutterstock

Z ulgi odsetkowej skorzystać może podatnik, któremu w latach 2002-2006 został udzielony kredyt (pożyczka) mieszkaniowy. W ramach ulgi przysługuje mu prawo do odliczania od dochodu wydatków na spłatę odsetek od tego kredytu (pożyczki). Spłata może odbywać się do upływu terminu spłaty określonego w umowie o kredyt (pożyczkę) zawartej przed dniem 1 stycznia 2007 r., nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2027 r i dotyczyć odsetek:

• od kredytu mieszkaniowego,
• od kredytu (pożyczki) zaciągniętego na spłatę kredytu mieszkaniowego (kredyt refinansowy),
• od każdego kolejnego kredytu (pożyczki) zaciągniętego na spłatę kredytu (pożyczki) mieszkaniowego lub kredytu refinansowego.

Prawo odliczenia przysługuje jednak wyłącznie do upływu terminu spłaty określonego w umowie o kredyt mieszkaniowy zawartej przed dniem 1 stycznia 2007 r., nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2027 r., zatem termin podstawowy spłaty kredytu może być wydłużany umową refinansującą, ale odsetki będą odliczane tylko do końca upływu terminu spłaty kredytu pierwotnego.

Przykład
Kowalski refinansował kredyt mieszkaniowy, który pierwotnie miał spłacić do 2016 r. W wyniku refinansowania nowy kredyt podlega spłacie do 2025 r. Ulga odsetkowa obowiązuje wyłącznie do roku 2015.

Jeżeli inwestycja zakończyła się przed 1 stycznia 2008 r. to odliczenie odsetek od kredytu refinansującego sprzed zakończenia inwestycji oraz po jej zakończeniu (wszystkie odsetki od kredytów refinansujących zapłacone w latach 2002-2007 w związku z inwestycją), możliwe jest w latach 2008 i 2009. W latach późniejszych odlicza się odsetki płacone na bieżąco.

Przykład
Podatnik w 2006 r. zakończył inwestycję i od tego roku rozliczał ulgę odsetkową. W 2007 r. refinansował kredyt pierwotny. Zmiany przepisów dotyczące odliczania odsetek od kredytu refinansowego obowiązują od 2007 r. Podatnik w 2009 r. odliczył od dochodu odsetki od kredytu refinansowego za lata 2007-2009.

Odliczenia odsetek dokonuje się od dochodu podatnika.

Data aktu notarialnego a data podpisania umowy kredytowej

Dla prawa do rozliczania odsetek od kredytu decydujące jest, by pierwotny kredyt na cele mieszkaniowe został udzielony przed 1 stycznia 2007 r. Oznacza to, że umowa kredytowa musiała być podpisana przed tym datą. Nie ma znaczenia:

• data podpisania umowy zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości,
• data nabycia nieruchomości lub
• data wybudowania budynku, nabycia lub nadbudowy, rozbudowy, przebudowy (data oddania do użytkowania),
• data podpisania umowy zobowiązującej bank do zawarcia umowy kredytowej,
• późniejsza data podpisania kredytu refinansującego.

Wymagane dokumenty

Odliczenie w każdym wypadku wymaga:

• złożenia deklaracji PIT-2K w pierwszym roku korzystania z ulgi odsetkowej (w którym po raz pierwszy dokonuje się odliczenia) - informacja wskazująca całość wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe)
• dokumentu potwierdzającego wysokość i termin zapłaty odsetek wystawionego przez podmiot udzielający kredytu (pożyczki) – za każdy rok korzystania z odliczenia

Odliczeniu podlegają wyłącznie odsetki zapłacone, a nie odsetki należne do zapłaty, ale niezapłacone.

Odliczenie dotyczy wyłącznie odsetek liczonych od kredytu do określonej wysokości, a mianowicie odlicza się odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn 70 m2 powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy, określonej na rok zakończenia inwestycji.

Stąd decydująca jest kwota na rok zakończenia inwestycji, późniejsze zmiany tej kwoty nie powodują zmian limitu dla podatnika już rozliczającego ulgę odsetkową.

Uwaga!
W kolejnych następujących po sobie latach podatkowych kwota powyższa nie może ulec zmniejszeniu. W tym celu dla ustalania tej podstawy przyjmuje się najwyższy w okresie 2001-2026 wskaźnik przeliczeniowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczania premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał.

Należy również pamiętać, że prywatne pożyczki na cele mieszkaniowe nie korzystają z prawa do ulgi. Mogą to być wyłącznie odsetki od kredytu (pożyczki udzielonej przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych do udzielania kredytów (pożyczek).

Ulga nie dotyczy jednak odsetek od kredytów:

• udzielanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę mieszkań na wynajem oraz udostępnianie lokalu mieszkalnego na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na podstawie przepisów o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego,
• udzielanych przez kasy mieszkaniowe na zasadach określonych w przepisach o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego,
• objętych wykupem odsetek ze środków z budżetu państwa na zasadach określonych w przepisach o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych,
• udzielanych na usuwanie skutków powodzi na zasadach określonych w przepisach o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych na usuwanie skutków powodzi.

Ulga odsetkowa a inne ulgi podatkowe

Podatnik nie może skorzystać z ulgi, jeżeli wcześniej ponosił wydatki na cele mieszkaniowe w ramach ulgi budowlanej, przeznaczone na:

• zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę budynku mieszkalnego,
• wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej,
• zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne,
• przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia zasiedlenia tego lokalu,
• systematyczne gromadzenie oszczędności na rachunku oszczędnościowo-kredytowym w banku prowadzącym kasę mieszkaniową, według zasad określonych w odrębnych przepisach.

Brak możliwości odliczenia dotyczy również odsetek od kredytu refinansowego.

Jeżeli podatnik chciałby korzystać z ulgi odsetkowej, musiałby dokonać korekty wcześniej dokonywanych odliczeń łącznie z zapłatą odsetek za zwłokę.

Małżonkowie a ulga odsetkowa

Odliczenia dotyczą odsetek zapłaconych łącznie przez oboje małżonków. Jeżeli małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu - odliczeń dokonuje się, zgodnie z wnioskami zawartymi w zeznaniach rocznych, bądź od dochodu każdego z małżonków, w proporcji wskazanej we wniosku, bądź od dochodu jednego z małżonków.

Pierwszy rok odliczenia

Odliczenia dokonuje się najwcześniej za rok podatkowy, w którym została zakończona dana inwestycja.

Co istotne odliczenie jest dopuszczalne jedynie gdy:

• inwestycja dotyczy budowy budynku mieszkalnego lub dotyczy nadbudowy, przebudowy, rozbudowy budynku – gdy zakończenie nastąpiło przed upływem trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zgodnie z prawem budowlanym uzyskano pozwolenie na budowę, nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne lub przebudowę (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, i zostało potwierdzone określonym w przepisach prawa budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku mieszkalnego, a w razie braku obowiązku jego uzyskania - zawiadomieniem o zakończeniu budowy takiego budynku,
• inwestycja dotyczy zakupu lub wniesienia wkładu – gdy została zawarta umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o przeniesieniu na podatnika własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, której jedną ze stron jest podatnik

Odsetki zapłacone przed rokiem zakończenia inwestycji mogą być odliczone od podstawy obliczenia podatku za rok podatkowy, w którym podatnik po raz pierwszy odlicza odsetki lub w za rok podatkowy bezpośrednio następujący po tym roku.

Odsetki:

• od kredytu (pożyczki) zaciągniętego na spłatę kredytu mieszkaniowego (kredyt refinansowy),
• od każdego kolejnego kredytu (pożyczki) zaciągniętego na spłatę kredytu (pożyczki) mieszkaniowego lub kredytu refinansowego

- zapłacone w latach 2002-2007 w związku z inwestycją zakończoną przed dniem 1 stycznia 2008 r., podlegały odliczeniu od dochodu (przychodu) uzyskanego w roku 2008 lub 2009. Obecnie w tym zakresie możliwa jest jedynie korekta zeznań za tamte lata.

Nieruchomość, grunt

Odliczenie dotyczy wyłącznie odsetek od części kredytu przeznaczonego na cele budowlane, poza nabyciem gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku z podejmowaną inwestycją. Nie ma znaczenia czy wartość gruntu zostanie wyszczególniona w akcie notarialnym, czy też cena nabycie obejmie całość inwestycji. W tym drugim przypadku niezbędne jest określenie wartości gruntu i proporcjonalne jedynie ustalanie prawa do ulgi.

Cel kredytu

Celem kredytu podstawowego była:

• budowa budynku mieszkalnego albo
• wniesienie wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo
• zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, albo
• nadbudowa lub rozbudowa budynku na cele mieszkalne lub przebudowa (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.

W przypadku kredytu refinansującego - kredyt refinansowany udzielony musiał być na cele wskazane powyżej. W przypadku gdy kredyt (pożyczka) stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych, zobowiązań kredytowych (pożyczkowych), odliczeniu podlegają odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki) przeznaczonego na cele mieszkaniowe. Zatem ulgę rozlicza się proporcjonalnie.

Rozliczenie roczne