Ryczałt za najem nie zawsze opłacalny [interpretacja KIS]

Przychodem, który podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jest kwota czynszu najmu należnego zapłaconego na podstawie umowy najmu z uwzględnieniem kwot należnych od najemcy z tytułu zużycia mediów i przekazanych wspólnocie mieszkaniowej - uznał Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 7 czerwca 2022 r.

Opłaty za media a przychód podatnika

Dyrektor KIS  w interpretacji indywidualnej nr 0112-KDIL2-2.4011.283.2022.1.MM rozpatrywał wniosek podatnika który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Treść wniosku była następująca:

„Wnioskodawca (podatnik) jest osobą fizyczną, która podlega obowiązkowi podatkowemu w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania, jak również nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów bez względu na źródło ich osiągania. Rokiem podatkowym Wnioskodawcy jest rok kalendarzowy.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegająca na wynajmie lokali użytkowych, których jest właścicielem oraz świadczeniu usług doradztwa. Podatnik w 2022 r. dokonał wyboru formy opodatkowania w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W 2021 r. przychody podatnika z tej działalności nie przekroczyły równowartości 2.000.000 EURO, a działalności w innej formie nie prowadził. Wnioskodawca nie korzysta z opodatkowania w formie karty podatkowej.

» Podatek od najmu prywatnego. Kto płaci, do kiedy i ile?

Podatnik zawiera z kontrahentami umowy najmu lokali użytkowych, mocą których najemca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy czynszu w określonej kwocie, powiększonej o podatek od towarów i usług.

Najemca ponosi koszty najmu i opłaca je wynajmującemu 

Zgodnie  z informacjami zawartymi we wniosku, postanowienia umowy najmu regulują ponadto, że to najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów:

a) zużycia energii elektrycznej,

b) opłat za centralne ogrzewanie,

c) zużycia gazu,

d) opłat za dostawę wody i odprowadzania ścieków,

e)opłat za wywóz nieczystości,

f)opłat wobec wspólnoty za umieszczanie reklam,

g) opłat wobec wspólnoty związanych z funkcjonowaniem lokalu.

Zgodnie z treścią zawartych umów najmu to Najemca jest zobowiązany podpisać niezbędne umowy z dostawcami mediów, chyba że ze względów obiektywnych nie będzie to możliwe, np. z uwagi na dostarczanie mediów za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej, której członkiem jest Wnioskodawca, która to wspólnota opłaty za media kalkuluje łącznie z innymi opłatami należnymi wspólnocie mieszkaniowej od Wynajmującego.

Opłaty za media, które zostały wymienione powyżej, są obliczane dla poszczególnych lokali na podstawie rzeczywistego zużycia tych mediów lub na podstawie powierzchni użytkowej danego lokalu. Wynajmujący  w odrębnej od czynszu najmu pozycji na wystawianej fakturze VAT, dokumentuje koszty mediów, które są należne na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Wnioskodawca ww. pozycję na fakturze opisuje jako "zwrot opłat do wspólnoty", a wartość netto tej pozycji jest dokładnie taka, jaka wynika z zestawienia dostarczonego przez wspólnotę mieszkaniową i nie jest do tej wartości doliczana przez podatnika jakakolwiek marża. Do ww. kwoty netto doliczany jest podatek VAT wg stawki takiej jak dla usługi najmu.

Po otrzymaniu od najemcy płatności za fakturę, w tym z tytułu opłat za media, Wnioskodawca przekazuje odpowiednią część środków (równowartość netto pozycji "zwrot opłat do wspólnoty") wspólnocie mieszkaniowej, a w ustawowym terminie rozlicza podatek VAT należny wykazany na ww. fakturze.

Źródło: shutterstock

Czy opłaty za media stanowią przychód wynajmującego?

Wnioskodawca zapytał, czy jego przychodem, który podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jest wyłącznie kwota czynszu najmu należnego Wnioskodawcy na podstawie umowy najmu, bez uwzględniania kwot należnych od najemcy z tytułu zużycia mediów i przekazanych przez Wnioskodawcę wspólnocie mieszkaniowej?

Wnioskodawca wskazywał, że jego przychodem, który podlega opodatkowaniu jest wyłącznie kwota czynszu najmu należnego Wnioskodawcy na podstawie umowy najmu, bez uwzględniania kwot należnych od najemcy z tytułu zużycia mediów i przekazanych przez Wnioskodawcę wspólnocie mieszkaniowej.

Opłaty za media przychodem, który należy opodatkować

Dyrektor KIS uznał, że stanowisko podatnika jest nieprawidłowe. Organ wskazał, że za zarówno, gdy wydatki z tytułu opłat eksploatacyjnych wynikających ze zużycia energii elektrycznej, opłat za centralne ogrzewanie, zużycia gazu, opłat za dostawę wody i odprowadzania ścieków, opłat za wywóz nieczystości, opłat wobec wspólnoty za umieszczanie reklam, a także opłat wobec wspólnoty związanych z funkcjonowaniem lokalu (kosztów zużycia mediów) są uwzględnione w kwocie czynszu, jak również w przypadku ich refakturowania odrębnie od czynszu, uzyskany przychód z tego tytułu zaliczany jest do przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Dyrektor KIS wskazał w uzasadnieniu, że opłaty eksploatacyjne wynikające ze zużycia energii elektrycznej, opłat za centralne ogrzewanie, zużycia gazu, opłat za dostawę wody i odprowadzania ścieków, opłat za wywóz nieczystości, opłat wobec wspólnoty za umieszczanie reklam oraz opłat wobec wspólnoty związanych z funkcjonowaniem lokalu - w przypadku ich refakturowania przy najmie opodatkowanym zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach działalności gospodarczej - stanowią przychód z działalności gospodarczej i podatnik powinien odprowadzić od tego przychodu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Źródło: interpretacja indywidualna nr 0112-KDIL2-2.4011.283.2022.1.MM

WynajemRyczałtPrzychody