Podatek od nieruchomości ma charakter majątkowy i jest związany z samym faktem istnienia nieruchomości gruntowej, odrębnej nieruchomości lokalowej, budynku czy budowli. Na ich posiadaczach spoczywa zazwyczaj obowiązek dokonania rozliczeń w zakresie podatku od nieruchomości. Jakich obowiązków trzeba będzie dopełnić w 2026 r.? Według jakich stawek będzie opłacane to zobowiązanie?

Przedmiot opodatkowania

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości są:

• grunty,
• budynki lub ich części,
• budowle lub ich części, o ile są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Prawidłowa kwalifikacja nieruchomości ma ogromne znaczenie w kwestii ustalenia wysokości zobowiązania podatkowego.

Podatnicy

Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych,

2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych,

3) użytkownikami wieczystymi gruntów,

4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

b) jest bez tytułu prawnego.

Stawki w 2026 r.

Corocznie maksymalne stawki podatku od nieruchomości są ustalane w obwieszczeniu. Ulegają one zmianie w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie I półrocza roku, w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. Prezes GUS w komunikacie z dnia 15 lipca 2025 r. (Mon. Pol. poz. 652) ogłosił, że ceny towarów i usług konsumpcyjnych w pierwszym półroczu 2025 r. wzrosły o 4,5% w stosunku do pierwszych sześciu miesięcy roku 2024. Zatem stawki podatku od nieruchomości wzrosną maksymalne o około 4,5% w 2026 r. w porównaniu do tych obowiązujących w 2025 r. Jednakże z uwagi na zasady zaokrąglania tych stawek (w górę do pełnych groszy) wzrost poszczególnych stawek nie musi wynieść dokładnie 4,5%.

Przykładowo maksymalna stawka podatku od budynków lub ich części, które są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej wzrośnie o 1,53 zł za 1 m² powierzchni użytkowej – w 2025 r. stawka wynosi 34 zł, a w 2026 r. będzie to 35,53 zł.

Co istotne, stawki podatku od nieruchomości mogą być różne w poszczególnych gminach. Zgodnie z przepisami stawki podatku od nieruchomości na dany rok ustalają rady gmin w formie uchwały, ale nie mogą być one wyższe od maksymalnych stawek określonych przez Ministra Finansów i Gospodarki.

Stawki podatku od nieruchomości w 2026 r. wzrosną o 4,5% w porównaniu do obowiązujących w 2025 r.

Powstanie obowiązku podatkowego

Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku.

Jak wynika z art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Oznacza to, że od dnia 1 stycznia 2026 r. podatek od nieruchomości trzeba będzie opłacać w odniesieniu do budynków i budowli, których budowa została zakończona w 2025 r. bądź w tym roku rozpoczęto ich użytkowanie lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.

Deklaracje

Organem podatkowym właściwym w sprawie podatku od nieruchomości jest wójt gminy, burmistrz lub prezydent miasta, w zależności od położenia nieruchomości. Podatnicy tego podatku składają informacje lub deklaracje do organu właściwego ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania.

Osoby fizyczne składają informacje o nieruchomościach i obiektach budowlanych w terminie 14 dni od dnia, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego lub zdarzenie powodujące zmianę wysokości opodatkowania.

Natomiast osoby prawne i jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, składają deklarację na podatek od nieruchomości do 31 stycznia roku podatkowego, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu – w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego lub od zaistnienia zdarzenia powodującego zmianę wysokości opodatkowania.

Dla Prenumeratorów GOFIN
	Stawki podatku od nieruchomości dostępne w serwisie www.wskazniki.gofin.pl

Jeśli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu jednocześnie osoby fizycznej oraz osoby prawnej bądź jednostki organizacyjnej (w tym spółki), która nie posiada osobowości prawnej (z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową), wówczas osoba fizyczna składa deklarację na podatek oraz opłaca podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne. W tym przypadku osoba fizyczna nie otrzymuje decyzji o wysokości podatku.

Warto zaznaczyć, że w 2026 r. nie będzie już możliwości złożenia deklaracji podatkowych do końca marca, tak jak to miało miejsce w 2025 r. Możliwość ta została wówczas wprowadzona w związku z wejściem w życie przepisów nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, która wprowadziła znaczące zmiany w opodatkowaniu m.in. budynków i budowli.

Niejasności interpretacyjne

Pomimo że od prawie roku obowiązują nowe definicje budynku i budowli jako przedmiotów opodatkowania podatkiem od nieruchomości, przy tworzeniu których ustawodawca skupił się na cechach tych obiektów bez odwoływania się do przepisów pozapodatkowych, to niestety nie udało się wyeliminować rozbieżności interpretacyjnych. W istocie nowelizacja nie przyniosła uproszczenia przepisów. Pojawiają się kolejne wątpliwości i rozbieżne interpretacje. Dlatego warto pamiętać, że w razie jakichkolwiek wątpliwości co do kwalifikacji przedmiotu opodatkowania, podatnik może wystąpić do organu podatkowego z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Za złożenie wniosku należy wnieść opłatę w wysokości 40 zł. Jeżeli we wniosku będą występowały odrębne stany faktyczne bądź zdarzenia przyszłe, wówczas opłata w wysokości 40 zł pobierana jest od każdego z nich.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 707)

Gazeta Podatkowa nr 102 (2290) z dnia 2025-12-22

Stosowanie RODO w kadrach i płacach. Wszystko na ten temat w poradniku na GOFIN.pl