Ostatnia szansa na odliczenie kosztów remontu w najmie prywatnym

Z końcem roku 2022 kończy się vacatio legis w zakresie możliwości odliczenia kosztów związanych z przedmiotem najmu prywatnego przy wyborze skali podatkowej jako formy opodatkowania.Przepis przejściowy dopuszczał w roku 2022 dla wynajmujących prywatnych możliwość rozliczenia stawek według stanu prawnego obowiązującego do końca 2021 roku. Przepisy dopuszczały rozliczenie według zasad z poprzedniego roku, zarówno gdy pierwszy wydatek nastąpił w roku poprzednim, jak również gdy pierwszy wydatek nastąpił w 2022 roku.

Zasady rozliczania przychodów uzyskanych z najmu w 2022 r.

W 2022 roku dopuszczalne  było rozliczenie najmu według wyboru podatnika:

1. Według zasad ryczałtu przychodów ewidencjonowanych, która to forma wybierana była przez osoby nie planujące znacznych wydatków, umożliwia bowiem niższe opodatkowanie, jednak bez prawa odliczenia kosztów,
2. Według skali podatkowej – tzw. ogólnych zasad przewidujących opodatkowanie dochodu rozumianego jako nadwyżka przychodu nad kosztem. Opodatkowanie według skali podatkowej umożliwia odliczenie kosztów związanych z uzyskaniem dochodu.

W wypadku skali podatkowej zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy za źródło przychodów uznawany jest najem, podnajem, poddzierżawa oraz wszelkie inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa. Przychód natomiast zgodnie z art. 22 ustawy, aby określać podlegający opodatkowaniu dochód, pomniejszony może być o wszelkie koszty uzyskania przychodu, tj. koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródeł przychodów. Kosztami takimi mogły być zarówno koszty remontu, jak również wszelkie inne koszty nie wyłączone art. 23 ustawy. Stosowana zatem mogła być dotychczas zasada, iż kosztem zmniejszającym dochód jest koszt poniesiony w celu osiągnięcia przychodu, zachowania, lub zabezpieczenia jego źródła i jedynymi wyłączeniami były kategorie zawarte w art. 23 ustawy. Zasady ustalenia co jest kosztem podlegającym odliczeniu, na jakiej podstawie koszt ten można uwzględnić w obliczaniu kosztu przychodu w związku z pomysłowością podatników i organów obrosły w masowe orzecznictwo i niejedną publikację naukową.

W zakresie dbałości o wybór w danym roku podatkowym formy opodatkowania zależnie czy planuje się remont czy też nie, wypowiadał się niejeden księgowy. Wszystkie te kalkulacje zakończył ustawodawca z końcem 2022 roku, wprowadzając od 2023 roku przymusowy ryczałt ewidencjonowany płatny miesięcznie lub kwartalnie za dany miesiąc do 20 dnia kolejnego miesiąca (za grudzień do dnia złożenia zeznania) – art. 9a ust. 6 ustawy.

Wysokość stawek ryczałtu dla przychodów z najmu

Stawka ryczałtu to odpowiednio:

- 8,5% dla przychodów z najmu do kwoty 100 000 zł w roku podatkowym

- 12,5% dla przychodów z najmu ponad kwotę 100 000 zł w roku podatkowym

Po 1 stycznia 2023 roku możemy zatem spodziewać rozważań i kalkulacji księgowych w zakresie opłacalności wyprowadzenia nieruchomości z najmu prywatnego na czas kapitalnego remontu i prób wprowadzenia tych składników do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej, o ile okaże się to możliwe i opłacalne. Z racji przepisów dotyczących przedsiębiorców per capita, jest wątpliwe by wielu zdecydowało się na tą drogę.

Autor: Adam Ciulkiewicz, ekspert podatkowy, kancelaria Graś i Wspólnicy

WynajemSkala podatkowaRyczałtKsięgowośćKosztyNieruchomościPIT-28