Odliczenie VAT w związku ze świadczeniem usług najmu

Gazeta Podatkowa

Podatnicy mogą odliczać VAT, o ile wykażą, że poczynione przez nich zakupy towarów i usług są związane z bieżącą lub przyszłą działalnością opodatkowaną. Z uwagi na to, że przepisy o VAT nakazują oceniać zakres prawa do odliczenia w oparciu o końcowe przeznaczenie towaru bądź usługi, to zmiana zasad wykorzystywania środka trwałego (z działalności zwolnionej na opodatkowaną) ma wpływ na prawo do odliczenia podatku VAT.

Jeden z naszych Czytelników wskazał, że wynajmuje lokale użytkowe. Jest podatnikiem zwolnionym z VAT. Obecnie zamierza kupić nowy lokal użytkowy od dewelopera. W związku z tym chce dobrowolnie zarejestrować się jako podatnik VAT czynny. Zapytał, czy z faktur otrzymanych od dewelopera dokumentujących wpłacone przez niego zaliczki na poczet zakupu lokalu będzie mógł odliczać VAT, pomimo że lokal zostanie odebrany dopiero w II kwartale 2020 r. Dodatkowo zapytał, czy może zarejestrować się jako podatnik VAT dopiero w 2020 r. i odliczyć VAT z faktur zaliczkowych otrzymanych w 2019 r.

Dobrowolna rezygnacja ze zwolnienia z VAT

Przepisy ustawy o VAT dopuszczają możliwość dobrowolnej rezygnacji przez podatnika z przysługującego mu zwolnienia z VAT ze względu na wysokość sprzedaży. Podmiot korzystający z tego zwolnienia może podjąć decyzję o rezygnacji ze zwolnienia w każdym momencie. Aby zrezygnować ze zwolnienia podmiotowego, należy złożyć pisemne zawiadomienie o tym zamiarze do naczelnika urzędu skarbowego przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia. Staje się wówczas czynnym podatnikiem VAT. Zatem w sytuacji przedstawionej w pytaniu Czytelnik ma prawo do dokonania rejestracji jako podatnik VAT czynny przed początkiem miesiąca, w którym rezygnuje ze zwolnienia. Wówczas nabędzie prawo do odliczenia VAT z faktur dokumentujących wpłacone zaliczki, przy czym zaistnieje także obowiązek naliczania VAT od dokonywanej sprzedaży (świadczenia usług najmu).

Prawo do odliczenia VAT

Prawo do odliczenia VAT przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone w przepisach ustawy o VAT warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany czynny podatnik VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Natomiast kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W podatku VAT obowiązuje zasada "niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego". Wyraża się ona tym, że aby skorzystać z prawa do odliczenia, podatnik nie musi czekać, aż nabyty towar lub usługa zostaną wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej VAT. Prawo do odliczenia powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Przy czym prawo to powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę albo w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Jeżeli podatnik nie dokona odliczenia w tych terminach, może to uczynić przez dokonanie korekty deklaracji za okres, w którym powstało prawo do tego obniżenia, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia.

Przepisy o VAT przewidują także sytuacje, w których podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia VAT. Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy odliczenia VAT nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Jak wskazują organy podatkowe, przepis ten pozbawia podatnika prawa do odliczenia w razie niezarejestrowania się, ale nie wskazuje wprost, z jakim momentem - z punktu widzenia niemożności odliczenia VAT - należy wiązać status podatnika (zarejestrowany czy nie). Ich zdaniem z art. 88 ust. 4 ustawy nie wynika bowiem, aby do nabycia uprawnienia do odliczenia konieczne było posiadanie statusu podatnika VAT czynnego w momencie otrzymania faktury. Podatnik nabywa więc prawo do odliczenia w momencie otrzymania faktury, lecz aby uprawnienie to zrealizować, musi posiadać status podatnika VAT czynnego. Jak wyjaśnił Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 28 sierpnia 2018 r., nr 0115-KDIT1-1.4012.484.2018.1.BS, odliczenia VAT można dokonać po uprzednim dokonaniu odpowiedniej korekty zgłoszenia VAT-R ze wskazaniem miesiąca, począwszy od którego podatnik złoży odpowiednie deklaracje VAT-7.

Tak więc w przypadku Czytelnika istnieje także możliwość dokonania rejestracji np. w czerwcu 2020 r. i złożenia zgłoszenia VAT-R, w którym Czytelnik wskazałby, że pierwszą deklarację VAT-7 złoży za czerwiec 2019 r. W deklaracji tej (jak i następnych) miałby możliwość wykazania VAT naliczonego z faktur dokumentujących wpłacone zaliczki. Jednak należy tutaj pamiętać, że wystąpiłaby konieczność opodatkowania VAT sprzedaży (usług najmu) dokonanej w tym okresie.

Odliczenie poprzez korektę

W sytuacji gdyby Czytelnik dokonał rejestracji jako podatnik VAT czynny w przyszłym roku (bez wskazywania, że deklaracje VAT składałby już od czerwca 2019 r.), to miałby prawo do odliczenia VAT poprzez korektę, o której mowa w art. 91 ust. 7 i 8 ustawy VAT. W sytuacji bowiem rezygnacji przez podatnika ze zwolnienia z VAT i rejestracji dla potrzeb VAT następuje zmiana prawa do odliczenia VAT od wydatków poniesionych przez podatnika w czasie, kiedy korzystał on ze zwolnienia.

Korekta podatku naliczonego, o której mowa w art. 91 ust. 7 ustawy o VAT, jest dokonywana wtedy, gdy zmiana prawa do odliczenia VAT nastąpiła w tzw. okresie korekty. Okres ten w przypadku środków trwałych został uzależniony od ich wartości początkowej. Ponadto jest on liczony od roku, w którym środek ten został oddany do użytkowania. Jeśli wartość początkowa środka trwałego przekracza 15.000 zł, korekta podatku naliczonego jest dokonywana w ciągu kolejnych 5 lat, z tym że w danym roku koryguje się 1/5 kwoty podatku naliczonego przy nabyciu lub wytworzeniu tego środka. Natomiast w przypadku środka trwałego o wartości początkowej przekraczającej 15.000 zł będącego nieruchomością, korekta dokonywana jest w ciągu 10 lat.

Przy czym w art. 91 ust. 8 ustawy o VAT wskazano, że prawo do korekty występuje także, gdy towary i usługi nabyte w celu wytworzenia towarów zaliczanych do środków trwałych zostały zbyte lub zmieniono ich przeznaczenie przed oddaniem tego towaru do użytkowania. Korekta w tym przypadku powinna być wykazana jednorazowo, w deklaracji VAT za okres rozliczeniowy, w którym podjęto decyzję o zmianie przeznaczenia środka trwałego na cele wykonywanej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Z pytania Czytelnika wynika, że lokal nie został przez niego jeszcze nabyty, a on rozważa zmianę jego przeznaczenia przed oddaniem go do użytkowania. W tym przypadku nabędzie prawo do skorygowania nieodliczonego VAT z faktur dokumentujących wpłacone przez niego zaliczki. Korekty tej dokona jednorazowo w deklaracji VAT-7 składanej za okres rozliczeniowy, w którym podejmie decyzję o zmianie przeznaczenia lokalu na cele wykonywanej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Podobnie uznał Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 25 maja 2018 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.114.2018.1.JŻ.

Przykład

Podatnik zwolniony z VAT w 2019 r. wpłacał zaliczki na poczet przyszłego nabycia lokalu użytkowego. Nie odliczał podatku VAT. Jeszcze przed oddaniem tej nieruchomości do używania zdecydował, że będzie ona służyła do czynności opodatkowanych VAT. Podatnik dokonał rejestracji jako podatnik VAT czynny i od czerwca 2020 r. stał się czynnym podatnikiem VAT. Okoliczności te powodują, że podatnik nabył prawo do korekty nieodliczonego VAT z faktur dokumentujących wpłacone zaliczki w deklaracji VAT-7 za czerwiec 2020 r.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 11.03.2004 r. o VAT (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.)


autor: Aleksandra Węgielska
Gazeta Podatkowa nr 52 (1614) z dnia 2019-07-01

Nieruchomości w firmie - zakup, wycofanie, sprzedaż. Wszystko na ten temat w poradniku na GOFIN.pl

Odliczenie VATWynajem