Opodatkowanie nieruchomości w orzecznictwie sądowym

Pomimo kolejnej nowelizacji przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, kwestia opodatkowania nieruchomości podatkiem od nieruchomości budzi wiele niejasności. Zagadnienie to jest często przedmiotem wyroków sądowych.

Instalacje technologiczne

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych budynek to obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który posiada fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 stycznia 2026 r., sygn. akt III FSK 871/25, wypowiedział się w kwestii kwalifikacji instalacji i ich opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Spór dotyczył tego, czy instalacje sprężonego powietrza, stacje uzdatniania wody oraz rurociągi technologiczne naziemne znajdujące się wewnątrz budynku produkcyjnego są samodzielnymi budowlami podlegającymi opodatkowaniu czy też integralnymi instalacjami budynku, niepodlegającymi odrębnemu opodatkowaniu. Z orzeczenia wynika, że instalacje przemysłowe mogą być kwalifikowane jako budowle, odrębne od budynku, w którym je usytuowano. W opinii WSA instalacje technologiczne, w odróżnieniu od instalacji budowlanych, związane są bezpośrednio z konkretnymi procesami produkcyjnymi lub technologicznymi, które mają miejsce wewnątrz budynku. Są to elementy specyficzne dla danej działalności produkcyjnej, które można dostosować lub usunąć w zależności od aktualnych potrzeb zakładu. Ich obecność dostosowuje budynek do wymogów danego procesu technologicznego, ale nie ma wpływu na podstawową funkcję budynku jako obiektu budowlanego. Zatem kluczowa różnica polega na tym, że instalacje budowlane takie jak systemy wodociągowe, elektryczne czy wentylacyjne są niezbędne do podstawowego funkcjonowania budynku, gwarantując bezpieczeństwo, komfort i zgodność z przepisami Prawa budowlanego. Instalacje technologiczne natomiast są powiązane wyłącznie z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie są konieczne do tego, by budynek był funkcjonalny jako obiekt budowlany. Można je usunąć, zmodyfikować lub całkowicie wymienić, a budynek nadal będzie spełniał swoje podstawowe funkcje. Tym samym, aby daną instalację można było uznać za instalację wewnątrzbudynkową niepodlegającą odrębnemu opodatkowaniu, musi być ona powiązana z możliwością funkcjonowania budynku, a nie funkcjonowania procesu produkcyjnego.

Weryfikacja podstawy naliczenia podatku

Podstawę wymiaru podatków i świadczeń powinny stanowić dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków. Tak wynika z art. 21 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1151 ze zm.). W praktyce oznacza to, że ewidencja gruntów i budynków jest urzędowym źródłem informacji faktycznych wykorzystywanych w postępowaniach administracyjnych, w tym też w podatkowym.

Przez użyte w ustawie określenia: użytki rolne, lasy, nieużytki, grunty zadrzewione i zakrzewione, grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi i pod płynącymi, grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi – rozumie się grunty sklasyfikowane w ten sposób w ewidencji gruntów i budynków. Tak wynika z art. 1a ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

W związku z tym sposób zakwalifikowania w tej ewidencji gruntów ma rozstrzygające znaczenie przy opodatkowaniu gruntów, a organy podatkowe nie mogą pomijać stanu ewidencji gruntów i budynków przy doborze sposobu opodatkowania. Organy podatkowe, dokonując wymiaru podatków od nieruchomości, podatku rolnego, podatku leśnego zobowiązane są uwzględniać zawartość ewidencji gruntów i budynków.

NSA w wyroku z dnia 17 lutego 2026 r., sygn. akt III FSK 1434/24, wskazał, że mając na względzie znaczenie ewidencji gruntów i budynków dla wymiaru podatku od nieruchomości, nie można pominąć jednoznacznie sformułowanych przepisów ustawowych, zawartych w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, która wprowadza kryteria pozwalające na ustalenie parametru powierzchni użytkowej z konsekwencją w postaci podstawy opodatkowania, a więc jednego z elementów konstrukcji prawnej podatku od nieruchomości. W efekcie poprzestanie jedynie na ewidencji gruntów i budynków bez uwzględnienia zbadania rzeczywistej powierzchni użytkowej nie może doprowadzić do naruszenia normy ustawowej, która wskazuje na podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Dlatego w sytuacji gdy podatnik w postępowaniu podatkowym podważa przyjętą przez organy do podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości powierzchnię użytkową budynku, wskazując zarazem na dowody pokazujące rzeczywistą powierzchnię (lub źródła ich przeprowadzenia), organ podatkowy nie może uchylić się od obowiązku weryfikacji danych zawartych w ewidencji gruntów pod kątem ustalenia podstawy opodatkowania zgodnej z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Ustalenie powierzchni do opodatkowania

W myśl art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości dla budynków lub ich części stanowi powierzchnia użytkowa. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

NSA w wyroku z dnia 6 lutego 2026 r., sygn. akt III FSK 1239/24, odniósł się do ustalania powierzchni budynku dla potrzeb podatku od nieruchomości. Sprawa dotyczyła opodatkowania podatkiem od nieruchomości miejsc postojowych w garażach podziemnych, których powierzchnia użytkowa została określona na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków. Podatnik wskazywał, że rzeczywista wysokość pomieszczeń powinna skutkować uwzględnieniem jedynie 50% powierzchni użytkowej, zgodnie z przepisami podatkowymi. Organy podatkowe przyjęły pełną powierzchnię zgodnie z ewidencją, nie uwzględniając pomiarów rzeczywistych. Sąd wskazał, że przepisy podatkowe wymagają uwzględnienia wysokości pomieszczeń, a organ powinien przeprowadzić postępowanie dowodowe i ustalić podstawę opodatkowania zgodnie z rzeczywistymi parametrami pomieszczeń. W tym celu trzeba ustalić powierzchnię fizyczną poszczególnych części kondygnacji o różnej wysokości. Następnie stosować jej procentowe przeliczniki z art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych po to, aby ustalić podstawę opodatkowania kondygnacji. Powierzchnia użytkowa kondygnacji stanowiąca podstawę opodatkowania powstaje – w przypadku kondygnacji o różnych wysokościach – po zsumowaniu powierzchni fizycznych poszczególnych części kondygnacji o różnej wysokości, po uwzględnieniu wspomnianych procentowych przeliczników.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 707)

Gazeta Podatkowa nr 40 (2332) z dnia 2026-05-18

Opodatkowanie firmowych nieruchomości w aspekcie nowych regulacji. Wszystko na ten temat w poradniku na GOFIN.pl