Sprzedaż mieszkania lub działki przed upływem pięciu lat od zakupu może oznaczać konieczność zapłaty 19-procentowego podatku dochodowego. Nie zawsze jednak trzeba oddawać pieniądze fiskusowi. Osoby, które spłacają kredyt hipoteczny na własny dom lub mieszkanie, mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Co ważne, nie trzeba kupować kolejnej nieruchomości ani przeznaczać całej kwoty ze sprzedaży na jednorazową nadpłatę kredytu. Do ulgi mogą zostać zaliczone również zwykłe raty kapitałowo-odsetkowe. Potwierdza to interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 października 2026 r.
Wiele osób, które sprzedają nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia, zakłada, że uniknięcie podatku jest możliwe wyłącznie wtedy, gdy uzyskane pieniądze przeznaczą na zakup kolejnego mieszkania lub budowę domu. Tymczasem przepisy przewidują również inne rozwiązanie. Przychód ze sprzedaży można wykorzystać na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.
Nie ma przy tym znaczenia, że dom lub mieszkanie zostały kupione jeszcze przed sprzedażą poprzedniej nieruchomości. Istotne jest, to kiedy zaciągnięto kredyt, jaki był jego cel i czy środki ze sprzedaży zostaną wydatkowane w ustawowym terminie.
Sprzedaż mieszkania lub działki przed upływem 5 lat. Kiedy trzeba zapłacić 19 proc. podatku?
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, co do zasady podlega opodatkowaniu.
Podatek wynosi 19 proc., ale nie jest naliczany od całej ceny sprzedaży. Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli – w uproszczeniu – różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania, po uwzględnieniu ustawowych zasad rozliczenia.
Przykładowo, jeżeli podatnik kupił działkę w 2023 r., a następnie sprzedał ją w 2026 r., transakcja nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu.
W takim przypadku powstaje obowiązek rozliczenia sprzedaży w PIT-39.
Jeżeli jednak właściciel poczeka ze sprzedażą do 1 stycznia 2029 r., pięcioletni termin już upłynie. Sprzedaż prywatnej nieruchomości nie będzie wówczas podlegała PIT na podstawie wskazanego przepisu.
Nie oznacza to jednak, że każda wcześniejsza sprzedaż musi zakończyć się zapłatą podatku. Ustawa przewiduje bowiem ulgę mieszkaniową.
Ulga mieszkaniowa w 2026 roku. Pieniądze trzeba wydać w ciągu trzech lat
Zwolnienie z podatku przewiduje art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, podatnik może z niego skorzystać, jeżeli przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na realizację własnych celów mieszkaniowych.
Na wydatkowanie pieniędzy ma czas do końca trzeciego roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Wydatki mogą być ponoszone począwszy od dnia odpłatnego zbycia.
Oznacza to, że osoba, która sprzedała mieszkanie lub działkę w 2026 r., może przeznaczać uzyskane środki na cele mieszkaniowe aż do 31 grudnia 2029 r.
Do wydatków uprawniających do ulgi należą między innymi zakup mieszkania, zakup lub budowa domu, określone wydatki remontowe oraz spłata kredytu zaciągniętego na własne potrzeby mieszkaniowe.
Co istotne, aby skorzystać z pełnego zwolnienia dochodu, co do zasady trzeba przeznaczyć na kwalifikowane cele mieszkaniowe cały przychód ze sprzedaży, a nie wyłącznie osiągnięty zysk.
Sprzedał działkę i chciał spłacić kredyt za dom. Skarbówka potwierdziła prawo do ulgi
Sprawa rozpatrywana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dotyczyła podatnika, który w 2023 r. kupił wraz z żoną działkę. Nieruchomość stanowiła część ich majątku wspólnego.
W 2024 r. małżonkowie kupili dom jednorodzinny, w którym zamieszkali. Zakup został sfinansowany kredytem hipotecznym zaciągniętym przez oboje małżonków.
Dwa lata później, w 2026 r., sprzedali wcześniej nabytą działkę. Mężczyzna chciał przeznaczyć pieniądze uzyskane ze sprzedaży na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup domu. Powstała jednak wątpliwość, czy taka spłata pozwala skorzystać ze zwolnienia z 19-procentowego PIT, skoro dom został kupiony jeszcze przed sprzedażą działki.
Podatnik zwrócił się w tej sprawie o interpretację indywidualną.
Dyrektor KIS w interpretacji z 19 października 2026 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.610.2026.2.HJ, uznał jego stanowisko za prawidłowe.
Organ potwierdził, że przeznaczenie przychodu ze sprzedaży działki na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wcześniej na zakup domu, w którym podatnik realizuje własne cele mieszkaniowe, może korzystać ze zwolnienia podatkowego.
Warunkiem jest spełnienie wymagań wynikających z ustawy o PIT, w szczególności dotyczących daty zaciągnięcia kredytu, jego przeznaczenia oraz terminu wydatkowania środków.
Spłata kredytu hipotecznego a ulga mieszkaniowa. Trzeba spełnić kilka warunków
Nie każdy kredyt pozwala uniknąć podatku po sprzedaży nieruchomości. Z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT wynika, że spłata kredytu może zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe, jeżeli spełnione zostaną określone warunki.
Przede wszystkim kredyt musi być zaciągnięty przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Nie ma natomiast przeszkód, aby zobowiązanie zostało zaciągnięte wspólnie z małżonkiem. Sam fakt występowania kilku kredytobiorców nie pozbawia prawa do ulgi.
Istotny jest również cel kredytu. Musi on dotyczyć sfinansowania wydatków mieszkaniowych wskazanych w przepisach, takich jak zakup domu lub mieszkania czy budowa budynku mieszkalnego.
Co do zasady kredytu musi udzielić bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa mające siedzibę w państwie Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Szwajcarii.
Przepisy pozwalają również, po spełnieniu odpowiednich warunków, uwzględnić spłatę kredytu refinansowego, a także kwalifikowaną część kredytu konsolidacyjnego.
Nie można jednak przeznaczyć pieniędzy ze sprzedaży na spłatę dowolnego zobowiązania i automatycznie uznać go za wydatek mieszkaniowy.
Zwykłe raty kredytu też mogą dać ulgę. Nie trzeba od razu nadpłacać całego zadłużenia
Jedną z najważniejszych kwestii jest sposób spłaty kredytu. Podatnik nie musi jednorazowo przeznaczać wszystkich pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości na wcześniejszą spłatę zobowiązania.
Do wydatków mieszkaniowych mogą zostać zaliczone również zwykłe raty kredytu, obejmujące zarówno część kapitałową, jak i zapłacone odsetki.
Ważne, aby były to wydatki poniesione z przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w ustawowym terminie i na spłatę kredytu spełniającego wymagania przewidziane w ustawie.
Przykładowo podatnik, który sprzedał działkę w 2026 r. i nadal spłaca kredyt na dom, może przeznaczać uzyskane środki na kolejne raty aż do 31 grudnia 2029 r.
Nie ma obowiązku dokonywania jednej dużej nadpłaty.
Trzeba jednak pamiętać, że raty spłacone przed sprzedażą nieruchomości nie mogą zostać ponownie zaliczone do wydatków sfinansowanych przychodem uzyskanym z tej sprzedaży.
Dla celów dowodowych warto zachować harmonogram spłaty kredytu, historię rachunku oraz potwierdzenia przelewów.
Ile można zaoszczędzić na podatku? Nawet 19 tys. zł przy 100 tys. zł dochodu
Przykład pokazuje, jak duże znaczenie może mieć prawidłowe rozliczenie ulgi mieszkaniowej.
Pan Adam kupił działkę za 200 000 zł, a następnie sprzedał ją przed upływem pięciu lat za 300 000 zł.
Dla uproszczenia przyjmijmy, że nie ponosił innych kosztów wpływających na rozliczenie.
Jego dochód wyniósł 100 000 zł.
Gdyby nie skorzystał z ulgi mieszkaniowej, musiałby zapłacić:
100 000 zł × 19 proc. = 19 000 zł podatku.
Jeżeli jednak całe 300 000 zł przychodu przeznaczy w ustawowym terminie na spłatę kwalifikowanego kredytu hipotecznego na własny dom, cały dochód ze sprzedaży może zostać zwolniony z PIT.
Podatek wyniesie wtedy 0 zł.
A co w sytuacji, gdy na spłatę kredytu przeznaczy jedynie 150 000 zł?
Wówczas zwolniona będzie odpowiednia część dochodu.
Wzór na ulgę mieszkaniową:
Dochód zwolniony = dochód ze sprzedaży × (wydatki mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży).
W tym przypadku:
100 000 zł × (150 000 zł / 300 000 zł) = 50 000 zł dochodu zwolnionego.
Pozostałe 50 000 zł będzie podlegało opodatkowaniu stawką 19 proc., co oznacza podatek w wysokości 9 500 zł.
W praktyce oznacza to, że również częściowe przeznaczenie przychodu na spłatę kredytu może przynieść znaczną oszczędność podatkową.
Kiedy spłata kredytu nie pozwoli skorzystać z ulgi mieszkaniowej?
Największe znaczenie ma data zaciągnięcia kredytu i jego rzeczywiste przeznaczenie. Jeżeli podatnik najpierw sprzeda nieruchomość, a dopiero później zaciągnie kredyt hipoteczny, spłata takiego kredytu co do zasady nie będzie wydatkiem uprawniającym do ulgi na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT.
Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy środki ze sprzedaży zostaną bezpośrednio wykorzystane na zakup nieruchomości. Jest to odrębna podstawa uznania wydatku za własny cel mieszkaniowy.
Ulgi nie daje też spłata zwykłego kredytu konsumpcyjnego, który nie służył realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.
Podobnie należy ocenić prywatną pożyczkę od członka rodziny, ponieważ nie spełnia ona warunku dotyczącego podmiotu udzielającego finansowania.
Wątpliwości może budzić również nieruchomość wykorzystywana wyłącznie w celach inwestycyjnych, na przykład mieszkanie kupione i utrzymywane tylko z zamiarem wynajmowania.
Sama nazwa kredytu nie jest decydująca. Ważne jest rzeczywiste przeznaczenie finansowania i realizowanie własnych celów mieszkaniowych.
Jak rozliczyć ulgę mieszkaniową w PIT-39 za 2026 rok?
Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat należy wykazać w deklaracji PIT-39, nawet jeżeli podatnik zamierza skorzystać z całkowitego zwolnienia.
Osoby, które sprzedały nieruchomość w 2026 r., powinny złożyć zeznanie PIT-39 do 30 kwietnia 2027 r.
W deklaracji wykazuje się między innymi przychód ze sprzedaży, koszty uzyskania przychodu, dochód oraz kwotę dochodu objętą zwolnieniem mieszkaniowym.
Nie trzeba czekać ze złożeniem zeznania do chwili wykorzystania wszystkich pieniędzy.
Jeżeli podatnik zamierza przeznaczyć przychód na spłatę kredytu w kolejnych latach, może uwzględnić planowane wydatki przy rozliczeniu, pod warunkiem że ostatecznie spełni ustawowe wymagania.
W przypadku sprzedaży nieruchomości w 2026 r. termin na wydatkowanie środków upłynie 31 grudnia 2029 r.
Jeżeli okaże się, że podatnik nie przeznaczył deklarowanej kwoty na własne cele mieszkaniowe, konieczne będzie skorygowanie PIT-39 i zapłata należnego podatku wraz z odsetkami za zwłokę, liczonymi na zasadach określonych w ustawie.
Właśnie dlatego tak ważne jest przechowywanie dokumentacji związanej ze sprzedażą nieruchomości i spłatą kredytu.
Interpretacja KIS z 19 października 2026 r. Kogo chroni stanowisko skarbówki?
Interpretacja indywidualna z 19 października 2026 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.610.2026.2.HJ, potwierdza korzystne dla podatników stanowisko dotyczące spłaty kredytu hipotecznego w ramach ulgi mieszkaniowej.
Nie oznacza to jednak, że każda osoba znajdująca się w podobnej sytuacji automatycznie uzyskuje ochronę prawną wynikającą z tej interpretacji.
Ochrona przysługuje zasadniczo podmiotowi, który o nią wystąpił, pod warunkiem zgodności rzeczywistego stanu faktycznego z opisanym we wniosku oraz spełnienia pozostałych przesłanek ustawowych.
W analizowanej sprawie wniosek złożył mąż, mimo że sprzedawana działka należała do majątku wspólnego małżonków.
W konsekwencji interpretacja nie zapewnia automatycznie takiej samej ochrony jego żonie.
Warto również pamiętać, że przy sprzedaży nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonkowie co do zasady rozliczają przypadające im przychody i dochody odrębnie, zgodnie z obowiązującymi zasadami podatkowymi.
Jeżeli pojawiają się wątpliwości dotyczące sposobu wykorzystania środków lub rozliczenia wspólnego kredytu, można wystąpić do Dyrektora KIS z własnym wnioskiem o interpretację.
Ulga mieszkaniowa a kredyt hipoteczny.
Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat nie zawsze musi oznaczać konieczność zapłaty 19-procentowego podatku.
Przepisy pozwalają uniknąć opodatkowania całości lub części dochodu, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.
Jednym z takich wydatków może być spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego wcześniej na zakup domu lub mieszkania.
Co ważne, nie chodzi wyłącznie o jednorazową nadpłatę zadłużenia. Do ulgi mogą zostać zaliczone także zwykłe raty kapitałowo-odsetkowe, opłacane po sprzedaży nieruchomości w ustawowym terminie.
Decydujące znaczenie mają trzy kwestie: data zaciągnięcia kredytu, jego mieszkaniowe przeznaczenie oraz termin wydatkowania pieniędzy ze sprzedaży.
Przed złożeniem PIT-39 warto więc sprawdzić umowę kredytową i historię spłat. Może się bowiem okazać, że raty, które podatnik i tak regulowałby co miesiąc, pozwolą mu uniknąć zapłaty nawet kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych podatku.
Podstawa prawna: art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 pkt 2, art. 21 ust. 29–30a oraz art. 30e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacja indywidualna: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 19 października 2026 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.610.2026.2.HJ.