Wielu właścicieli nieruchomości, którzy wynajmują swoje lokale w ramach tzw. najmu prywatnego, często jest zaskoczonych informacją, że pomimo braku obowiązku rejestracji działalności w CEIDG, mogą mieć obowiązek zapłaty również podatku VAT.
Czy i kiedy wynajmujący musi zarejestrować się jako czynny podatnik VAT? Z czego wynika obowiązek zapłaty dodatkowego podatku? Wynika to z szeroko ujętej definicji działalności gospodarczej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, która obejmuje m.in. wykorzystanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Oznacza to, że nawet wynajem składników majątku prywatnego, uznawany za „najem prywatny”, jest traktowany na gruncie VAT jako działalność gospodarcza.
Kiedy wynajem prywatny podlega pod VAT?
Pomimo że najem prywatny nie musi być związany z działalnością gospodarczą zdefiniowaną w ustawie o PIT, na gruncie VAT uznawany jest za odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu (art. 8 ust. 1 ustawy o VAT). Wskazują na to liczne interpretacje podatkowe, np. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 sierpnia 2019 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.536.2019.1.AB) oraz inne, w tym z 2020 i 2023 r.
Nie oznacza to jednak, że w każdej sytuacji wynajmujący będzie musiał zapłacić VAT od najmu prywatnego. Kluczowe znaczenie dla zapłaty podatku VAT od najmu prywatnego mają trzy podstawowe kryteria:
1.Zwolnienie podmiotowe (limit obrotu)
Jeśli wartość sprzedaży w danym roku nie przekroczy 200 000 zł (art. 113 ust. 2 ustawy o VAT), wynajmujący może korzystać ze zwolnienia podmiotowego. Dla nowych wynajmujących kwota limitu jest proporcjonalna do okresu wynajmu w danym roku. Zwolnienie to przestaje obowiązywać od momentu przekroczenia limitu.
Źródło: Shutterstock
2.Zwolnienie przedmiotowe (wynajem na cele mieszkaniowe)
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wynajem nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z VAT. Zwolnienie to nie obejmuje jednak wynajmu dla podmiotów gospodarczych, które podnajmują nieruchomości, nawet jeśli ich najemcy korzystają z nich na cele mieszkaniowe.
3.Rodzaj świadczonej usługi
- Usługi zakwaterowania (np. krótkoterminowy wynajem dla turystów) są opodatkowane stawką 8%.
- Wynajem nieruchomości niemieszkalnych (np. lokali użytkowych) oraz wynajem mieszkań na cele inne niż mieszkaniowe podlega podstawowej stawce VAT wynoszącej 23%.
Wynajem a działalność gospodarcza
W praktyce wynajmujący, którzy równolegle prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą, muszą uwzględniać dochody z najmu prywatnego przy obliczaniu łącznej wartości obrotu do limitu 200 000 zł. Nie ma tu znaczenia, że wynajem nie jest realizowany formalnie w ramach działalności gospodarczej.
| Na przykład, wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe zwolniony z VAT nadal jest wliczany do obrotu przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego. Takie stanowisko potwierdziły organy podatkowe, m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z 16 maja 2014 r. oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 23 lipca 2014 r. |
Krótkoterminowy wynajem a konieczność zapłaty podatku VAT
Krótkoterminowy wynajem nieruchomości (np. na dni lub tygodnie), który klasyfikowany jest jako usługi związane z zakwaterowaniem (PKWiU Dział 55), podlega 8-procentowej stawce VAT. Dotyczy to wynajmu dla turystów, studentów czy osób pracujących na dłuższy okres.
Wynajem na cele inne niż mieszkaniowe a wysokość stawki VAT
Usługi wynajmu nieruchomości niemieszkalnych (np. lokali użytkowych) oraz wynajem mieszkań na cele biurowe lub inne niż mieszkaniowe są opodatkowane podstawową stawką VAT – 23%.
Wynajmując prywatnie nieruchomości, warto dokładnie przeanalizować, czy działalność ta wymaga zarejestrowania się jako podatnik VAT. Kluczowe znaczenie mają wysokość obrotu, cel wynajmu oraz rodzaj świadczonych usług.