Aby dokonać odliczenia w ramach ulgi mieszkaniowej, trzeba pamiętać jednocześnie o kilku wymogach prawnych – i spełnić je w określonych terminach. Jakiekolwiek spóźnienie może grozić odmową przyznania ulgi przez fiskusa. Ciekawego przypadku i tej ulgi dotyczy jedna z ostatnich interpretacji podatkowych wydanych przez fiskusa.
Do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) trafił wniosek podatniczki o indywidualną interpretację podatkową. Kobieta w październiku 2023 roku sprzedała lokal mieszkalnego przed upływem pięciu lat od jego zakupu, w związku z czym powstał obowiązek podatkowy. Obecnie zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Na wydatkowanie uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe ma zatem czas do końca 2026 r. Podatniczka planuje zakup od dewelopera nowej nieruchomości, a całość należności chce zapłacić jeszcze w ustawowym terminie.
W tej sprawie należy zwrócić uwagę na aspekt potencjalnego ryzyka niedotrzymania terminu zawarcia ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność. Wprawdzie według umowy deweloperskiej transakcja ma być sfinalizowanie do 31 grudnia 2026 roku, jednak podatniczka bierze pod uwagę scenariusz, w którym – z przyczyn niezależnych od niej, leżących wyłącznie po stronie wykonawcy inwestycji – przyrzeczona umowa zostanie podpisana nieco później, czyli w 2027 r., mimo że kwota zostanie wpłacona w całości jeszcze w tym bieżącym roku.
I tu pytanie od podatniczki – czy zapłata pełnej ceny w terminie trzyletnim będzie wystarczająca do zachowania prawa do ulgi, mimo że przeniesienie własności nastąpiłoby później.
Podatniczka: czy wpłata wystarczy?
We wniosku podatniczka wyraziła opinię, że w przytoczonej sytuacji będzie miała prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Jej zdaniem decydujące jest faktyczne przeznaczenie pieniędzy na realizację własnego celu mieszkaniowego i wpłata w ustawowym terminie trzech lat.
Wnioskodawczyni stała na stanowisku, że ewentualne opóźnienie w podpisaniu aktu notarialnego, które wynika z czynności formalnych dewelopera lub przesunięć w realizacji budowy, nie powinno niweczyć skutków podatkowych wpłaty pieniędzy na cel mieszkaniowy. Podała argument, że wypełniła swój obowiązek poprzez zapłatę ceny, więc jej zdaniem niezależne od niej czynniki zewnętrzne nie powinny pozbawiać jej nabytego prawa do ulgi. Miała jednak wątpliwości – i stąd wniosek o interpretację.
Jaka była odpowiedź Dyrektora KIS?
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że stanowisko podatniczki jest nieprawidłowe. Podkreślił przy tym konieczność ścisłego, literalnego rozumienia przepisów o zwolnieniach podatkowych.
Wydający decyzję organ zaznaczył, że każda ulga jest odstępstwem od konstytucyjnej zasady powszechności opodatkowania, co wyklucza stosowanie wykładni rozszerzającej. Najważniejszy w rozstrzygnięciu był art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT:
„Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych […] w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie […], jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.”
Dyrektor KIS zwrócił uwagę na obowiązujący od 1 stycznia 2019 roku przepis art. 21 ust. 25a ustawy. W jednoznaczny sposób określa on warunki uznania wydatku za poniesiony na cele mieszkaniowe:
„Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.”
Co decyduje o przeniesieniu własności?
Uzasadniając swoją decyzję, Dyrektor KIS przytoczył przepisy Kodeksu cywilnego, które wskazują na istotną różnicę między umową deweloperską a umową przenoszącą własność. Jak mówi art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, jednak w przypadku nieruchomości wymagana jest szczególna forma prawna. W art. 158 Kodeksu cywilnego zapisano, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Przywołując ten przepis, Dyrektor KIS zwrócił uwagę, że umowa z deweloperem jest jedynie przyrzeczeniem przeniesienia własności po zakończeniu inwestycji. Zatem samo dokonanie wpłat na poczet ceny, nawet w pełnej wysokości, nie jest tożsame z nabyciem prawa własności. Musi być zostać sfinalizowane ostatecznym aktem notarialnym – w terminie przewidzianym w ustawie o PIT.
Żelazny termin: trzy lata od końca roku sprzedaży
Dyrektor KIS podkreślił, że brak przeniesienia własności lokalu w formie aktu notarialnego do dnia 31 grudnia 2026 roku oznaczałby utratę prawa do zwolnienia, niezależnie od przyczyny takiego stanu rzeczy. Według przepisów podatkowych nie ma możliwości wydłużenia tego terminu ze względu na okoliczności niezależne od podatnika, takie jak np. opóźnienia dewelopera czy problemy z odbiorami technicznymi budynku.
Przepisy stanowią, że w okresie trzech lat od końca roku sprzedaży nieruchomość musi stać się własnością lub współwłasnością podatnika. Natomiast wydatkowanie pieniędzy na lokal, do którego podatnik nie dysponuje tytułem własności przed upływem wskazanego okresu, uniemożliwia skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. To oznacza, że jeśli akt notarialny zostałby podpisany w styczniu 2027 roku, dochód ze sprzedaży nieruchomości z 2023 roku będzie podlegał opodatkowaniu, mimo że podatniczka przeznaczyła środki na nową nieruchomość.
Więcej informacji: Interpretacja indywidualna 0113-KDIPT2-1.4011.164.2026.1.HJ z 16.04.2026 r.
