Wyższa stawka podatku od wynajmu nieruchomości. Małżonkowie z nowym podatkiem od najmu

Piotr Szulczewski

2017-12-07

Wynajem nieruchomości – zarówno dla celów komercyjnych, jak i mieszkalnych – od 2018 r. będzie opodatkowany stawką 12,5% dla przychodów powyżej 100.000 zł. Problem pojawia się jednak u małżonków, gdzie limit liczy się wspólnie – a kwotę po 50.000 zł na osobę nie jest już tak trudno z najmu uzyskać.

Wyższa stawka podatku od wynajmu nieruchomości
Małżonkowie z nowym podatkiem od najmu / YAY foto

Stawka 12,5% dotyczyć będzie wyłącznie podatników opodatkowanych od 2018 r. ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.Naliczana jest ona od nadwyżki ponad 100.000 zł przychodów co powoduje, że posiadacze niewielkich lokali oddanych na wynajem, nadal pozostaną opodatkowani według dotychczasowej stawki 8,5%.

Przykład

Podatnik w 2018 r. wynajmował nieruchomość za 15.000 zł miesięcznie, rocznie dało to 180.000 przychodu. Podatek ryczałtowy opłaca według stawki 8,5% do 100.000 zł – podatek wyniesie przez większą część roku 850 zł. Pozostałe 80.000 zł opodatkuje według stawki 12,5% - czyli zapłaci 10.000 zł.

Limit 100.000 zł liczyć należy łącznie dla wszystkich nieruchomości podatnika. Zatem nie należy go stosować samodzielnie dla poszczególnych gruntów lokali czy budynków.

Przykład

Podatnik posiada 2 nieruchomości – z pierwszej ma 70.000 zł przychodu, z drugiej 120.000 zł rocznie. Stawka 12,5% obowiązuje po przekroczeniu 100.000 zł obu. Skoro z nieruchomości nr 1 otrzymuje 5833,33 zł miesięcznie, a z drugiej – 10.000 zł miesięcznie - to łącznie miesięcznie ma 15.833,33 zł przychodu, co w 7 miesiącu najmu (zakładając najem przez cały rok – w miesiącu lipcu) – powoduje przejście na wyższą stopę podatku.


Małżonkowie z wyższym podatkiem od najmu

W przypadku małżonków uzyskujących przychody z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze przychody określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Zasadę tę stosuje się również do przychodów z najmu u małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

W efekcie rozliczenie przychodów u małżonków odbywa się:

  • Proporcjonalnie do udziałów w zysku – gdy małżonkowie mają rozdzielność majątkową lub umowę majątkową małżeńską,
  • Proporcjonalnie do udziałów w zysku – gdy istnieje wspólność ale małżonkowie nie złożyli oświadczenia,
  • U jednego z nich – jeżeli istnieje wspólność majątkowa i złożono oświadczenie o rozliczenie przychodu u jednego z nich.

W zakresie limitu 100.000 zł nie ma znaczenia, której z tych zasad dotyczy rozliczenie. Ustawa wskazuje, że w przypadku osiągania przez małżonków przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a (umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze), kwota przychodów określona w ust. 1 pkt 3 lit. a (12,5%), dotyczy łącznie obojga małżonków. Zatem zarówno przy podziale umownym, wspólnocie majątkowej, rozdzielności majątkowej albo przekazania oświadczeniem całości przychodów do jednego małżonka – limit 100.000 zł od 2018 r. jest wyłącznie jeden.

Nie jest jasne – i prawdopodobnie będzie budziło wątpliwości czy w stosunku do – pozostających w separacji albo wynajmujących nieruchomości należące do ich majątku odrębnego – limit powinien być liczony wspólnie. Z literalnego brzmienia przepisów wynika, że niezależnie od zasad rozliczania przychodów u poszczególnych małżonków – należy posługiwać się wyłącznie jednym limitem 100.000 zł.

Piotr Szulczewski, PIT.pl