VAT przy najmie mieszkania, w którym będzie firma

Gazeta Podatkowa 13.09.2018 08:10 (aktualizacja: )

Świadczenie usług najmu oraz dzierżawy nieruchomości, co do zasady, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podatkowej 23%. Natomiast usługi krótkotrwałego wynajmu mieszkań opodatkowane są 8% stawką VAT. Jednak w niektórych przypadkach ustawodawca przewidział możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku.

Jeden z naszych Czytelników w pytaniu przesłanym do redakcji wskazał, że prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Dodatkowo posiada prywatne mieszkanie, które zamierza wynająć osobie fizycznej. Najemca chce pod tym adresem zarejestrować działalność gospodarczą i przechowywać w jednym z pokoi rzeczy do jej wykonywania. Czynsz zgodnie z umową płatny będzie z dołu na koniec kwartału. W związku z tym powstał problem, jaką stawką należy opodatkować ten wynajem.

Działalność gospodarcza

Czynność będąca usługą najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak więc najem stanowi odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

Kiedy zwolnienie z VAT?

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Tak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Polskie firmy w mieszkaniach prywatnych

Jak podkreślają organy podatkowe z przepisu tego wynika, że ze zwolnienia z VAT korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). Z uwagi na to zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.

W związku z tym organy podatkowe uznają, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

1) świadczenie usługi na własny rachunek,

2) charakter mieszkalny nieruchomości,

3) mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 9 stycznia 2018 r., nr 0115-KDIT1-2.4012.857.2017.1.RS, dodatkowo podkreślił, że podatnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT usługi najmu, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Odnosi się to zarówno do umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również do umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący - najemca - podnajemca.

Jak wskazano w pytaniu, Czytelnik zamierza oddać w najem lokal mieszkalny, w którym najemca będzie prowadził także działalność gospodarczą. Podkreślić należy, że w przepisie zwalniającym z VAT usługi najmu ustawodawca posłużył się określeniem "wyłącznie na cele mieszkaniowe".

Tak więc organ podatkowy, przyjmując literalne brzmienie przepisu może uznać, że nie występuje w tym przypadku prawo do zastosowania zwolnienia z VAT. Mieszkanie nie służy bowiem wyłącznie celom mieszkaniowym, lecz także jest wykorzystywane do celów działalności gospodarczej.

Ponadto Czytelnik jednoznacznie nie wskazał czy wynajmujący w mieszkaniu tym będzie także mieszkał. Jeśli tak, to, moim zdaniem, w takiej sytuacji właściwym rozwiązaniem byłoby określenie w umowie najmu, jaka część mieszkania będzie służyła celom mieszkaniowym, i do tej części można by zastosować zwolnienie z VAT, a jaka celom działalności gospodarczej, do której należałoby zastosować 23% stawkę VAT. Wprawdzie jednej transakcji nie powinno się zasadniczo dzielić na części w celu odrębnego opodatkowania każdej z nich, ale w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wskazano, że zwolniona z VAT jest usługa wynajmu nieruchomości lub części nieruchomości.

Obowiązek podatkowy

W przypadku świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, usług ochrony osób, usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia, oraz usług stałej obsługi prawnej i biurowej, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury (zasada ta nie dotyczy importu usług). Wynika to z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b) ustawy o VAT. Natomiast terminy wystawiania faktur w przypadku usług najmu określono w art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT, zgodnie z którym faktura powinna być sporządzona nie później, niż z upływem terminu płatności. Jeżeli w tym terminie faktura nie będzie wystawiona, obowiązek podatkowy powstanie z upływem terminu płatności.

Przy czym faktury nie trzeba wystawiać, gdy świadczona usługa jest zwolniona z VAT (np. najem mieszkania na cele mieszkaniowe) - bez względu na to, kto będzie nabywcą usługi. Jeśli jednak podatnik wystawi fakturę, data tej faktury wyznaczy termin powstania obowiązku podatkowego (jeżeli będzie ona wystawiona przed terminem płatności).

W sytuacji przedstawionej w pytaniu strony w umowie ustaliły, że czynsz będzie płatny z dołu na koniec kwartału. Jeśli zatem przed upływem terminu płatności podatnik wystawi fakturę dokumentującą czynsz, wówczas z chwilą jej wystawienia powstanie obowiązek podatkowy w VAT. Natomiast w przypadku, gdy faktura taka nie zostanie wystawiona przed terminem płatności, obowiązek podatkowy powstanie w ustalonym przez strony terminie płatności.

Zwolnienia od podatku VAT, w tym również zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów. W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3. W załączniku tym, stanowiącym wykaz towarów i usług opodatkowanych 8% VAT, pod pozycją nr 163 wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55, tj. "Usługi związane z zakwaterowaniem".

Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę. Celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą lokalu mieszkalnego.

Z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 sierpnia 2018 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.215.2018.2.PG

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 11.03.2004 r. o VAT (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 ze zm.)


autor: Aleksandra Węgielska
Gazeta Podatkowa nr 74 (1531) z dnia 2018-09-13

Rozwiązywanie umów o pracę. Wszystko na ten temat w poradniku na GOFIN.pl