Sprzedaż mieszkania w 2017 r. a deklaracja roczna PIT

Przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw do nieruchomości jest co do zasady opodatkowany i podlega wykazaniu w deklaracji podatkowej PIT, składanej z końcem kwietnia 2018 r. Istnieją jednak zarówno takie sytuacje, w których sprzedaż trzeba wykazać w deklaracji, a podatek nie wystąpi, jak i przypadki, gdy przychodu nie trzeba ujmować w PIT-39.

Sprzedaż mieszkania w 2017 r. a deklaracja roczna PIT / YAY foto

Sprzedaż nieruchomości może być skutkiem różnego rodzaju nabyć. Od tego kiedy i jak nastąpiło nabycie, zależeć będą zasady opodatkowania i wykazania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w deklaracji za 2017 r.

Sprzedaż deklaruje się wyłącznie jeśli nastąpiła w okresie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Przychodu ze sprzedaży nieruchomości sprzedawanych w 2017, a nabytych lub wybudowanych w 2011 i wcześniej nie trzeba deklarować. Przychód ten jest wolny od podatku.

Sprzedaż w deklaracji PIT-39

Sprzedaż nieruchomości nabytych lub wybudowanych w latach 2012 – 2017 podlega zgłoszeniu na PIT-39. W deklaracji w części C należy wykazać odpowiednio:

• Pozycja 20 PIT-39 – przychód – jest to kwota uzyskana ze sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży (czyli takie, które poniesiono wyłącznie w celu realizacji umowy przeniesienia własności nieruchomości),
• Pozycja 21 PIT-39 - koszty uzyskania przychodów – wskazuje się kwoty poniesione w związku nabyciem nieruchomości. Podatnik może je podzielić na dwie grupy, a następnie dodać:
• udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia,
• koszty, które podwyższają powyższe wydatki, czyli udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość sprzedawanej nieruchomości (prawa) poczynione w czasie ich posiadania; wysokość nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Uwaga

Spłata kredytu na zakup lub odsetek od niego nie są kosztem przy jego zbyciu. Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć takie wydatki, jak:

• prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami,
• koszty ogłoszeń w prasie,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Ustalone tak koszty nabycia lub koszty wytworzenia można corocznie podwyższać, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego. Wartości kosztów poniesionych na nakłady nie podwyższa się, a jeśli wskaźnik był ujemny – za dany rok, wówczas podwyższenia po prostu się nie stosuje.

Przykład

Podatnik kupił nieruchomość za 200.000 zł w 2012 r. i sprzedał ją w 2017 r. Wzrost kosztu to 1% (2013) +0,2% 2014. Podatnik najpierw podwyższa o 1%, a następnie koszt podwyższony – w roku kolejnym – podwyższa o 0,2%.

Uważaj na koszty przy nabyciu w spadku lub darowizną!

Błąd popełniają często osoby, które deklarują jako koszty uzyskania przychodu wydatki poniesione przez zbywcę na nabycie nieruchomości (prawa do niej) lub ich wartość rynkową z chwili nabycia, której jednak nie ponieśli (bo otrzymali nieruchomość nieodpłatnie). W przypadku nieruchomości i praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, za koszty w poz. 21 PIT-39 wprowadza się jedynie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

• Pozycja 22 PIT-39 – suma odpisów amortyzacyjnych. Podatnicy, którzy sprzedaży dokonują poza firmą (prywatnie), mają możliwość w trakcie wykorzystywania nieruchomości rozliczać od niej odpisy amortyzacyjne. Taka zasada dotyczy szczególnie nieruchomości wynajmowanych i oddawanych w odpłatne użytkowanie lub wykorzystywanych na prowadzenie działalności gospodarczej. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Jeżeli zatem:
• podatnik nie dokonywał amortyzacji – wówczas nie musi wpisywać w pole 22 żadnej kwoty,
• podatnik dokonywał amortyzacji – sumuje dokonane odpisy przez wszystkie lata, wskazuje je w polu 22 oraz podwyższa tą kwotą wartość podstawy opodatkowania,
• podatnik dokonywał amortyzacji, ale sprzedaży dokonał po okresie 5 lat licząc od końca roku nabycia lub wybudowania – nie musi składać PIT, nie uwzględnia zatem w przychodzie również odpisów amortyzacyjnych.
• Pozycja 23 i 24 PIT-39 – dochód lub strata. Jeżeli przychód po dodaniu odpisów amortyzacyjnych (o ile wystąpią) po odjęciu kosztów nabycia lub wytworzenia da wartość dodatnią – podatnik wykazuje dochód, od którego w kolejnych pozycja ustala 19% podatek (poz. 26 i 27 PIT-39). Jeżeli kwota będzie ujemna – podatnik wykazuje stratę. Stratę należy wykazać, niemniej nie może być ona wykorzystana w przypadku rozliczenia podatkowego dochodu z tytułu sprzedaży innej nieruchomości lub z jakiegokolwiek innego tytułu.

Ulga mieszkaniowa a PIT-39

Przychód ze sprzedaży można przeznaczyć na realizację własnych celów mieszkaniowych. Wówczas sprzedaż należy w roku sprzedaży zadeklarować w PIT-39, ale w części przeznaczanej na te cele – podatku się nie płaci. Podatnik deklaruje samodzielnie, jaką część przychodu przeznaczy na cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku zbycia. Podatnik wypełnia wówczas PIT-39, wskazuje kwoty w poz. 20-24 oraz dodatkowo pole 25, wskazujące kwotę, zwolnioną z podatku – związku z realizacją własnych celów mieszkaniowych.

Uwaga

Kwota z poz. 25 nie jest równa kwocie przeznaczanej na własne cele mieszkaniowe. Pole to należy wypełnić kwotą zwalnianą z opodatkowania.

Zwolnienie obejmuje dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Przykład

Podatnik sprzedał nieruchomość za 300.000 zł. Koszty jej nabycia wyniósł 270.000 zł. Z 300.000 przeznaczyć ma zamiar 290.000 zł na cele nabycia innej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Zwolnione z opodatkowania jest. 30.000 x 290.000 / 300.000 = 29.000 zł. Taką kwotę wpisać należy w poz. 25 PIT-39. Jako że dochód podatnika wyniósł 30.000 zł – zapłaci od 19% podatku od 10.000 zł.

Jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku zbycia podatnik nie przeznaczy kwoty zadeklarowanej na własne cele mieszkaniowe, wówczas jest obowiązany do złożenia korekty zeznania PIT-39 za rok, w którym korzystano z ulgi podatkowej i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności podatku (czyli np. dla nieruchomości zbytej w 2017 r. – odsetki nalicza się od 30 kwietnia 2018 r.), do dnia zapłaty podatku włącznie.

Przeznaczenie na własne cele mieszkaniowe to m.in wydatki na:

•   • nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego (gruntu pod nimi) stanowiącego odrębną nieruchomość – w tym części lub udziału w nich,
•   • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
•   • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie,
•   • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego na cele mieszkalne,
•   • spłatę kredytu (także odsetek od tego kredytu) na powyższe cele lub kredytu refinansującego taki kredyt - zaciągniętych przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia

  Uwaga

  Wydatek poniesiony na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości nie jest wydatkiem na cele mieszkaniowe. W związku z tym nie pomniejszy on podatku dochodowego od takiej sprzedaży - uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 grudnia 2015 r., sygn. akt II FSK 2563/13.

  Przeznaczeniem na własne cele nie jest również kredyt w części już spłaconej. Jedynie odsetki niespłacone mogą być uwzględnione w ramach ulgi.

Zamiana nieruchomości a PIT-39

  Określenie "odpłatne zbycie w drodze zamiany" oznacza, że zamianę należy traktować na równi z odpłatnym zbyciem i do zamiany stosować przepisy właściwe dla odpłatnego zbycia, te zaś stanowią m.in. o opodatkowaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 30e ust. 1 PDOFizU). (Wyrok WSA w Warszawie z 21.6.2012 r., III SA/Wa 2831/11).

  W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach takich jakby dochodziło do osobnej sprzedaży. W sposób szczególny określa się przychód – jest nim u każdej ze stron umowy przenoszącej własność wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Dodatkowo, jeśli któryś z zamieniających dokonuje transakcji majątkiem po wyczekaniu okresu 5 lat, to okres ten odnosi się osobno do każdej z osób dokonującej zamiany (jeden z zamieniających może zatem nie składać PIT, drugi – będzie do tego obowiązany).

Darowizny i spadki obejmujące nieruchomości a późniejszy przychód ze zbycia w PIT-39 Bardzo często mylony jest obowiązek zapłaty dwóch podatków:

• od nieodpłatnego otrzymania nieruchomości (podatek od spadku lub od darowizny),
• podatek od sprzedaży otrzymanego nieodpłatnie majątku.

Często podatnicy bardzo szybko po nabyciu nieodpłatnie sprzedają majątek i musza zapłacić podatek podwójnie, z tytułu obu czynności. Aby podatki rozliczyć:

• w stosunku do pierwszej czynności – nabycia nieodpłatnego – należy złożyć deklarację SD-Z2 (jeśli możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia nielimitowanego przy nabyciem od osób najbliższych - w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku) lub SD-2 (gdy nabycie zmusza do zapłaty podatku w terminie 30 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego),
• w stosunku do drugiej czynności – złożyć PIT-39 w terminie do ostatniego dnia kwietnia po roku sprzedaży.

Jednocześnie osoba, która darowuje swoją nieruchomość innej osobie – nie musi składać żadnej deklaracji podatkowej z tego tytułu. Wszystkie formalności podatkowe dotyczą wyłącznie nabywcy.

PIT-39 nie trzeba składać w przypadku umownego lub sądowego działu spadku (w której przypadku dochodzi do rozdysponowania majątkiem do wysokości udziału w spadku). Dokonanie działu spadku między spadkobiercami tak, że jednemu z nich przypadną rzeczy lub prawa majątkowe o wartości przekraczającej jego pierwotny udział, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w precedensowym wyroku z 21 kwietnia 2016 r. w sprawie o sygn. II FSK 1575/14. Podobnie PIT-39 nie trzeba składać, gdy dochodzi do spłat udziałów – mimo że umowa ma charakter odpłatny nie można mówić o przysporzeniu, a zatem o jakimkolwiek przychodzie podatkowym (por. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 9 czerwca 2017 r., sygn. akt 0111-KDIB-2-2.4011.78.2017.1.KK).

Umowa o dożywocie a PIT-39

W przypadku stosowanej często między rodzicami a dziećmi lub rodzicami a dziećmi umowy o dożywocie nie występuje przychód podatkowy podlegający ustaleniu. Nie trzeba go wykazywać w PIT-39, deklaracji podatkowej PIT nie trzeba składać. Przyczyną jest brak możliwości ustalenia przychodu do opodatkowania. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17.11.2014 r. (sygn. akt II FPS 4/14): „w przypadku umowy o dożywocie jedynie przyjęcie wartości rynkowej nieruchomości, której własność jest przenoszona przez dożywotnika na zobowiązanego z tej umowy pozwalałaby na określenie przychodu. Wielkość ta jednak nie jest ceną nieruchomości określaną w umowie (…).Otrzymywane świadczenia nie tylko nie stanowią ceny, ale są wręcz na chwilę zbycia niepoliczalne”.

Nieruchomość w działalności gospodarczej a PIT

Jeżeli podatnik prowadził firmę, to sprzedaż nieruchomości lub prawa po 5 latach nadal jest opodatkowana i stanowi przychód z tej firmy. Jeżeli nieruchomość zostanie wyprowadzona z majątku firmowego, to jej sprzedaż w okresie 6 lat (liczonych jako okres między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia) pozostanie nadal rozliczane jako związane z działalnością gospodarczą. Oznacza to, że nawet nieruchomości używane dłużej niż 5 lat, wyprowadzone z działalności gospodarczej, przez kolejne 6 lat pozostaną opodatkowane PIT.

adw. Łukasz Wieszczeczyński
Kancelaria TWZ
Tabędzka – Wieszczeczyński – Zagierska