Rozliczyłeś ulgę termomodernizacyjną w PIT? Ministerstwo Finansów informuje ...

Przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw do nieruchomości jest co do zasady opodatkowany i podlega wykazaniu w deklaracji podatkowej PIT, składanej z końcem kwietnia 2018 r. Istnieją jednak zarówno takie sytuacje, w których sprzedaż trzeba wykazać w deklaracji, a podatek nie wystąpi, jak i przypadki, gdy przychodu nie trzeba ujmować w PIT-39.
Sprzedaż mieszkania w 2017 r. a deklaracja roczna PIT / YAY foto
Sprzedaż nieruchomości może być skutkiem różnego rodzaju nabyć. Od tego kiedy i jak nastąpiło nabycie, zależeć będą zasady opodatkowania i wykazania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w deklaracji za 2017 r.
Sprzedaż deklaruje się wyłącznie jeśli nastąpiła w okresie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Przychodu ze sprzedaży nieruchomości sprzedawanych w 2017, a nabytych lub wybudowanych w 2011 i wcześniej nie trzeba deklarować. Przychód ten jest wolny od podatku.
Sprzedaż nieruchomości nabytych lub wybudowanych w latach 2012 – 2017 podlega zgłoszeniu na PIT-39. W deklaracji w części C należy wykazać odpowiednio:
Uwaga
Spłata kredytu na zakup lub odsetek od niego nie są kosztem przy jego zbyciu. Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć takie wydatki, jak:
Ustalone tak koszty nabycia lub koszty wytworzenia można corocznie podwyższać, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego. Wartości kosztów poniesionych na nakłady nie podwyższa się, a jeśli wskaźnik był ujemny – za dany rok, wówczas podwyższenia po prostu się nie stosuje.
Rok, w którym należy stosować wskaźnik | Kwartał – w którym roku stosować | Wskaźnik zmiany | Data komunikatu |
Dla podwyższenia za 2017 – dla sprzedaży w 2018 | (I-III kwartał 2017 w stosunku do I-III kwartału 2016) | 1,9 % | 12 października 2017 r. |
Dla podwyższenia za 2016 – dla sprzedaży w 2017 lub 2018 | I-III kwartał 2016 w stosunku do I-III kwartału 2015 | -0,9% | 11 października 2016 r. |
Dla podwyższenia za 2015 – dla sprzedaży w 2017 lub 2018 | I-III kwartał 2015 w stosunku do I-III kwartału 2014 | -1,1 % | 15 października 2015 r. |
Dla podwyższenia za 2014 – dla sprzedaży w 2017 lub 2018 | I-III kwartał 2014 w stosunku do I-III kwartału 2013 | 0,2 % | 15 października 2014 r. |
Dla podwyższenia za rok 2013 – dla sprzedaży w 2017 | I-III kwartał 2013 w stosunku do I-III kwartału 2012 | 1,0 % | 15 października 2013 r. |
Przykład
Podatnik kupił nieruchomość za 200.000 zł w 2012 r. i sprzedał ją w 2017 r. Wzrost kosztu to 1% (2013) +0,2% 2014. Podatnik najpierw podwyższa o 1%, a następnie koszt podwyższony – w roku kolejnym – podwyższa o 0,2%.
Błąd popełniają często osoby, które deklarują jako koszty uzyskania przychodu wydatki poniesione przez zbywcę na nabycie nieruchomości (prawa do niej) lub ich wartość rynkową z chwili nabycia, której jednak nie ponieśli (bo otrzymali nieruchomość nieodpłatnie). W przypadku nieruchomości i praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, za koszty w poz. 21 PIT-39 wprowadza się jedynie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Przychód ze sprzedaży można przeznaczyć na realizację własnych celów mieszkaniowych. Wówczas sprzedaż należy w roku sprzedaży zadeklarować w PIT-39, ale w części przeznaczanej na te cele – podatku się nie płaci. Podatnik deklaruje samodzielnie, jaką część przychodu przeznaczy na cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku zbycia. Podatnik wypełnia wówczas PIT-39, wskazuje kwoty w poz. 20-24 oraz dodatkowo pole 25, wskazujące kwotę, zwolnioną z podatku – związku z realizacją własnych celów mieszkaniowych.
Uwaga
Kwota z poz. 25 nie jest równa kwocie przeznaczanej na własne cele mieszkaniowe. Pole to należy wypełnić kwotą zwalnianą z opodatkowania.
Zwolnienie obejmuje dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Przykład
Podatnik sprzedał nieruchomość za 300.000 zł. Koszty jej nabycia wyniósł 270.000 zł. Z 300.000 przeznaczyć ma zamiar 290.000 zł na cele nabycia innej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Zwolnione z opodatkowania jest. 30.000 x 290.000 / 300.000 = 29.000 zł. Taką kwotę wpisać należy w poz. 25 PIT-39. Jako że dochód podatnika wyniósł 30.000 zł – zapłaci od 19% podatku od 10.000 zł.
Jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku zbycia podatnik nie przeznaczy kwoty zadeklarowanej na własne cele mieszkaniowe, wówczas jest obowiązany do złożenia korekty zeznania PIT-39 za rok, w którym korzystano z ulgi podatkowej i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności podatku (czyli np. dla nieruchomości zbytej w 2017 r. – odsetki nalicza się od 30 kwietnia 2018 r.), do dnia zapłaty podatku włącznie.
Przeznaczenie na własne cele mieszkaniowe to m.in wydatki na:
Uwaga
Wydatek poniesiony na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości nie jest wydatkiem na cele mieszkaniowe. W związku z tym nie pomniejszy on podatku dochodowego od takiej sprzedaży - uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 grudnia 2015 r., sygn. akt II FSK 2563/13.
Przeznaczeniem na własne cele nie jest również kredyt w części już spłaconej. Jedynie odsetki niespłacone mogą być uwzględnione w ramach ulgi.
Określenie "odpłatne zbycie w drodze zamiany" oznacza, że zamianę należy traktować na równi z odpłatnym zbyciem i do zamiany stosować przepisy właściwe dla odpłatnego zbycia, te zaś stanowią m.in. o opodatkowaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 30e ust. 1 PDOFizU). (Wyrok WSA w Warszawie z 21.6.2012 r., III SA/Wa 2831/11).
W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach takich jakby dochodziło do osobnej sprzedaży. W sposób szczególny określa się przychód – jest nim u każdej ze stron umowy przenoszącej własność wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Dodatkowo, jeśli któryś z zamieniających dokonuje transakcji majątkiem po wyczekaniu okresu 5 lat, to okres ten odnosi się osobno do każdej z osób dokonującej zamiany (jeden z zamieniających może zatem nie składać PIT, drugi – będzie do tego obowiązany).
Darowizny i spadki obejmujące nieruchomości a późniejszy przychód ze zbycia w PIT-39 Bardzo często mylony jest obowiązek zapłaty dwóch podatków:
Często podatnicy bardzo szybko po nabyciu nieodpłatnie sprzedają majątek i musza zapłacić podatek podwójnie, z tytułu obu czynności. Aby podatki rozliczyć:
Jednocześnie osoba, która darowuje swoją nieruchomość innej osobie – nie musi składać żadnej deklaracji podatkowej z tego tytułu. Wszystkie formalności podatkowe dotyczą wyłącznie nabywcy.
PIT-39 nie trzeba składać w przypadku umownego lub sądowego działu spadku (w której przypadku dochodzi do rozdysponowania majątkiem do wysokości udziału w spadku). Dokonanie działu spadku między spadkobiercami tak, że jednemu z nich przypadną rzeczy lub prawa majątkowe o wartości przekraczającej jego pierwotny udział, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w precedensowym wyroku z 21 kwietnia 2016 r. w sprawie o sygn. II FSK 1575/14. Podobnie PIT-39 nie trzeba składać, gdy dochodzi do spłat udziałów – mimo że umowa ma charakter odpłatny nie można mówić o przysporzeniu, a zatem o jakimkolwiek przychodzie podatkowym (por. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 9 czerwca 2017 r., sygn. akt 0111-KDIB-2-2.4011.78.2017.1.KK).
W przypadku stosowanej często między rodzicami a dziećmi lub rodzicami a dziećmi umowy o dożywocie nie występuje przychód podatkowy podlegający ustaleniu. Nie trzeba go wykazywać w PIT-39, deklaracji podatkowej PIT nie trzeba składać. Przyczyną jest brak możliwości ustalenia przychodu do opodatkowania. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17.11.2014 r. (sygn. akt II FPS 4/14): „w przypadku umowy o dożywocie jedynie przyjęcie wartości rynkowej nieruchomości, której własność jest przenoszona przez dożywotnika na zobowiązanego z tej umowy pozwalałaby na określenie przychodu. Wielkość ta jednak nie jest ceną nieruchomości określaną w umowie (…).Otrzymywane świadczenia nie tylko nie stanowią ceny, ale są wręcz na chwilę zbycia niepoliczalne”.
Jeżeli podatnik prowadził firmę, to sprzedaż nieruchomości lub prawa po 5 latach nadal jest opodatkowana i stanowi przychód z tej firmy. Jeżeli nieruchomość zostanie wyprowadzona z majątku firmowego, to jej sprzedaż w okresie 6 lat (liczonych jako okres między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia) pozostanie nadal rozliczane jako związane z działalnością gospodarczą. Oznacza to, że nawet nieruchomości używane dłużej niż 5 lat, wyprowadzone z działalności gospodarczej, przez kolejne 6 lat pozostaną opodatkowane PIT.
adw. Łukasz Wieszczeczyński
Kancelaria TWZ
Tabędzka – Wieszczeczyński – Zagierska