Wiele osób posiadających nieruchomości gruntowe o dużej powierzchni dokonuje ich podziału na mniejsze działki w celu ich łatwiejszej sprzedaży. Jest to tzw. podział geodezyjny, który polega na określeniu w dotychczasowych granicach nowych działek lub też ich innej konfiguracji. Przy czym taki podział nie powoduje zmiany właściciela wydzielanych działek. W momencie sprzedaży takich działek pojawia się jednak pytanie, czy okoliczność podziału działki na mniejsze części w jakikolwiek sposób wpływa na obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
W myśl obowiązujących przepisów ustawy o PIT opodatkowaniu podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskiwane przez osoby fizyczne mające miejsce zamieszkania na terytorium Polski. Ustawodawca wymieniając przykładowy katalog źródeł przychodu wskazał, że źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Przepis ten formułuje zatem generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi konieczność zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z powyższego wynika zatem, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości bądź jej części decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia. Podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego).
Wątpliwości w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego przy sprzedaży nieruchomości gruntowej może jednak budzić okoliczność, jej wydzielenia w wyniku podziału większej nieruchomości na mniejsze części. Wątpliwości w tym zakresie dotyczą głównie kwestii, czy upływ terminu 5 lat należy liczyć od końca toku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, czy też od dokonania podziału.
Warto zatem wyjaśnić, że ustawodawca powiązał powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości z momentem jej nabycia, który należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Natomiast powyżej opisany podział nieruchomości nie powoduje zmiany właściciela wydzielanych działek. Na skutek dokonania podziału nie dochodzi do przeniesienia własności wydzielanych działek na nowego właściciela, a więc nie dochodzi do ich nabycia. W podobnym tonie wypowiedział się m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, który w interpretacji indywidualnej z dnia 27 listopada 2009 r. (znak ITPB2/415-877/08/RS) wyjaśnił, że w przypadku sprzedaży nieruchomości na sposób opodatkowania „(…) nie ma wpływu podział nieruchomości, w wyniku, czego nastąpi zmiana ich powierzchni oraz numerów ewidencyjnych. W powołanym przepisie mowa jest, bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie jej scalenia czy podziału.(…)”. Jak natomiast zauważył Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 16 sierpnia 2011 r. (znak IPTPB2/415-245/11-4/MD): „(…) nie jest istotny fakt czy nieruchomość będzie sprzedana w całości czy też po podziale nieruchomości na mniejsze działki. Istotne znaczenie ma tylko data nabycia własności nieruchomości.(…)”.
Podsumowując powyższe należy stwierdzić, że fakt dokonania podziału działki na mniejsze działki nie wpływa na obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku ze sprzedażą wydzielonych działek. Okoliczność ta nie powoduje konieczności liczenia na nowo 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
Marcin Parulski
Konsultant w Departamencie Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie
Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.