Czy sprzedaż działki z majątku prywatnego oznacza konieczność zapłaty VAT? To pytanie zadaje sobie wielu właścicieli nieruchomości. Urzędy skarbowe często kwestionują brak VAT-u w takich transakcjach, uznając sprzedającego za przedsiębiorcę. Czy podział działki i jej sprzedaż oznacza automatycznie działalność gospodarczą? Przełomowe orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z czerwca 2024 roku pokazuje, że nie zawsze
Czy sprzedaż nieruchomości prywatnej podlega VAT?
Nieruchomości są zazwyczaj najcenniejszym składnikiem majątku osób fizycznych. Transakcje nieruchomościowe idą zazwyczaj w setki tysięcy, a często nawet miliony złotych. Nic więc dziwnego, że przed sprzedażą nieruchomości, strony transakcji często występują o wydanie dla nich indywidualnej interpretacji podatkowej. Błąd w podatkowym rozliczeniu transakcji może bowiem drogo kosztować. Zazwyczaj wątpliwości dotyczą podatku VAT. Częstą zagwozdką jest, czy sprzedając działki należące do prywatnego majątku należy odprowadzić podatek od towarów i usług. Organy skarbowe stoją na stanowisku, że nie, o ile nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej oraz przy sprzedaży nie podejmowano czynności charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Jedną z takich czynności, którą organy skarbowe wymieniają zazwyczaj w wydawanych interpretacjach jest podział nieruchomości na mniejsze działki w celu uzyskania korzystniejszej ceny.
Przełomowy wyrok WSA dotyczący VAT od sprzedaży działek
Z zagadnieniem tym zmierzył się w czerwcu 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach. Rozpatrywał on skargę złożoną na interpretację podatkową Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji uznano, że dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wykonanie przyłącza energetycznego do jednej działki, wykonanie przyłącza wodociągowego znajdującego się na jednej z działek, utwardzenie jednej z działek stanowiącej dojazd do pozostałych działek ma na celu „uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży, a w konsekwencji do zwiększenia atrakcyjności wydzielonych działek i w rezultacie zwiększenie szans sprzedaży gruntu w celu osiągnięcia korzyści finansowej”. Czynności takie nie są typowymi dla osoby fizycznej zarządzającej majątkiem osobistym, a charakteryzują profesjonalne i zorganizowane prowadzenie działalności. W ocenie organu wnioskodawca, dokonując podziału działki przed sprzedażą stał się osobą prowadzącą działalność gospodarczą (w rozumieniu ustawy o VAT) w zakresie handlu nieruchomościami. W ocenie Dyrektora KIS, by transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT, muszą być spełnione dwie przesłanki. Po pierwsze transakcja musi mieć charakter jednorazowy lub okazjonalny, a po drugie musi polegać na wyzbywaniu się majątku osobistego, a nie na prowadzeniu zorganizowanej działalności gospodarczej. W tej sprawie druga przesłanka nie została natomiast spełniona.
Sąd nie podzielił zdania fiskusa
Z wydaną interpretacją nie zgodził się jednak sąd administracyjny. Uznał bowiem, że wnioskodawcę nie można uznać za podatnika VAT w sytuacji sprzedaży kilku działek powstałych w wyniku podziału należącej do niego nieruchomości. Wskazał bowiem, że skoro wszystkie działki mają zostać sprzedane jednocześnie, to transakcja ma charakter jednorazowy, a nie powtarzalny. Ponadto oferta sprzedaży nie będzie przedmiotem czynności marketingowych występujących w profesjonalnej działalności handlowej. Ze sprzedażą nie będzie wiązać się żadne akcje reklamujące. Ogłoszenia sprzedaży ograniczą się natomiast do lokalnych środków masowego przekazu oraz baneru w miejscu lokalizacji działek. Nie można uznać, że stanowi to działalność podejmowaną przez podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami. Wystąpienie o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz zainicjowanie postępowania administracyjnego w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną nie świadczy jeszcze samo przez się, że sprzedającym jest profesjonalny handlarz nieruchomościami. Zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Kiedy sprzedaż działek nie może być traktowana jako działalność gospodarcza
Co istotne sąd podkreślił, że „samo dążenie do uzyskania jak najlepszej ceny ze sprzedaży działek jest jedynie przejawem dążenia do racjonalnego zarządzania majątkiem — uzyskania odpowiednich efektów ekonomicznych bez angażowania się w prowadzenie działalności gospodarczej”. WSA trafnie wskazał, że: „nie można bowiem wymagać, aby osoba fizyczna w ramach racjonalnego zarządu swoim majątkiem prywatnym wyzbywała się tego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT”.
Warto zadbać o indywidualną interpretacje podatkową decydując się na sprzedaż działek
Oczywiste jest, że każdy stan faktyczny jest inny i dokonując oceny własnej sytuacji podatkowej w związku ze sprzedażą nieruchomości należy przeanalizować wszelkie okoliczności mogące wskazywać na działanie w danej transakcji jako podatnik VAT. Dobrze jest też skonsultować się z prawnikiem zajmującym się na co dzień prawem podatkowym. Nierzadko wskazane będzie wystąpienie o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Przedstawiony wyrok może jednak wspierać argumentację przemawiającą za tym, że sprzedając majątek osobisty nie działamy jako podatnicy VAT.
Autor: Rafał Knap, radca prawny, kancelaria Graś i Wspólnicy