Ochrona najemcy w czasie epidemii

Gazeta Podatkowa

W okresie szerzącej się epidemii prawodawca nie zapomniał o najemcach lokali, i to zarówno tych mieszkalnych, jak i usługowych. Normy zabezpieczające ich interesy zostały wprowadzone nowelizacją ustawy z dnia 31 marca 2020 r. Najemcy wywiązujący się ze swych obowiązków dotyczących w szczególności regulowania czynszu, czy prawidłowego korzystania z lokalu, nie muszą obawiać się utraty tytułu do jego używania.

Wydłużenie umów

Zgodnie z normami przyjętymi ustawą z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 (...), w przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem 31 marca 2020 r. upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta na skutek oświadczenia najemcy złożonego wynajmującemu ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r.

Do przedłużenia umowy najmu nie dojdzie jednak, jeżeli najemca w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania tej umowy, licząc od dnia 31 marca 2020 r., albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu, jeśli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy, licząc od dnia 31 marca 2020 r., był w zwłoce z zapłatą wynajmującemu czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, gdy łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc.

Ochrony nie znajdzie również najemca, który w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu używał go w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód. Podobnie będzie, jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.

Do przedłużenia umowy najmu lokalu mieszkalnego nie dojdzie również w przypadku, gdy najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może używać tego lokalu z przyczyn od niego niezależnych.

Zakaz wypowiedzenia

Do dnia 30 czerwca 2020 r. najemcy, co do zasady, nie muszą się obawiać, że wynajmujący wypowie im umowę najmu lub wysokość czynszu. Wskazane ustawowe ograniczenie nie znajdzie jednak zastosowania w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 ze zm.).

Ochrona przed wypowiedzeniem nie będzie dotyczyła również najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeśli lokal ten spełnia warunki przewidziane ustawą.

W przypadku umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia, jeżeli najemca naruszył postanowienia umowy lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub w razie zaistnienia konieczności rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Przedłużenie wypowiedzenia

Ustawa antykryzysowa przewiduje także ochronę dla najemców, którzy w dniu 31 marca 2020 r. byli w okresie wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Jeżeli do wypowiedzenia umowy lub czynszu najmu przez wynajmującego doszło przed dniem wejścia w życie ustawy, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., to termin wypowiedzenia, na mocy oświadczenia najemcy, ulegnie przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r.

Do przedłużenia terminu wypowiedzenia nie dojdzie jednak, jeżeli podstawą wypowiedzenia umowy był art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a także jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane ustawą.

Wyłączenie ochrony

Przesłankami uregulowanymi w przywołanym art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, uprawniającymi wynajmującego do wypowiedzenia umowy lub czynszu najmu lokalu mieszkalnego, czy też pozbawiającymi najemcę możliwości przedłużenia terminu wypowiedzenia umowy lub czynszu najmu lokalu mieszkalnego, są przypadki, gdy najemca:

-pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
-jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
-wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela lub
-używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 31.03.2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 568)


autor: Marta Bezulska-Powaga
Gazeta Podatkowa nr 33 (1699) z dnia 2020-04-23

Miejsce świadczenia w interpretacjach organów podatkowych. Wszystko na ten temat w poradniku na GOFIN.pl

Koronawirus w PolsceWynajem