Dom dzierżawcy – podatek od nieruchomości po stronie właściciela gruntu

Piotr Szulczewski

Podatnikiem podatku od nieruchomości jest zawsze właściciel nieruchomości, a nie jej dzierżawca. Dotyczy to również przypadku, gdy to ten ostatni wzniósł budynek, a właściciel gruntu nie ma możliwości ustalić wartości podstawy opodatkowania.

Umowa dzierżawy może zezwolić dzierżawcy na wzniesienie przez niego budowli na należącym do wydzierżawiającego gruncie. W związku z takim stanem przez okres, w jakim trwa umowa, wydzierżawiający nie ujmuje wartości początkowej budowli w swoim majątku, nie prowadzi odpisów amortyzacyjnych. Całość praw do danego majątku przysługuje dzierżawcy. Ograniczone jest również prawo do dysponowania wybudowanym budynkiem chociażby dla celów oszacowania podstawy opodatkowania tym podatkiem. Wszystkie te elementy wskazują, że kwestia ustalenia podstawy opodatkowania – dla celów podatku od nieruchomości po stronie wydzierżawiającego – jest co najmniej utrudniona. Celowościowa wykładnia przemawiać powinna za opodatkowaniem dysponującego majątkiem, a nie właściciela gruntu.

<<Rozlicz przychody z najmu i dzierżawy>>

To co zostało wzniesione na gruncie – przypada gruntowi – podatek płaci właściciel

Naczelny Sąd Administracyjny powołując się na zasadę superficies solo cedit uznał, że podatek od podstawy opodatkowania powiększonej o wartość wzniesionego budynku, obciąża właściciela gruntu. Podstawą takiego ustalenia tej podstawy jest zgoda, jaką wyraził właściciel na wybudowanie domu. Zgoda taka powinna mieć odzwierciedlenie w relacjach cywilnoprawnych między podmiotami – i wpływać na wartość czynszu dzierżawy, w którym zawarty winien być zwiększony podatek od nieruchomości. 

<<Podatki i opłaty od nieruchomości 2018>>

Katalog podatników podatku od nieruchomości z art. 3 ust. 1 pkt 1 -3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obejmuje ściśle określony krąg podatników i nie wskazuje się w nim wydzierżawiającego. Zgodnie z przepisem podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

  • właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych;
  • posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
  • użytkownikami wieczystymi gruntów;
  • posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
    • wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
    • jest bez tytułu prawnego.

NSA stwierdził, że na opodatkowanie podatkiem od nieruchomości nie ma wpływu możliwość faktycznego wejścia do budynku i ustalenie realnej wartości początkowej. Nie ma też znaczenia okoliczność, ze to dzierżawca amortyzuje postawione na cudzym gruncie budowle czy ujmuje we własnych księgach rachunkowych.

Podstawa prawna:

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 lipca 2018 r. (II FSK 1772/16)