Pobierz e-pity 2018

Sprzedaż miejsca garażowego też należy rozliczyć z fiskusem

Piotr Szulczewski 06.10.2015 09:00 (aktualizacja: )

Zdarza się, że podatnik po kilku latach od nabycia mieszkania, dokupuje garaż lub miejsce postojowe. Przy sprzedaży obu nieruchomości po jakimś czasie może się okazać, że inne zasady opodatkowania dotyczą sprzedawanego lokalu, a inne – garażu lub miejsca postojowego.

Sprzedaż miejsca garażowego też należy rozliczyć z fiskusem

Źródło: YAY foto

Możliwa jest zarówno sprzedaż garażu, jak i miejsca postojowego dokupionego w późniejszym etapie, niż mieszkanie. W obu przypadkach może dojść do sytuacji, w której inne zasady dotyczyć będą nieruchomości, inne garażu czy prawa do korzystania z miejsca postojowego, które łączy się z udziałem we własności nieruchomości użytkowej, jaką jest garaż wielostanowiskowy.

Podstawowa zasada rozliczania podatku ze sprzedaży mówi, że występuje on wyłącznie w przypadku, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Taka zasada dotyczy sprzedaży

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Skoro zatem nabycie mieszkania miało miejsce w okresie wcześniejszym niż powyższe 5 lat, to może ono nie podlegać w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast sprzedający musi opodatkować i rozliczyć wyłącznie przychód z tytułu dokupionego miejsca postojowego lub garażu.

W przypadku, gdy sprzedaż nie spowoduje powstania dochodu, tj. cena będzie niższa niż koszt zakupu i nakładów, dojść powinno wyłącznie do wykazania przychodu i kosztu w deklaracji podatkowej. Wśród organów podatkowych zdarzają się jednak problemy z identyfikacją źródła przychodów, które wpływać mogą na zastosowanie właściwej deklaracji podatkowej.

Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 22.11.2013 r. (sygnatura IPTPB2/415-531/13-7/KKu), iż w przypadku sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości stanowiącej garaż wielostanowiskowy, kwota ze sprzedaży udziału w hali garażowej jest przychodem z praw majątkowych rozliczanym na podstawie innych przepisów (art. 18 ustawy o PIT) niż przychody ze zbycia nieruchomości, bowiem udział w garażu należy zaliczyć do ograniczonych praw rzeczowych.


PIT-36 czy PIT-39, czyli kwalifikacja źródła przychodu?

Wybór deklaracji zależeć od tego, czy dochodzi do sprzedaży odrębnej nieruchomości lub przynależności do lokalu mieszkalnego – razem z tym lokalem, czy też sprzedaż dotyczyć będzie udziału w prawie własności garażu z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego. W tym ostatnim przypadku podatnik sugerując się interpretacjami podatkowymi może mieć podstawy do wyboru PIT-36.

Należy jednak zaznaczyć, że nawet w przypadku udziału z prawem do korzystania, przychód ze sprzedaży nadal dotyczy udziału w nieruchomości, co w rozumieniu większości ekspertów przemawia za stosowaniem również w tym przypadku PIT-39.

Dochód, czyli zyskowna sprzedaż garażu – prawo do ulgi?

Jeżeli podatnik uzyskuje natomiast dochód ze sprzedaży, to może korzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Zwolnienie obejmuje dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Wydatkowanie środków na właściwy cel mieszkaniowy pozwala zatem korzystać z ulgi. Zwolnienie ma zastosowanie do sprzedaży garaży stanowiących niezależną nieruchomość. Podobnie jak w przypadku problemu z wyborem deklaracji, kłopotliwe jest korzystanie z ulgi przy sprzedaży udziału w nieruchomości z prawem do korzystania z miejsca garażowego. Ten sam kłopot występuje przy ustaleniu, czy ulga przysługuje wyłącznie na zakup lokalu mieszkalnego, czy również na przynależnego do lokalu miejsca postojowego.

Uznać jednak należy, że prawo polskie zawiera zamknięty katalog ograniczonych praw rzeczowych i nie można nim określać wyłącznego prawa do miejsca postojowego. Taka interpretacja pozwala uznać przychody ze sprzedaży udziału za takie samo źródło przychodów, co zbycie innej nieruchomości, a nie prawa.

Sytuacja jest odmienna jeśli poszukiwanie inwestycji mieszkaniowych, w ramach ulgi mieszkaniowej. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 28 stycznia 2015 r. (sygn.. akt IBPBII/2/415- 973/14/MZM) uznał, że zakup miejsca postojowego na parkingu podziemnym oraz komórki lokatorskiej nie będzie korzystał ze zwolnienia podatkowego. To sama interpretacja dotyczyć będzie zakupu garaży stanowiących osobną nieruchomość.

Piotr Szulczewski, PIT.pl