Nieruchomość wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej – skutki w PIT

26.10.2015 09:00 (aktualizacja: )

Nabycie oraz wykorzystywanie nieruchomości przez osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą wiąże się z różnymi skutkami w zależności od tego, czy lokal jest wykorzystywany do działalności gospodarczej, czy na cele prywatne. Najczęściej ma miejsce sytuacja, gdy nieruchomość jest wykorzystywana zarówno do działalności gospodarczej osoby fizycznej, jak również do jej celów prywatnych. W związku z tym pojawia się wiele problemów dotyczących m.in. zaliczenia wydatków związanych z zakupem oraz eksploatacją nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów.

Nieruchomość wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej – skutki w PIT

Źródło: YAY foto

1. Zakup nieruchomości

Osoba fizyczna, która dokona zakupu nieruchomości i wprowadzi ją do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, dokonywać od niej może odpisów amortyzacyjnych zaliczanych do kosztów uzyskania przychodów. Taka możliwość istnieje również w przypadku budynku lub lokalu mieszkalnego wykorzystywanego zarówno do celów działalności gospodarczej, jak i do celów prywatnych.

Zgodnie z art. 22f ust. 4 Ustawy PIT, jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Powyższe oznacza, że osoba fizyczna, która chce zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów część odpisów amortyzacyjnych od lokalu mieszkalnego powinna wyodrębnić w lokalu część mieszkalną oraz część użytkową służącą do wykonywania działalności gospodarczej. Osoba fizyczna nie może zatem zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej obliczonej w oparciu o np. szacunkowy procentowy udział, w którym nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Takie stanowisko potwierdzają organy podatkowe, przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 9 stycznia 2014 r. stwierdził, że: „Z tej też przyczyny, lokal mieszkalny, w którym Wnioskodawca nie jest w stanie określić powierzchni wyłącznie wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, nie może w ogóle być przedmiotem amortyzacji podatkowej.”

Wartość początkową nieruchomości podatnik powinien obliczyć zgodnie z art. 22 ust. 3 Ustawy PIT – jako cenę zakupu powiększoną m.in. o wartość ewentualnych odsetek oraz inne koszty związane z dostosowaniem nieruchomości do swoich potrzeb, w tym prace wykończeniowe. Będzie miał jednak prawo dokonywać odpisów amortyzacyjnych tylko od tej części wartości początkowej, która odpowiada wartości powierzchni wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do całej powierzchni użytkowej nieruchomości.

2. Wydatki na media

W trakcie eksploatacji budynku lub lokalu osoba fizyczna ponosi określone wydatki związane z utrzymaniem budynku lub lokalu, np.: wydatki na czynsz oraz media. Chociaż ustawodawca nie określa, tak jak w przypadku wartości początkowej, szczególnych zasad rozliczania tego typu kosztów, wydaje się, że podatnik ma prawo zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodów według takiego samego stosunku, w jakim została obliczona jego wartość początkowa, tzn. w części, w jakiej pozostaje powierzchnia nieruchomości wykorzystywana do celów działalności gospodarczej do całej powierzchni lokalu mieszkalnego.

Taki sposób rozliczenia wydatków na media wskazują również organy podatkowe, przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24 października 2014 r. sygn. IPPB1/415-922/14-2/AM.

3. Remont nieruchomości

W trakcie eksploatacji nieruchomości podatnik może ponosić wydatki na remont lub modernizację tej nieruchomości. Takie wydatki również mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w części, w jakiej służą działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika. Niektóre wydatki podatnik będzie miał zatem prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w całości.

W opinii organów podatkowych możliwe jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów wydatków na remont lub modernizację nieruchomości w takiej części, w jakiej został ustalony stosunek powierzchni lokalu mieszkalnego wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do całej powierzchni nieruchomości. Tak wskazał m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 2 lutego 2010 r. sygn. ITPB1/415-838/09/PSZ, w której organ stwierdził, że: „koszty utrzymania mieszkania, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu w takiej części w jakiej przypadają bezpośrednio na prowadzoną działalność gospodarczą. / Jednym ze sposobów ustalenia tej części wydatków, która dotyczy prowadzonej działalności gospodarczej jest zastosowanie do obliczeń wskaźnika udziału powierzchni zajmowanej na działalność gospodarczą do całej powierzchni lokalu.

Natomiast sposób zaliczenia wydatków poniesionych na remont będzie zależał od tego, czy te wydatki będą kwalifikowały się jako ulepszenie środka trwałego. Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c Ustawy PIT, do kosztów uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość początkową środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Jak stanowi natomiast art. 22g ust. 17 Ustawy PIT, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł. Za wydatki na ulepszenie uważa się natomiast wydatki, które przekraczają 3500 zł oraz zwiększają wartość użytkową środka trwałego.

Wobec tego, wydatki poniesione przez osobę fizyczną na remont całej nieruchomości mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w takiej części, w jakiej pozostaje powierzchnia nieruchomości wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej do całej nieruchomości. Jeżeli wydatki te nie będą kwalifikowały się jako ulepszenie środka trwałego, będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio. W przypadku jednak, gdy wydatki te będą stanowiły wydatki na ulepszenie środka trwałego w rozumieniu art. 22g ust. 17 Ustawy PIT, wartość ta powiększy wartość początkową środka trwałego, od której możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych.

4. Zbycie nieruchomości

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT przychód ze zbycia nieruchomości stanowi odrębne źródło przychodów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy PIT przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Jednak zgodnie z art. 14 ust. 2c Ustawy PIT, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą:

budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Wobec tego, przychód ze zbycia nieruchomości w części wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej. Jeżeli zatem osoba fizyczna dokona zbycia nieruchomości po 5 latach od jej nabycia, dochód ze zbycia nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Takie stanowisko potwierdzają organy podatkowe, przykładowo w interpretacji indywidualnej z 13 lipca 2015 r. sygn. IBPB-2-2/4511-51/15/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził, że: „Z powyższych przepisów wynika zatem, że przychód ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, tj. m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, stanowi przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niezależnie od tego, czy lokal stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej ani czy był wykorzystywany w tej działalności.”,

5. Podsumowanie

Przedstawione powyżej zagadnienia związane z zakupem oraz eksploatacją nieruchomości wykorzystywanej zarówno na cele związane z działalnością gospodarczą, jak i na cele prywatne osoby fizycznej obejmują jedynie część problemów, które mogą się pojawić na gruncie Ustawy PIT. W każdym przypadku jednak istnieje ryzyko zakwestionowania przez organy podatkowe zasadności zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów albo ich wysokości. W związku z tym, w przypadku wykorzystywania nieruchomości do celów działalności gospodarczej oraz do celów prywatnych wymagana jest szczególna ostrożność.

Magdalena Jakubowska, Axon Tax