Kupujesz pierwszą nieruchomość? Za działkę pod budowę domu nadal zapłacisz 2 proc. PCC

Zakup pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym może być zwolniony z 2-proc. podatku od czynności cywilnoprawnych. Wielu kupujących zakłada, że ulga obejmuje również działkę, na której dopiero powstanie ich pierwszy dom. Tak jednak nie jest. Zwolnienie dotyczy konkretnie lokalu albo budynku mieszkalnego, a nie samego gruntu. Przy działce wartej 500 tys. zł oznacza to konieczność zapłaty 10 tys. zł podatku.

Pierwsze mieszkanie bez PCC. Na czym polega zwolnienie?

Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym kupujący co do zasady płaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości.

Podatek pobiera notariusz przy podpisywaniu aktu notarialnego. Przy cenie wynoszącej 600 tys. zł PCC to 12 tys. zł, a przy nieruchomości wartej 1 mln zł – już 20 tys. zł.

Od 31 sierpnia 2023 r. osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie albo dom mogą skorzystać ze zwolnienia. Podstawą jest art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zwolnienie obejmuje sprzedaż:

• prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
• spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego.

Warunkiem jest to, aby kupującemu przed zakupem ani w dniu transakcji nie przysługiwało żadne z tych praw.

Działka pod pierwszy dom nie korzysta ze zwolnienia

Najważniejsze znaczenie ma przedmiot transakcji. Przepis wymienia lokal mieszkalny, budynek mieszkalny jednorodzinny oraz określone prawa spółdzielcze. Nie wskazuje natomiast niezabudowanego gruntu.

Oznacza to, że zakup działki budowlanej nie jest objęty zwolnieniem z PCC, nawet jeżeli kupujący zamierza wybudować na niej swój pierwszy dom i nigdy wcześniej nie posiadał żadnej nieruchomości mieszkalnej.

Katalog nieruchomości objętych ulgą ma charakter zamknięty. Nie można więc rozszerzać go na grunty, tylko dlatego, że w przyszłości mają zostać wykorzystane na cele mieszkaniowe.

W chwili zakupu działki nie istnieje jeszcze budynek mieszkalny, który mógłby być przedmiotem zwolnienia. Sam zamiar rozpoczęcia budowy nie wystarcza.

Ile podatku PCC trzeba zapłacić przy zakupie działki?

Podatek wynosi 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości.

Przykładowo przy zakupie działki za:

• 200 tys. zł PCC wyniesie 4 tys. zł,
• 400 tys. zł PCC wyniesie 8 tys. zł,
• 600 tys. zł PCC wyniesie 12 tys. zł,
• 1 mln zł PCC wyniesie 20 tys. zł.

Podatek jest pobierany przez notariusza przy zawieraniu umowy sprzedaży. Kupujący powinien więc uwzględnić go w budżecie obok ceny działki, taksy notarialnej, opłat sądowych oraz przyszłych kosztów budowy.

Dom w budowie a prawo do ulgi

Problemy mogą pojawić się także przy zakupie domu, którego budowa nie została jeszcze zakończona.

Organy podatkowe rygorystycznie oceniają, czy przedmiotem sprzedaży jest już budynek mieszkalny jednorodzinny. Jeżeli nieruchomość znajduje się w stanie surowym, nie zgłoszono zakończenia budowy i nie można jej legalnie użytkować, fiskus może uznać, że kupujący nie nabywa jeszcze budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisów o zwolnieniu z PCC.

W efekcie podatek może zostać pobrany nawet wtedy, gdy jest to pierwsza nieruchomość kupującego, a po zakończeniu prac budynek ma służyć wyłącznie jego rodzinie.

Przed zakupem domu w budowie warto więc sprawdzić nie tylko stan techniczny nieruchomości, lecz także jej status formalnoprawny.

Czy budynek musi być gotowy do zamieszkania?

Samo określenie nieruchomości w umowie jako „dom” nie przesądza jeszcze o prawie do zwolnienia.

Znaczenie mogą mieć między innymi:

• stopień zaawansowania budowy,
• zgłoszenie zakończenia budowy,
• pozwolenie na użytkowanie, jeżeli jest wymagane,
• możliwość legalnego korzystania z budynku,
• sposób oznaczenia nieruchomości w dokumentach.

Im wcześniejszy etap budowy, tym większe ryzyko zakwestionowania ulgi.

Kupujący nie powinien więc opierać się wyłącznie na ogłoszeniu sprzedawcy albo potocznym określeniu „dom w stanie deweloperskim”. Dla celów podatkowych liczy się rzeczywisty i prawny charakter przedmiotu sprzedaży.

Posiadanie działki nie zawsze odbiera zwolnienie

Samo posiadanie gruntu nie pozbawia prawa do zwolnienia przy późniejszym zakupie pierwszego mieszkania lub domu.

Przepis odnosi się do wcześniejszego posiadania lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo określonych praw spółdzielczych. Działka niezabudowana nie jest jednym z praw wymienionych w ustawie.

Podobnie wcześniejsze posiadanie działki zabudowanej wyłącznie budynkiem gospodarczym nie musi wykluczać ulgi. Budynek gospodarczy nie jest bowiem budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

To oznacza, że osoba posiadająca działkę albo garaż może nadal spełniać warunki zwolnienia przy zakupie pierwszego mieszkania.

Spadek a prawo do ulgi

Ustawa przewiduje wyjątek dla osób, które wcześniej nabyły nieruchomość mieszkalną w drodze dziedziczenia.

Prawo do zwolnienia może zachować osoba, której przysługiwał udział nieprzekraczający 50 proc. w lokalu mieszkalnym albo domu jednorodzinnym, jeżeli udział ten został nabyty w spadku.

Przykładowo odziedziczenie jednej czwartej mieszkania po rodzicach nie musi odbierać prawa do zwolnienia przy zakupie własnego lokalu.

Inaczej może być wtedy, gdy udział przekracza 50 proc. albo nieruchomość została nabyta w drodze darowizny, sprzedaży lub innej czynności niż dziedziczenie.

Dom z budynkiem gospodarczym a zwolnienie z PCC

Zwolnienie może objąć zakup działki zabudowanej jednym budynkiem mieszkalnym oraz dodatkowymi budynkami gospodarczymi.

W takiej sytuacji przedmiotem sprzedaży nie jest sama działka, lecz nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Budynki gospodarcze mają charakter dodatkowy i nie muszą wykluczać zwolnienia.

Sytuacja komplikuje się jednak wtedy, gdy na jednej nieruchomości znajdują się dwa albo więcej budynków mieszkalnych.

Organy podatkowe mogą wówczas uznać, że zwolnienie nie ma zastosowania, ponieważ ustawa posługuje się pojęciem jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Przy nieruchomościach zabudowanych kilkoma domami ryzyko podatkowe jest więc znacznie większe.

Co zrobić, gdy notariusz pobrał PCC mimo prawa do zwolnienia?

Notariusz jako płatnik podatku może pobrać PCC, jeżeli uzna, że warunki zwolnienia nie zostały spełnione.

Nie oznacza to jednak, że podatnik bezpowrotnie traci pieniądze. Może wystąpić do właściwego urzędu skarbowego z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty i jej zwrot.

Do wniosku warto dołączyć dokumenty potwierdzające spełnienie warunków zwolnienia, w szczególności akt notarialny oraz informacje dotyczące wcześniej posiadanych nieruchomości.

Jeżeli sprawa budzi wątpliwości jeszcze przed zakupem, można rozważyć wystąpienie o interpretację indywidualną. Trzeba jednak zrobić to odpowiednio wcześniej, ponieważ oczekiwanie na rozstrzygnięcie może potrwać.

Przed zakupem sprawdź nie tylko cenę nieruchomości

Zwolnienie z PCC może przynieść oszczędność sięgającą kilkunastu albo nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Nie obejmuje jednak każdej nieruchomości kupowanej po raz pierwszy.

Najważniejsze jest to, co dokładnie jest przedmiotem umowy.

Zakup gotowego mieszkania albo domu na rynku wtórnym może korzystać ze zwolnienia, jeżeli kupujący spełnia warunki dotyczące wcześniejszego posiadania nieruchomości. Zakup samej działki budowlanej nie jest objęty ulgą, nawet gdy ma na niej powstać pierwszy rodzinny dom.

Ostrożność jest potrzebna również przy domach w budowie oraz nieruchomościach zabudowanych kilkoma budynkami mieszkalnymi. Przed podpisaniem aktu warto ustalić status prawny i faktyczny nieruchomości, ponieważ różnica może oznaczać obowiązek zapłaty 2 proc. jej wartości.