Kupiła mieszkanie od dewelopera i straciła ulgę. Zdecydowała jedna data

Najpierw wpłacasz zaliczkę deweloperowi na nowe mieszkanie, a dopiero później sprzedajesz stare. Wydaje się, że skoro wszystkie pieniądze przeznaczasz na własne potrzeby mieszkaniowe, nie powinieneś płacić podatku. Fiskus uważa jednak inaczej. Zaliczka wpłacona przed uzyskaniem pieniędzy ze sprzedaży nie daje prawa do ulgi mieszkaniowej. Przy wpłacie 100 tys. zł może to oznaczać nawet 5 tys. zł dodatkowego PIT. Potwierdza to interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 października 2026 r. (sygn. 0115-KDWT.4011.367.2026.2.MJ).

Zakup nowego mieszkania i sprzedaż dotychczasowego często następują w odstępie kilku miesięcy. Najpierw podpisujemy umowę z deweloperem i wpłacamy zaliczkę, później szukamy kupującego na stare mieszkanie. Takie rozwiązanie jest wygodne, ale może oznaczać problemy z rozliczeniem podatku dochodowego.

Przekonała się o tym podatniczka, która sprzedała mieszkanie przed upływem pięciu lat od jego nabycia. Pieniądze przeznaczyła na zakup i wykończenie większego lokalu, a także spłatę kredytów hipotecznych. Uznała, że wszystkie wydatki związane z nowym mieszkaniem powinny korzystać z ulgi mieszkaniowej.

Dyrektor KIS zgodził się z nią tylko częściowo. Większość wydatków zaakceptował, ale odmówił prawa do odliczenia zaliczki wpłaconej deweloperowi jeszcze przed sprzedażą starego lokalu.

Sprzedała mieszkanie i kupiła większe. Skarbówka zakwestionowała jeden wydatek

Sprawa dotyczyła kobiety, która kupiła mieszkanie na kredyt hipoteczny, a następnie sprzedała je w 2025 roku. Część uzyskanej ceny kupujący przekazał bezpośrednio do banku na spłatę zadłużenia, a pozostałe pieniądze trafiły na rachunek sprzedającej.

Podatniczka przeznaczyła środki na zakup większego mieszkania od dewelopera. Problem polegał na tym, że płatności za nowy lokal dokonywała w różnych terminach i z różnych źródeł.

Pierwszą zaliczkę wpłaciła deweloperowi już w 2024 roku, czyli przed sprzedażą dotychczasowego mieszkania. Kolejną część ceny uregulowała później, wykorzystując pieniądze uzyskane od kupującego. Pozostałą kwotę sfinansowała nowym kredytem hipotecznym.

Po zakupie przystąpiła do wykończenia mieszkania. Poniosła wydatki m.in. na łazienkę, drzwi, instalację elektryczną i materiały budowlane. Nadpłaciła również kredyt hipoteczny.

Chciała wiedzieć, które z poniesionych wydatków pozwolą jej uniknąć 19-procentowego podatku od sprzedaży poprzedniej nieruchomości.

Odpowiedź skarbówki była korzystna w większości przypadków. Wyjątkiem okazały się zaliczka wpłacona przed sprzedażą oraz wydatki na zagospodarowanie ogródka.

Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat. Liczy się data aktu notarialnego

Sprzedaż mieszkania nie zawsze oznacza konieczność zapłaty podatku. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT obowiązek podatkowy powstaje co do zasady wtedy, gdy nieruchomość zostaje sprzedana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Znaczenie ma moment uzyskania własności, a nie odbiór kluczy czy podpisanie umowy deweloperskiej.

W opisywanej sprawie kobieta odebrała mieszkanie w 2020 roku, ale akt notarialny przenoszący własność podpisała dopiero w 2021 roku.

Pięcioletni termin należało więc liczyć od końca 2021 roku. Oznacza to, że sprzedaż mieszkania w 2025 roku nastąpiła przed upływem ustawowego okresu i podlegała rozliczeniu w PIT-39.

Gdyby podatniczka sprzedała lokal dopiero w 2027 roku, pięcioletni termin już by upłynął i sprzedaż co do zasady nie podlegałaby opodatkowaniu PIT.

W przypadku wcześniejszej sprzedaży podatek wynosi 19 proc. dochodu, czyli różnicy między przychodem ze sprzedaży a podatkowymi kosztami jego uzyskania.

Podatku można jednak uniknąć w całości lub części dzięki uldze mieszkaniowej.

Ulga mieszkaniowa 2026. Trzeba wydać cały przychód, a nie tylko zysk ze sprzedaży

To jedna z najczęstszych pomyłek popełnianych przy rozliczaniu sprzedaży mieszkania.

Podatnicy często zakładają, że wystarczy przeznaczyć na nowe mieszkanie kwotę odpowiadającą zyskowi ze sprzedaży poprzedniego lokalu. Tymczasem zwolnienie podatkowe zależy od tego, jaka część przychodu została wydana na własne cele mieszkaniowe.

Jeżeli podatnik chce skorzystać z pełnego zwolnienia, powinien przeznaczyć na te cele cały przychód ze sprzedaży, czyli cenę uzyskaną od kupującego pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia, takie jak prowizja pośrednika.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT pieniądze trzeba wydać nie później niż w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Przykładowo osoba, która sprzedała mieszkanie w 2025 roku, ma czas na wykorzystanie środków do 31 grudnia 2028 roku.

Do własnych celów mieszkaniowych zalicza się m.in. zakup mieszkania lub domu, określone wydatki na remont i wykończenie, a także spłatę kredytu hipotecznego spełniającego ustawowe warunki.

Ważne jest jednak nie tylko to, na co wydano pieniądze, ale również kiedy i z jakich środków dokonano zapłaty.

Zaliczka wpłacona deweloperowi przed sprzedażą mieszkania nie daje prawa do ulgi

To właśnie ten element przesądził o częściowo niekorzystnym rozstrzygnięciu.

Podatniczka wpłaciła zaliczkę na zakup nowego mieszkania w 2024 roku. Stare mieszkanie sprzedała dopiero w 2025 roku.

Dyrektor KIS uznał, że zaliczka nie może zostać zaliczona do wydatków uprawniających do ulgi mieszkaniowej, ponieważ została sfinansowana z innych środków niż przychód ze sprzedaży poprzedniego lokalu.

Skarbówka podkreśliła, że aby skorzystać ze zwolnienia, trzeba faktycznie przeznaczyć przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Nie wystarczy więc, że podatnik wcześniej wydał własne oszczędności na nową nieruchomość, a następnie odzyskał je ekonomicznie dzięki sprzedaży starego mieszkania.

Nie oznacza to, że zawsze trzeba najpierw sprzedać stare mieszkanie, a dopiero później kupić nowe. Można wcześniej podpisać umowę deweloperską albo nawet nabyć nowy lokal. Problem pojawia się wtedy, gdy podatnik chce objąć ulgą wydatki poniesione przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży, z pieniędzy pochodzących z innego źródła.

Istotne są zatem daty i źródła poszczególnych płatności, a nie wyłącznie kolejność zawarcia umów.

Inaczej może wyglądać sytuacja, w której podatnik przed podpisaniem ostatecznego aktu sprzedaży otrzymał już zadatek lub zaliczkę od kupującego i przeznaczył te środki na własne cele mieszkaniowe.

Fiskus pozwolił odliczyć spłatę dwóch kredytów hipotecznych

Choć zaliczka wpłacona deweloperowi została zakwestionowana, fiskus zaakceptował wydatki związane ze spłatą kredytów hipotecznych.

Pierwszy kredyt dotyczył sprzedanego mieszkania. Kupujący przelał część ceny bezpośrednio do banku, aby uregulować pozostałe zadłużenie sprzedającej.

Dyrektor KIS potwierdził, że taka spłata może zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Możliwość uwzględnienia kredytu zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość wynika z art. 21 ust. 30a ustawy o PIT. Przepis ten pozwala objąć ulgą również określone wydatki na spłatę kredytu finansującego nabycie nieruchomości, która następnie została sprzedana.

Korzystne rozstrzygnięcie dotyczyło także drugiego kredytu hipotecznego, zaciągniętego na zakup nowego mieszkania.

Podatniczka po sprzedaży poprzedniego lokalu przeznaczyła część otrzymanych pieniędzy na spłatę i nadpłatę nowego kredytu. Skarbówka zaakceptowała te wydatki, ponieważ kredyt został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży i służył realizacji własnych celów mieszkaniowych.

To ważna informacja dla osób, które kupują nowe mieszkanie na kredyt, zanim uda im się sprzedać poprzednie.

Jeżeli spełnią warunki ustawowe, mogą później przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży na spłatę zadłużenia i skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Remont i wykończenie mieszkania również można odliczyć. Nie każdy wydatek zaakceptuje urząd

Kolejną kwestią były wydatki poniesione na wykończenie mieszkania kupionego od dewelopera.

Dyrektor KIS potwierdził, że do ulgi mieszkaniowej mogą zostać zaliczone koszty materiałów budowlanych oraz prac związanych z przystosowaniem lokalu do zamieszkania.

W rozpatrywanej sprawie fiskus zaakceptował m.in. zakup płytek, armatury łazienkowej, wanny, kabiny prysznicowej, toalety, umywalek, drzwi wraz z klamkami i zamkami, a także materiałów potrzebnych do wykonania instalacji elektrycznej.

Do ulgi zaliczył również farby, gładzie, tynki, kleje, listwy wykończeniowe i robociznę dotyczącą wykończenia łazienki.

Pozytywnie oceniono także planowane wydatki na montaż klimatyzacji oraz rolet zewnętrznych, przy spełnieniu warunków zwolnienia.

Nie wszystkie elementy wyposażenia mieszkania zostały jednak objęte rozstrzygnięciem. Kwestia wydatków na sprzęt AGD, oświetlenie oraz określone zabudowy meblowe miała zostać oceniona odrębnie.

W praktyce o możliwości skorzystania z ulgi decyduje charakter wydatku oraz jego związek z realizacją własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie każdy zakup dokonany przy urządzaniu nowego lokalu będzie automatycznie uprawniał do zwolnienia z podatku.

Płyty betonowe w ogródku nie dają prawa do ulgi mieszkaniowej

Skarbówka zakwestionowała również zakup płyt betonowych przeznaczonych do powiększenia tarasu w ogródku przy mieszkaniu.

Podatniczka uznała, że skoro ogródek przynależy do nowego lokalu i służy mieszkańcom, wydatki na jego urządzenie powinny zostać potraktowane podobnie jak koszty wykończenia mieszkania.

Dyrektor KIS nie podzielił tego stanowiska.

Wskazał, że wydatki na zagospodarowanie terenu wokół budynku nie są tożsame z wydatkami na remont lub wykończenie lokalu mieszkalnego.

Płyty betonowe ułożone w ogródku w celu powiększenia tarasu nie zostały więc uznane za wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Warto o tym pamiętać szczególnie przy zakupie mieszkań na parterze, do których deweloperzy oferują ogródki. Sam fakt, że teren jest przeznaczony do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu, nie oznacza jeszcze, że wszystkie wydatki na jego urządzenie można uwzględnić w uldze mieszkaniowej.

Zaliczka 100 tys. zł wpłacona za wcześnie. Ile podatku trzeba będzie zapłacić?

Skutki nieuwzględnienia zaliczki najlepiej pokazuje przykład.

Załóżmy, że podatnik kupił mieszkanie za 500 tys. zł, a następnie sprzedał je przed upływem pięciu lat za 700 tys. zł. Przy sprzedaży zapłacił pośrednikowi prowizję w wysokości 20 tys. zł.

Przychód do rozliczenia wynosi zatem 680 tys. zł, a dochód 180 tys. zł, przy założeniu braku innych kosztów podatkowych.

Podatnik kupił nowe mieszkanie, ale zaliczkę w wysokości 100 tys. zł wpłacił deweloperowi jeszcze przed uzyskaniem pieniędzy ze sprzedaży.

Jeżeli pozostałe 580 tys. zł przeznaczył na kwalifikowane cele mieszkaniowe, nie uzyska pełnego zwolnienia podatkowego.

Dochód zwolniony z opodatkowania oblicza się według wzoru:

Dochód × wydatki na własne cele mieszkaniowe ÷ przychód ze sprzedaży.

W przedstawionym przykładzie brak możliwości zaliczenia wcześniejszej wpłaty 100 tys. zł oznacza około 5029 zł podatku.

To oczywiście symulacja. Ostateczna wysokość PIT zależy od rzeczywistych kosztów nabycia, kosztów sprzedaży oraz sumy wydatków uprawniających do zwolnienia.

Pokazuje jednak, że data przelewu do dewelopera może mieć wymierne skutki finansowe.

Wcześniejsza zaliczka nie musi oznaczać utraty całej ulgi

Niekorzystne rozstrzygnięcie dotyczące zaliczki nie oznacza, że podatnik automatycznie musi zapłacić podatek.

Jeżeli po sprzedaży mieszkania nadal dysponuje pieniędzmi, może przeznaczyć je na inne wydatki uprawniające do ulgi mieszkaniowej.

Przykładowo środki można wykorzystać na wykończenie nowego mieszkania, spłatę kwalifikowanego kredytu hipotecznego lub inne cele przewidziane w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Jeżeli łączna suma prawidłowo udokumentowanych wydatków osiągnie wysokość całego przychodu ze sprzedaży, możliwe będzie skorzystanie z pełnego zwolnienia.

Trzeba jednak pamiętać o trzyletnim terminie oraz o pozostałych wymaganiach ustawy. W przypadku zakupu lokalu znaczenie ma również termin uzyskania własności nieruchomości.

Nie można natomiast dwukrotnie wykazywać tego samego wydatku ani uznawać późniejszego wpływu pieniędzy za automatyczne sfinansowanie wcześniejszej zaliczki.

Jak rozliczyć ulgę mieszkaniową w PIT-39 i nie stracić zwolnienia?

Sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat należy wykazać w deklaracji PIT-39, składanej do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Jeżeli podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej, powinien wykazać odpowiednią kwotę dochodu zwolnionego z opodatkowania.

Nie trzeba przy tym wydać wszystkich pieniędzy jeszcze przed złożeniem zeznania. Ustawa przewiduje na to trzy lata, licząc od końca roku sprzedaży.

Ważne jest jednak, aby zachować dokumenty potwierdzające poniesione wydatki. W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera szczególne znaczenie mają umowa deweloperska, akt notarialny, harmonogram płatności oraz potwierdzenia przelewów.

Dokumenty powinny pozwalać ustalić, kiedy podatnik otrzymał pieniądze ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości i na co je następnie przeznaczył.

Jeżeli podatnik zadeklaruje skorzystanie z ulgi, ale nie wyda wymaganej kwoty w ustawowym terminie, będzie musiał skorygować PIT-39 i zapłacić należny podatek wraz z odsetkami.

Kupujesz nowe mieszkanie przed sprzedażą starego? Uważaj na daty przelewów

Interpretacja z 27 października 2026 r. pokazuje, że przy korzystaniu z ulgi mieszkaniowej nie wystarczy wykazać, że pieniądze ostatecznie zostały przeznaczone na zakup nowej nieruchomości.

Liczy się także to, kiedy podatnik poniósł wydatek i z jakich środków go sfinansował.

Zaliczka zapłacona deweloperowi z własnych oszczędności przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży poprzedniego mieszkania nie została zaakceptowana przez fiskusa. Jednocześnie skarbówka potwierdziła możliwość uwzględnienia późniejszych wydatków na zakup i wykończenie lokalu oraz spłatę określonych kredytów hipotecznych.

Dlatego przy planowaniu sprzedaży jednego mieszkania i zakupu drugiego warto zwrócić uwagę nie tylko na cenę i termin podpisania aktu notarialnego, ale również na harmonogram wpłat. Zaliczka przelana zbyt wcześnie może oznaczać kilka tysięcy złotych podatku, którego można byłoby uniknąć przy odpowiednim zaplanowaniu wydatków.

Podstawa prawna: art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, ust. 25, 25a i 30a oraz art. 30e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych; interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 października 2026 r., sygn. 0115-KDWT.4011.367.2026.2.MJ.