Pobierz e-pity 2018

Działalność w nieruchomości swojej rodziny, czyli inwestycja w obcy środek trwały

Piotr Szulczewski 02.06.2015 10:00 (aktualizacja: )

Działalność w nieruchomości swojej rodziny, czyli inwestycja w obcy środek trwały

Początki działalności gospodarczej coraz częściej młodzi przedsiębiorcy wiążą z nieruchomością należącą do innych osób z rodziny. Na takiej samej zasadzie inwestują oni następnie w wynajętym biurze lub innym lokalu przeznaczonym dla celów działalności gospodarczej. Pojawia się więc pytanie o to, jak traktować wydatki na malowanie, tynkowanie, budowanie ścian gipsowych, zakup mebli wnękowych lub na wyposażenie wnętrza?

Podstawową zasadą, o której powinien wiedzieć przedsiębiorca, jest konieczność amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym i to niezależnie od tego, czy zamierza się z niej korzystać krócej czy dłużej niż rok. Inwestycją w obcym środku trwałym jest również wydatek na lokal czy pokój użyczony przez rodziców lub inną rodzinę przedsiębiorcy.

Remont mieszkania, remont środka trwałego
Źródło: EastNews

Wartość początkowa inwestycji

Wartość początkową inwestycji w obcym środku trwałym ustala się, stosując takie same zasady, jak w przypadku środków trwałych. Podstawową zasadą ustalenia wartości początkowej inwestycji będzie koszt wytworzenia.

Za koszt wytworzenia uważa się wartość – ustalaną w cenie nabycia - zużytych przy stworzeniu inwestycji: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonej inwestycji.

Nie zalicza się do tej wartości początkowej natomiast wartości własnej pracy przedsiębiorcy, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu przy prowadzeniu działalności lub przy tworzeniu inwestycji, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania inwestycji do używania.

Koszt wytworzenia, o ile wpływa na niego wartość zakupów w walucie obcej, koryguje się o różnice kursowe, naliczone do dnia przekazania do używania inwestycji w obcym środku trwałym.

Przykład

Przedsiębiorca użyczył od rodziców garaż. Dokonał w nim następujących prac: tynkowanie, malowanie, tapetowanie, położenie podłogi, postawienie ścianek działowych, montaż oświetlenia, doprowadzenie wody, instalacja kanalizacji i stworzenie pomieszczeń sanitarnych. Łączny koszt to 10.000 zł. Stanowi on inwestycję w obcym środku trwałym, podlegającą amortyzacji.
 

Inwestycja a wyposażenie lokalu

Na wartość początkową inwestycji w obcym środku trwałym nie wpływają wydatki na poczet wyposażenia nieruchomości, takie jak meble, sprzęt komputerowy itp. Inwestycja dotyczyć ma środka trwałego innej osoby, a zatem wpływać na niego i jego potencjalną wartość. Inwestycję mogą stanowić natomiast meble wnękowe, stanowiące element konstrukcyjny wykorzystywanego lokalu.

Remont to nie inwestycja w mieszkanie

Umowa najmu, użyczenia lub inna dotyczyć może zniszczonego lokalu, nieruchomości. W takim przypadku doprowadzenia go do stanu, w którym możliwe jest jego używanie nie należy traktować jako remontu. Jest to również inwestycja w obcym środku trwałym. Również w takim przypadku niezbędna jest amortyzacja.

Przykład

Wynajęciu podlega zniszczona kamienica. Wynajmujący dokonuje szerokiego zakresu prac remontowych – od wstawienia okien po odbudowę części ścian i wszelkie prace wewnątrz. Nie można mówić o remoncie w obcym środku trwałym, lecz o inwestycji w ten środek. Podlega ona amortyzacji.


Inwestycja do 3500 zł i powyżej, modernizacja lub remont inwestycji

Podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od tych inwestycji w obcych środkach trwałych, których wartość początkowa nie przekracza 3500 zł. Wydatki stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania inwestycji do używania.

Dopuszczalne jest również dokonywanie późniejszych prac przy inwestycji w obcym środku trwałym. Mogą to być zarówno prace remontowe, jak i modernizacyjne dotyczące tej inwestycji. Jeżeli dojdzie do ulepszenia w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową powiększa się o sumę wydatków ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł. Ulepszenie ma miejsce, gdy suma wydatków poniesionych na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia inwestycji do używania. Natomiast wydatki na remont zniszczonej inwestycji w obcym środku trwałym nie trzeba amortyzować.

Przykład

Przedsiębiorca od 3 lat użycza lokal od rodziców. W tym okresie zniszczeniu uległa jedna ze ścianek działowych, którą przedsiębiorca stworzył w okresie przyjęcia lokalu do używania. Podatnik remontuje więc wcześniejszą inwestycję i doprowadza do takiego stanu, jaki stworzył sam wcześniej w użyczonym lokalu. Amortyzacja nie jest konieczna.


Stawki amortyzacyjne

Podatnicy mogą amortyzować inwestycje w obcym środku trwałym metodą liniową lub ustalić indywidualnie stawki amortyzacyjne, z tym że dla stawek indywidualnych dotyczących:

I. inwestycji w obcych budynkach (lokalach) lub budowlach – okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat;

II. inwestycji w obcych środkach trwałych innych niż wymienione w pkt I – okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

1. dla środków trwałych zaliczonych do grupy 3–6 i 8 Klasyfikacji:

a. 24 miesiące – gdy ich wartość początkowa nie przekracza 25 000 zł,

b. 36 miesięcy – gdy ich wartość początkowa jest wyższa od 25 000 zł i nie przekracza 50 000 zł,

c. 60 miesięcy – w pozostałych przypadkach; 2. dla środków transportu, w tym samochodów osobowych – 30 miesięcy.

Piotr Szulczewski,
VAT.pl