Wynajem mieszkania to nadal jedna z najpopularniejszych form inwestowania. Nie jest ona jednak wolna od kosztów. Osoby wynajmujące mieszkanie muszą pamiętać m.in. o systematycznym opłacaniu podatku z tego tytułu. Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania i jakie zmiany zaplanowane są na 2027 rok?
» Podatek od najmu prywatnego. Kto płaci, do kiedy i ile?
Osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie prywatnie rozliczają przychody z najmu wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że podatek naliczany jest od uzyskanego przychodu, a nie od dochodu. Niesie to za sobą negatywne konsekwencje. Niemożliwym jest bowiem rozliczanie w koszach wydatków poniesionych na remonty mieszkania, czy jego amortyzację.
» Ekspert tłumaczy: czy najem prywatny trzeba fakturować w KSeF?
PIT od wynajmu kwartalnie lub miesięcznie
Właściciele mieszkań, którzy uzyskują dodatkowy przychód z wynajmu swoich nieruchomości, mają możliwość regulowania podatku PIT na dwa sposoby:
- w okresach miesięcznych do 20 dnia następnego miesiąca,
- w okresach kwartalnych do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony.
W przypadku wyboru miesięcznych zaliczek podatnik zobowiązany jest do ich comiesięcznej zapłaty w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym pojawił się pierwszy przychód. Za grudzień zaliczkę opłaca się do 20 stycznia.
Miesięczne terminy zapłaty zaliczki na podatek od wynajmu kształtują się następująco:
- Do 20 lipca 2026 za czerwiec 2026,
- Do 20 sierpnia 2026 za lipiec 2026,
- Do 20 września 2026 za sierpień 2026,
- Do 20 października 2026 za wrzesień 2026,
- Do 20 listopada 2026 za październik 2026,
- Do 20 grudnia 2026 za listopad 2026,
- Do 20 stycznia 2027 za grudzień 2026,
- Do 20 lutego 2027 za styczeń 2027,
- Do 20 marca 2027 za luty 2027,
- Do 20 kwietnia 2027 za marzec 2027,
- Do 20 maja 2027 za kwiecień 2027,
- Do 20 czerwca 2027 za maj 2027,
- Do 20 lipca 2027 za czerwiec 2027,
- Do 20 sierpnia 2027 za lipiec 2027,
- Do 20 września 2027 za sierpień 2027,
- Do 20 października 2027 za wrzesień 2027,
- Do 20 listopada 2027 za październik 2027,
- Do 20 grudnia 2027 za listopad 2027,
- Do 20 stycznia 2028 za grudzień 2027.
W przypadku rozliczeń kwartalnych termin zapłaty przypada do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego – w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego. Oznacza to, że kwartalne zaliczki na podatek opłaca się w terminach:
- Do 20 kwietnia 2026 za I kwartał,
- Do 20 lipca 2026 za II kwartał,
- Do 20 października 2026 za III kwartał,
- Do 20 stycznia 2027 za IV kwartał.
Ile wynosi ryczałt od wynajmu?
Aktualne stawki ryczałtu do wynajmu wynoszą:
- 8,5% – do 100 tys. zł przychodu,
- po przekroczeniu 100 tys. zł – 12,5%.
Przykład. Pan Jan wynajmuje mieszkanie w kwocie czynszu 1500 zł. W jego przypadku miesieczny podatek wyniesie 127,50 zł ponieważ nie przekroczy on rocznej kwoty przychodu 100 tys. zł.
Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania?
Najprostszym sposobem zapłaty podatku od wynajmu jest dokonanie terminowego przelewu na mikrorachunek podatkowy. Mikrorachunek jest indywidualnym kontem bankowym, który posiada każdy podatnik. Jeżeli go nie znasz w każdej chwili możesz go wygenerować na stronie urzędu skarbowego, który udostępniamy poniżej:
Mikrorachunek podatkowy jest indywidualnym numerem rachunku podatkowego, służącego do przekazywania wpłat:
- Podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT),
- Podatku dochodowego od osób prawnych (CIT),
- Podatku od towarów i usług (VAT).
Uwaga! W przypadku regulowania ryczałtu od wynajmu wskazać należy jako rodzaj podatku PIT-28. To jednak nie wszystko. Ważny jest również miesiąc za który opłacasz podatek (miesiąc/kwartał/rok). Więcej o tym pisaliśmy w artykule ,, Problemy z prawidłowym opisem przelewów podatkowych. Zwróć uwagę na ważne kwestie”.
Zmiany w stawkach ryczałtu od wynajmu w 2027 roku
Zmian w opodatkowaniu wynajmu nieruchomości, możemy spodziewać się w 2027 roku. Ministerstwo Finansów opublikowało 16 marca 2026 r. zaktualizowany projekt ustawy zmieniającej między innymi ustawę z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym. Jego celem ma być ograniczenie optymalizacji podatkowej, w której ryczałt zastępuje opodatkowanie dywidendy lub wynagrodzenia ze stosunku pracy. Co dokładnie ma się zmienić?
Jak tłumaczą ustawodawcy do najważniejszych zmian należą:
- opodatkowania stawką 15% przychodów z najmu powyżej 100 tys. zł (prywatnego, jak i w ramach działalności gospodarczej) świadczonego na rzecz podmiotów powiązanych (zmiana w ustawie o ryczałcie),
- opodatkowania stawką 15% przychodów powyżej 100 tys. zł ze świadczenia usług opodatkowanych obecnie stawką 8,5%, jeżeli podatnik nie zatrudnia pracowników (zmiana w ustawie o ryczałcie),
Warto pamiętać, że zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) podmiotami powiązanymi są osoby fizyczne, prawne lub jednostki organizacyjne bez osobowości prawnej, które są ze sobą połączone kapitałowo, osobowo lub poprzez relacje rodzinne.
Uzasadnienie do rządowego projektu opisujące wszystkie planowane zmiany dostępne jest tutaj.