W Polsce od kilku lat szeroko komentuje się problem związany z nieruchomościami, ich cenami oraz dostępnością. Warto przy tym wskazać, że oprócz śledzenia rynku i cen – które zdają się w ostatnim czasie powoli się stabilizować, dobrze jest przygotować się na ewentualne zakupy lub sprzedaż nieruchomości. Ekspert tłumaczy najważniejsze kwestie prawne związane z obrotem nieruchomościami.
Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę i w jaki sposób podejść do zakupu, aby się prawidłowo zabezpieczyć, żeby okazja nie zmieniła się w katastrofę.
O czym pamiętać przed zakupem/sprzedażą nieruchomości?
Z punktu widzenia kupującego mamy szereg kwestii prawnych, które należy sprawdzić. Będzie to:
-
zweryfikowanie, czy na adres nieruchomości nie zarejestrowano działalności gospodarczej (w formie spółki lub jednoosobowej działalności) – w tym zakresie przydać może się wyszukiwarka CEiDG oraz KRS.
-
zweryfikowanie, czy ktoś jest zameldowany w nieruchomości.
-
dokładne sprawdzenia księgi wieczystej nieruchomości – przede wszystkim chodzi tu o dział III i IV, w którym wpisuje się wszelkie obciążenia i hipoteki. Należy zweryfikować, czy w którymkolwiek miejscu nie widnieje żadne ostrzeżenie lub wpis o ustanowieniu hipoteki, służebności, czy dożywocia.
-
jeśli jest taka możliwość, warto sprawdzić podstawę nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela – czy była to umowa sprzedaży, dożywocia, czy inna podstawa – można z niej bowiem uzyskać informację o ewentualnych roszczeniach lub niewpisanych do księgi obciążeniach.
-
warto sprawdzić, czy nieruchomość nie jest zadłużona w spółdzielni mieszkaniowej (będzie to bowiem konieczne do sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości).
Odnosząc się natomiast do sprzedawcy – nie ma właściwie żadnej przesłanki, którą winien on sprawdzić. Kwestia weryfikacji tyczy się bowiem samej nieruchomości, a nie stron przyszłej umowy.
Źródło: Shutterstock
Na co zwrócić uwagę przy formułowaniu umowy?
Załóżmy jednak, że uzyskaliśmy satysfakcjonującą informację w zakresie wszystkich kwestii dotyczących naszych wymarzonych czterech kątów. Przyszła więc pora na sporządzenie umowy. W zależności od woli stron możemy zawrzeć umowę przedwstępną, a następnie umowę sprzedaży, lub od razu umowę sprzedaży.
Odnosząc się do samej umowy przedwstępnej – poleca się, aby zawrzeć ją w formie aktu notarialnego. Tylko bowiem umowa zawarta przed notariuszem będzie mogła zostać wykorzystana do „zmuszenia” drugiej strony do zawarcia umowy sprzedaży. W innym przypadku – a więc chociażby w kontekście umowy pisemnej, możliwe będzie wyłącznie kierowanie roszczeń odszkodowawczych.
Kolejną kwestią, nad którą warto się chwilę zastanowić w toku negocjacji jest kwestia zaliczki oraz zadatku. Zazwyczaj bowiem nabywca wpłaca określoną kwotę przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, co ma na celu niejako zrekompensować oczekiwanie i wskazać, że strona nabywająca nieruchomość poważnie podchodzi do umowy. Ważne jednak, aby dokładnie zastanowić się, którą z instytucji chcemy zastosować – w przypadku zaliczki mamy bowiem do czynienia – w sytuacji niezawarcia umowy – ze zwrotem kwoty (dokładnie takiej samej jak wpłacona). Z kolei w przypadku zadatku, będziemy mieli do czynienia z:
-
w przypadku sprzedawcy – pozostawieniem sobie kwoty zadatku;
-
w przypadku nabywcy – otrzymaniem zwrotu wpłaconej kwoty oraz identycznej kwotę od sprzedawcy – oznacza to więc, że finalnie zyskuje kwotę zadatku i nie traci tej, którą wpłacił.
W przypadku dojścia umowy do skutku w obu przypadkach – tzn. zarówno przy zaliczce, jak i przy zadatku, jego wartość zostaje zaliczona na poczet ceny.
Przechodząc jednak do kwestii najważniejszej – a więc umowy głównej – absolutnie najważniejsze jest, żeby zawrzeć ją w formie aktu notarialnego. Tylko bowiem taki sposób zagwarantuje nam ważność czynności.
Sama treść nie powinna w dużym stopniu nas martwić – sporządzi ją bowiem notariusz, który zajmuje się profesjonalnie konstruowaniem takich umów. Warto jednak zwrócić uwagę, aby zapisał on klauzulę o braku obciążenia przez jakiekolwiek umowy lub ograniczone prawa rzeczowe nieruchomości. W razie bowiem, gdyby okazało się, że nieruchomość jest obciążona przykładowo – umową dożywocia, będziemy mogli się bronić.
Autorka: Aleksandra Klukowska, kancelaria Graś i Wspólnicy