Kupuję, dostaję, dziedziczę nieruchomość - nieruchomości
18.02.2014 10:00 (aktualizacja: )Zakup nieruchomości
Nowe mieszkanie to nie lada wyzwanie dla właścicieli. Kwestie podatkowe i prawne powinny zdecydowanie dominować nad euforią nabycia czy początkowego przystosowania go do własnych potrzeb.
| Kupiłeś mieszkanie? Sprawdź, jakie podatki musisz zapłacić |
Kupuję na rynku wtórnym
Kupujący musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Umowa nie może zwolnić go od tego podatku lub przenieść obowiązek zapłaty na sprzedającego.
| Hipoteka a podatek od czynności cywilnoprawnych |
Podatek od nabycia nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Jeżeli kupowany jest grunt łącznie z zabudowaniami, wartość rynkową należy określać z uwzględnieniem wartości całej nabywanej nieruchomości. W przypadku nabycia budynku lub lokalu umeblowanego, wartość rynkową należy oceniać niezależnie dla nieruchomości (nieruchomość, części składowe, przynależności) oraz ruchomości znajdujące się w nieruchomości (np. meble, wyposażenie, sprzęt RTV, AGD). Mimo, że podatek od nabycia ruchomości również wynosi 2% ich wartości rynkowej, to warto korzystać w tym zakresie ze zwolnienia przy nabyciu ruchomości do ich wartości rynkowej 1000 zł. W ich przypadku podatek nie wystąpi.
Uwaga !
Kwota 1000 zł powinna być odnoszona do poszczególnych rzeczy ruchomych, a nie do wielu rzeczy ruchomych będących np. przedmiotem jednej umowy sprzedaży. Nie jest to zatem kwota stanowiąca punkt odniesienia do sumy wartości różnych rzeczy ruchomych będących przedmiotem tej samej umowy sprzedaży.
Wartość rynkowa, od której liczy się 2% ustalana jest w cenie nabycia, chyba że cena ta znacząco różni się od cen stosowanych standardowo w operacjach tego rodzaju. Przy jej ustalaniu należy brać pod uwagę stan i stopień zużycia oraz czas i miejsce używania nieruchomości. Podstawa nie obejmuje opłat dodatkowych, jakimi często obciążani są nabywcy, m.in. taksy notarialnej, opłat bankowych, w tym związanych z cesją czy zawarciem kredytu, opłat skarbowych, wpisów w księdze wieczystej itp.
Kupuję na rynku pierwotnym
W tym przypadku zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych przez kupującego nie będzie konieczna. Sprzedający deweloper opodatkowany będzie podatkiem od towarów i usług, ewentualnie z tego podatku zwolniony. W związku z tym nabywca nie musi się martwić o zapłatę podatku, którym obciążony jest sprzedający.
Uwaga ! Podatek w cenie czy poza nią
W cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Jeżeli zatem strony nie wskazały dodatkowych warunków co do ceny, to deweloper nie ma możliwości podwyższyć jej o wartość podatku VAT. Cena ofertowa stanowić powinna cenę brutto.
Dla kupującego prywatnie nieruchomość nie ma znaczenia stosowana przez sprzedawcę stawka podatku. Końcowo zarówno nieruchomość nabyta ze stawką 23% VAT, jak i z podatku VAT zwolniona, nie pozostaje obciążona podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Dziedziczę, dostaję
W obu przypadkach na nabywcy może ciążyć obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn. Należy sprawdzić podmiot, od którego otrzymuje się lub po którym dziedziczy się nieruchomość, jak również czynność, w ramach której dochodzi do nabycia. Podatku nie można przenieść na darczyńcę.
<< więcej o uldze nielimitowanej
Możliwe jest również korzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn. Ulga taka wymaga jednak spełnienia dodatkowych warunków co do wzajemnej sytuacji stron czynności jak i co do przekazywanej nieruchomości.
<< więcej o uldze mieszkaniowej
Zwolnione z podatku pozostaje natomiast nabycie:
- nabycie własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości lub jej części wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem:
- budynków mieszkalnych,
- budynków zajętych na cele specjalistycznego chowu i wylęgu drobiu lub specjalistycznej hodowli zwierząt wraz z urządzeniami i ze stadem hodowlanym,
- urządzeń do prowadzenia upraw specjalnych, jak: szklarnie, inspekty, pieczarkarnie, chłodnie, przechowalnie owoców
- pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili nabycia ta nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne lub jego część albo wejdzie w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy i to gospodarstwo rolne będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia;
- nabycie w drodze dziedziczenia praw do wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej przez osobę zaliczoną do I lub II grupy podatkowej oraz spółdzielcze prawo do tego lokalu będzie przysługiwało nabywcy wkładu przez okres co najmniej 5 lat od dnia jego ustanowienia; warunek ten uważa się za zachowany także w przypadku przeniesienia przez spółdzielnię własności tego lokalu na nabywcę;
- nabycie własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami ułamkowych części nieruchomości - do wysokości udziału we współwłasności.