Przepisy jednoznacznie wskazują, że kosztami uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku są udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość. Wątpliwości może jednak budzić kwestia kwalifikacji wydatku związanego z wypłatą zachowku. Czy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie można pomniejszyć o wartość zachowku?
Zgodnie z przepisami ustawy o PIT jednym ze źródeł przychodów jest sprzedaż nieruchomości, jeżeli nie następuje ona w wykonaniu działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Wobec tego należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości, która nastąpiła przed upływem powyższego okresu należy opodatkować. Podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, natomiast podstawą obliczenia podatku jest dochód, który stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Z kolei w myśl art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Należy zauważyć, że nie ma ustawowej definicji pojęcia kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży). Należy więc odwołać się do językowego znaczenia tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. Do kosztów tych można zaliczyć m.in. wydatki związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej sprzedaży itp.
Natomiast zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6d ustawy o PIT kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku mogą być wyłącznie:
- udokumentowane nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość,
- kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.
Należy jednak zauważyć, że zachowek zaliczony jest do kategorii długów spadkowych i w konsekwencji wydatek poniesiony w związku z jego wypłatą jest osobistym zobowiązaniem spadkobiercy względem osoby pominiętej w testamencie. Nie stanowi zatem kosztu odpłatnego zbycia, jak również nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku. Zdanie to podzielają również organy podatkowe, w tym m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, który w interpretacji indywidualnej z dnia 22 marca 2012 r. (znak IPTPB2/415-73/12-2/AK), podkreślił że: „poniesiony przez Wnioskodawcę wydatek związany z wypłatą zachowku stanowiącego osobiste zobowiązanie Wnioskodawcy względem osoby pominiętej w testamencie, nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia, jak również nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Wypłata zachowku musiałaby nastąpić bez względu na fakt czy Wnioskodawca sprzedałby nieruchomość, czy też nie. Obowiązek tej wypłaty obciążał Wnioskodawcę z mocy samej ustawy, z tego tylko tytułu, że był ustawowym spadkobiercą. Nadto zachowek nie jest nakładem na nieruchomość zwiększającym jej wartość”. Zatem kwota, jaką spadkobierca przeznaczył na wypłatę zachowku, nie ma wpływu na wysokość podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
Reasumując, wydatek poniesiony przez spadkobiercę na rzecz osoby uprawnionej do zachowku stanowi osobiste zobowiązanie spadkobiercy i nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw. Nie ma więc podstaw, aby uznać taki wydatek za koszt uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Jarosław Włoch
Aplikant radcowski, konsultant podatkowy w Departamencie Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie
Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.