Prowadzenie wynajmu lokalu anuluje prawo do ulgi mieszkaniowej

Piotr Szulczewski 07.07.2017 10:00 (aktualizacja: )

Przeznaczenie pod wynajem nieruchomości kupionej zgodnie z deklarowaną przed organem podatkowym realizacją własnych celów mieszkaniowych spowoduje cofnięcie prawa do ulgi podatkowej. Podatnicy sprzedający mieszkanie i deklarujący przeznaczenie dochodu na zakup kolejnej nieruchomości, nie mogą zatem swobodnie rozporządzać nowym nabytkiem.

Prowadzenie wynajmu lokalu anuluje prawo do ulgi mieszkaniowej
Źródło: YAY foto

NSA w wyroku z 4 lipca 2017 r. (sygn. akt II FSK 1663/15) wskazał, że ulga nie przysługuje na zakup lokalu czy budynku, który następnie będzie zamieszkiwany przez lokatorów realizujących własne cele mieszkaniowe. Mimo zatem, że faktycznie nieruchomość będzie przeznaczona pod zamieszkanie, to kto inny deklaruje w takim przypadku przeznaczenie jej na własne cele, a kto inny te cele realizuje.

Zgodnie z przepisami ustawy o PIT, podatnik, który sprzedaje nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia zobowiązany jest do zapłaty 19% podatku od uzyskanego dochodu, chyba że zadeklaruje oraz przeznaczy w ciągu dwóch lat tę kwotę na własne cele mieszkaniowe. Ulga przysługuje w wysokości, która odpowiada iloczynowi uzyskanego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Przyjęta w cytowanym wyroku teza wynikła ze stanu faktycznego, w którym podatnik ze sprzedaży nieruchomości nabył aż 10 mieszkań deklarując jednocześnie ich przeznaczenie na cele mieszkaniowe. Zdaniem sądu taki zakup nie może realizować celu wskazanego literalnie w uldze podatkowej. Zgodnie z wcześniejszą wykładnią Naczelnego Sądu Administracyjnego inaczej jest w przypadku przeznaczenia na wynajem pojedynczego lokalu, jeśli wcześniej zakupiono go z dochodu ze sprzedaży innej nieruchomości. Zdaniem sądu istotnym jest nie tylko literalne brzmienie przepisu, lecz jego sens – cel. Jak wskazał on „zwolnienie mieszkaniowe miało pozytywnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy oraz zachęcić do lokowania dochodu w nowe inwestycje mieszkaniowe” (NSA w wyroku z 17 maja 2017 r., sygn. akt II FSK 1053/15). W tym przypadku NSA uznał, że prawo do ulgi przysługuje nawet przy wynajęciu lokalu.

Uznać należy, że niespójna linia orzecznicza dotycząca ulgi mieszkaniowej przewidzianej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT może zmuszać podatników do składania wniosków o indywidualne interpretacje przepisów prawa podatkowego. Trudno bowiem dopatrzeć się prawidłowości twierdzenia, że posiadanie jednego lokalu, przeznaczanego na wynajem uprawnia do zwolnienia, a zakup dwóch lub większej ich ilości – już takiego prawa nie daje.

Gospodarka rynkowa pozwala bowiem na coraz to efektywniejsze gospodarowanie swoim majątkiem, a to będzie rodziło coraz więcej problemów faktycznych. Nasuwa się od razu pytanie o podatników, którzy z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości kupować będą lokale w kilku miastach np. ze względu na system swojej pracy lub sezonowe zamieszkiwanie w poszczególnych rejonach kraju (nie tyle rekreacyjne, co sezonowe – stałe). W takim przypadku efektywnym wydaje się okresowy podnajem takich nieruchomości – gdy podatnik przebywa w innym. Czy w takim przypadku dochodzi do realizacji własnego celu mieszkaniowego oraz w którym momencie można mówić, że ten cel przestaje być realizowany (czy konieczne jest zamieszkiwanie w lokalu cały rok, pół roku czy wystarczającym jest np. jeden tydzień w okresie 365 dni). Na te oraz wiele innych pytań będzie musiała w najbliższym czasie odpowiedzieć praktyka, organy podatkowe, a z dużym prawdopodobieństwem również sądownictwo. Wydaje się, że odpowiedzi udzielane obecnie przez NSA (np. w cytowanym powyżej wyroku NSA stwierdził, że skoro podatnik ma już gdzie mieszkać, a nowe lokale zamierza wynajmować, prawo do ulgi nie przysługuje).

Piotr Szulczewski, PIT.pl