Problemy przedsiębiorców z VAT od wywłaszczanych gruntów

Piotr Szulczewski

25.08 Problemy przedsiębiorców z VAT od wywłaszczanych gruntów

Wywłaszczenie na cele publiczne odbywa się za odszkodowaniem. Problem jednak w tym, że jego wysokość nie będzie ustalana w ten sam sposób na rzecz przedsiębiorcy oraz na rzecz prywatnego posiadacza gruntu. Dla tych pierwszych jest to bowiem czynność opodatkowana VAT, od której muszą zapłacić podatek. Ci drudzy natomiast kwotę dostaną w całości bez pomniejszania o wartość tego podatku.

Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw, tak wskazuje przynajmniej ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi co do zasady jej wartość rynkowa, na którą wpływa jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, a także aktualny sposób jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości, a jeżeli powoduje to zwiększenie - określa się ją według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z celu wywłaszczenia.

Źródło: Thinkstock

 

Wypłaty w wartości brutto obniżają rentowność wywłaszczenia przedsiębiorców

Przekazanie nieruchomości w zamian za odszkodowanie jest traktowane na gruncie ustawy o podatku VAT jako odpłatna dostawa towarów (art. 7 ust 1 pkt 1 tej ustawy). Powoduje to obowiązek zapłaty podatku z tytułu wypłaconego odszkodowania.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie regulują zasad uwzględniania podatku VAT w wartości rynkowej wywłaszczanych gruntów. Sądy ustalają zatem ich wartość na tym samym poziomie w stosunku do osób fizycznych nie prowadzących działalności oraz w stosunku do firm. Te drugie zmuszone są jednak kwotę tę opodatkować VAT i odliczyć 23% VAT z kwoty brutto. W konsekwencji powoduje to nierówne traktowanie odszkodowań przekazywanych na tych samych zasadach przedsiębiorcom i osobom nie prowadzącym firmy.

 

Orzeczenia nie korzystne przedsiębiorcom

Jeszcze kilka lat temu orzeczenia sądów administracyjnych oraz wykładnia organów skarbowych dawały przedsiębiorcom możliwość walki o fakturowanie odszkodowań wywłaszczeniowych w kwocie netto i doliczanie do nich podatku VAT. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu z 2 lutego 2009r. (sygn.. akt ILPP1/443-1062/08-2/BP) wskazał, że obrotem z tytułu przeniesienia z mocy prawa własności gruntu w zamian za odszkodowanie jest kwota tego odszkodowania traktowana jako kwota netto. Skoro zatem przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami determinują sposób kalkulacji wartości nieruchomości bez zapewnienia możliwości realizacji zasady neutralności podatku oraz jego konsumpcyjnego charakteru, to ceny te należy traktować jako ceny netto. WSA w Olsztynie w dniu 18 lutego 2010 roku (sygn.. akt I SA/Ol 25/10) przyjął natomiast, że brak wyraźnego odniesienia się w prawomocnej decyzji ustalającej wysokość odszkodowania do kwestii podatku od towarów i usług, nie oznacza, iż wystawca faktury nie ma prawa do powiększenia ustalonej kwoty odszkodowania o kwotę podatku od towarów i usług. Wręcz przeciwnie, powyższe wskazuje, że skoro określona w decyzji wartość nieruchomości stanowiąca wartość odszkodowania, nie uwzględnia kwoty należnego podatku od towarów i usług, to powinna być o nią w wystawionej fakturze powiększona.

Powyższe stanowi jednak wyjątek od powtarzającej się coraz częściej wykładni przepisów. Przykładowo WSA w Gliwicach 22 listopada 2011 (III SA/Gl 594/11) wskazał, że jeśli wartość odszkodowania jest całą otrzymaną kwotą, to uznać ją należy za kwotę brutto, a podatek obliczyć metodą w stu. Podobne wnioski płyną np. z wyroku NSA z 18.01.2013 r. (sygn.. akt I OSK 1690/11), który uznał, że należy odróżnić ustawowo określone reguły ustalania wysokości odszkodowania od ustawowych reguł ustalania należności obciążających to odszkodowanie. Podatek od towarów i usług nie stanowi ustawowo określonej składowej wysokości odszkodowania stąd zdaniem sądu brak jest podstaw prawnych do ustalenia i wypłaty kwoty podatku od towarów i usług, ponad kwotę należnego odszkodowania.

Piotr Szulczewski,
VAT.pl