Pobierz e-pity 2018

NSA: Umowa deweloperska a ulga przy sprzedaży mieszkania

Piotr Szulczewski 09.02.2018 10:00 (aktualizacja: )

Budynki lub lokale sprzedane w okresie 5 lat od końca roku ich nabycia lub wybudowania muszą zostać opodatkowane 19% podatkiem PIT. Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego jest jednak wyłomem od tej zasady w zakresie, w jakim przeznacza się przychód na realizację własnych celów mieszkaniowych.

NSA: Umowa deweloperska a ulga przy sprzedaży mieszkania

NSA: Umowa deweloperska a ulga przy sprzedaży mieszkania / YAY foto

 

Dochody z tytułu sprzedaży:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- mogą zostać przeznaczone na realizację własnych celów mieszkaniowych w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W takim przypadku dochody podlegają zwolnieniu z podatku 19% w zakresie wartości iloczynu dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Problemem pozostaje okres dwóch lat, w którym wydatki musiały być poczynione.Wyrok NSA w tej sprawie z 6.02.2018 r. zmienił dotychczasowe podejście do tej kwestii. Obecnie poniesienie tych wydatków występuje już na etapie zawarcia umowy deweloperskiej co w żadnym stopniu nie zmusza do faktycznej realizacji już w okresie dwóch lat własnych celów mieszkaniowych. Umowa dotyczy bowiem realizacji celów w przyszłości – zdaniem sądu to wystarcza do korzystania z ulgi mieszkaniowej gdyż podatnik już rozpoczął w ten sposób te cele realizować. Realizacja ta objąć musi wpłatę pieniędzy na poczet umowy deweloperskiej – samo podpisanie umowy to za mało.

Nie ma jednak obowiązku, by w okresie dwuletnim sporządzać akt notarialny przenoszący własność nieruchomości, która ma być realizacją celów mieszkaniowych. Dzięki temu do faktycznego przeniesienia własności nieruchomości może dojść znacznie później.

NSA zauważył, że nie można różnicować sytuacji osób, które wznoszą dom własnymi siłami, od tych, które budują mieszkanie za pośrednictwem dewelopera. Posiadanie własnych środków na budowę pozwalałoby bowiem wydatkować je wcześniej i w efekcie dla takich osób zwolnienie przysługiwałoby, a dla pozostałych, korzystających z usługi dewelopera – prawo takie nie istniałoby.

Na podstawie umowy deweloperskiej, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Wyrok nie wyjaśnia jednak wszystkich szczegółów co do warunków podpisania deweloperskiej w okresie dwóch lat. W szczególności wątpliwym pozostaje, czy już umowa przedwstępna (o której mowa w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) - na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (umowa przedwstępna) jest podstawą korzystania z ulgi. Należy pamiętać, że umowę deweloperską, jak również umowę przedwstępną zawiera się na podobnych zasadach, w szczególności w formie aktu notarialnego.

NSA, wyrok z 7.02.2018, sygn, akt II FSK 3510/17

Piotr Szulczewski, PIT.pl