NSA: Sprzedaż trzech mieszkań to już działalność gospodarcza

Piotr Szulczewski 07.04.2016 09:00 (aktualizacja: )

Zbycie nieruchomości celem zakupu kolejnych, nawet na własne cele mieszkaniowe, po których realizacji następuje ich sprzedaż może być uznane na gruncie ustawy o podatku PIT, za wykonywanie działalności gospodarczej – wskazał NSA w wyroku z 5.04.2016 r. (sygn. akt II FSK 353/14).

 NSA: Sprzedaż trzech mieszkań to już działalność gospodarcza

Źródło: YAY foto

W rozpatrywanej sprawie podatnik zrealizował trzy transakcje sprzedaży - udziału (1/2) do lokalu mieszkalnego oraz dwóch lokali mieszkalnych. Ich zakup nastąpił ok. dwa lata wcześniej. W roku sprzedaży podatnik za podjęte pieniądze ze sprzedaży tych lokali i udziału dokonał transakcji zakupu dwóch innych lokali mieszkalnych, które po niecałym roku sprzedał.

Jak wskazano w wyroku WSA, na którym oparł się również NSA, sprzedaż nieruchomości nie była w takim przypadku incydentalna ani sporadyczna. Ponadto działania towarzyszące transakcjom cechowała aktywność, cykliczność oraz skalkulowanie kosztów, w powiązaniu z możliwymi do osiągnięcia zyskami. Dochody uzyskiwane z obrotu nieruchomościami stanowiły główne źródło pokrycia ponoszonych kosztów. Sąd nie zgodził się z poglądem, że zakup kolejnych lokali został dokonany celem realizacji ulgi mieszkaniowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) u.p.d.o.f. Zdaniem sądu działalność podatnika w tym zakresie przybrała formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności), a zamiar został wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji, a w konsekwencji zorganizowaną.

Czym jest działalność gospodarcza?

Jak wskazał WSA, którego wyrok pozostał po uchwale NSA w mocy, definicja pojęcia "pozarolniczej działalności gospodarczej", na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma autonomiczny charakter i w zakresie objętym przedmiotem jej regulacji ma podstawowe i wyłączne znaczenie dla kwalifikowania, w oparciu o zawarte w niej kryteria, aktywności podatnika, jako pozarolniczej działalności gospodarczej, i to bez względu na to, czy podmiot prowadzący działalność kwalifikowaną na podstawie ustawy podatkowej, jako pozarolnicza działalność gospodarcza, faktu jej prowadzenia nie zgłosił do ewidencji, ani też nie zgłosił obowiązku podatkowego z tego tytułu. Istotne jest bowiem podejmowanie faktycznych działań o wskazanych w ustawie podatkowej cechach uzasadniających obiektywne kwalifikowanie jej, jako działalności gospodarczej. Dla uznania konkretnej aktywności podatnika podatku dochodowego, z której dochód podlega opodatkowaniu tym podatkiem, za działalność gospodarczą, konieczne jest, aby działalność ta miała cel zarobkowy. Zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych potrzeb (wyrok WSA w Szczecinie z 25 października 2012 r., sygn. akt I SA/Sz 603/12, LEX nr 1225406). Ponadto w orzecznictwie sądowym ugruntował się pogląd, że brak ukierunkowania określonego podmiotu na osiąganie zysku (dochodu) nie przesądza w sensie negatywnym o gospodarczym charakterze działalności. Według Sądu Najwyższego "kryterium dochodowości nie jest konieczną cechą definiującą działalność gospodarczą" - por. uchwała SN z dnia 30 listopada 1992 r., sygn. akt III CZP 134/92 (...) natomiast istotną rolę odgrywa nie tyle wystąpienie nadwyżki (zysku, dochodu) nad kosztami jako warunek sine qua non uznania działalności za gospodarczą, lecz prowadzenie działalności w sposób właściwy dobremu gospodarzowi (por. uchwała SN z 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 117/91). Natomiast NSA w uchwale 5 sędziów NSA z 28 lipca 1997 r., sygn. akt FPK 8/97 wyjaśnił, że "nakierowanie działalności na przysporzenie korzyści (zysku, dochodu) nie musi wypełniać całego przedmiotu działania danego podmiotu" (Jerzy Małecki, Źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych. Komentarz praktyczny, Publikacje Elektroniczne ABC nr 71151).

Piotr Szulczewski, PIT.pl