07.06 Co trzeba wiedzieć o tzw. najmie okazjonalnym?
W celu uporządkowania kwestii najmu lokali mieszkalnych, w tym umożliwienia właścicielowi lokalu mieszkalnego dochodzenia przysługujących mu praw z tytułu prawa własności w sposób uproszczony, wprowadzono do obowiązujących przepisów nową regulację – najem okazjonalny.
Zmiana wprowadzona została na podstawie ustawy z dnia 17.12.2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw 
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U 2010 r. nr 3 poz. 13) zwaną dalej „ustawą”, dodając do ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U 2005 r. nr 31 poz. 266 z późn. zmianami) rozdział 2a regulujący zagadnienia dotyczące zawierania umów najmu okazjonalnego. Zmiany wprowadzone powyższą ustawą weszły w życie od dnia 28.01.2010 r. z wyjątkiem art. 3, dotyczącego kwestii podatkowych, który zaczął obowiązywać od dnia 1.01.2010 r.
Elementy, o których należy pamiętać, zawierając umowę najmu okazjonalnego:
- złożenie przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia oraz wydania lokalu, stanowiącego przedmiot umowy, w terminie wskazanym przez właściciela w żądaniu,
- zobowiązanie najemcy do wskazania innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w razie obowiązku opróżnienia lokalu,
- ustalenie czasu trwania umowy na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat,
- zastrzeżenie formy pisemnej zarówno dla zawarcia umowy najmu, jak i dla dokonywania zmian umowy, pod rygorem nieważności.
Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie przez osobę fizyczną, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego. Dodatkową przesłanką warunkującą zawarcie wskazanej umowy jest ograniczenie polegające na tym, że właściciel nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.
Właściciel lokalu może uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę zwrotnej kaucji, mającej zabezpieczyć zarówno ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, jak i należności przysługujące właścicielowi z tytułu najmu. Wysokość kaucji, nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu. O ile pobranie kaucji nie stanowi nowości w odniesieniu do obowiązujących dotychczas przepisów, o tyle warto zwrócić uwagę na zmianę górnej granicy wysokości kaucji (dla umów zawieranych na dotychczasowych zasadach wynikających z ustawy z dnia 21.06.2001 r. wskazana jest kaucja, której wysokość nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu – vide art. 6 ust. 1 ustawy).
Właściciel ma obowiązek zwrotu kaucji najemcy, w terminie jednego miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, dokonując ewentualnych potrąceń z kaucji, o których mowa powyżej.
Podobnie jak w przypadku dotychczasowych umów najmu, z tytułu zawarcia umowy najmu okazjonalnego, oprócz czynszu pobierane są przez właściciela opłaty niezależne od niego. Strony mogą jednak odmiennie uregulować w ramach umowy sprawy opłat, co wynika bezpośrednio z art. 19 c ust. 1 ustawy.
Właściciel posiada uprawnienie do podwyższania czynszu (co z pewnością nabiera znaczenia praktycznego w sytuacji gdy najem ma charakter długoterminowy). Podwyżka czynszu może nastąpić wyłącznie na zasadach, jakie strony określiły w zawartej umowie.
Ustawa, przed wprowadzoną nowelizacją, również przewidywała możliwość podwyższania czynszu z ograniczeniem, iż właściciel nie może dokonać podwyżki czynszu lub innych opłat z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, częściej niż co 6 miesięcy (vide art. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).
Istotnym novum wprowadzonym przez ustawę jest zobowiązanie najemcy do wskazania innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w razie obowiązku opróżnienia lokalu.
Strony zawierając umowę najmu okazjonalnego powinny zwrócić szczególną uwagę na:
- oznaczenie stron umowy, z podaniem danych osobowych (imion, nazwisk, oznaczenia dowodów tożsamości, podania nr PESEL);
- dokładne oznaczenie lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem umowy (położenie, adres);
- oznaczenie czasu trwania umowy oraz terminu wypowiedzenia;
- określenie wysokości kaucji;
- ustalenie wysokości czynszu oraz innych opłat wraz ze wskazaniem terminu oraz sposobu ich uiszczania;
- precyzyjne określenie praw i obowiązków stron.
Warto również zabezpieczyć się poprzez określenie stanu technicznego lokalu, np. w treści załącznika do umowy, co pozwoli uniknąć w przyszłości niepotrzebnych nieporozumień pomiędzy wynajmującym i najemcą.
Nie należy zapominać o fakcie, iż podobnie jak w dotychczasowym stanie prawnym, obowiązkiem wynajmującego jest wydanie rzeczy w stanie przydatnym do użytku oraz utrzymywanie jej w takim stanie przez cały okres trwania najmu. W korelacji z obowiązkami wynajmującego pozostają obowiązki najemcy, w tym dokonywanie drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem lokalu, czy też utrzymywanie lokalu we właściwym stanie technicznym oraz higieniczno-sanitarnym.
Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć w szczególności:
- oświadczenie w formie aktu notarialnego złożone przez najemcę,
- wskazanie przez najemcę innego lokalu,
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o tym, że wyraża zgodę na zamieszkanie w lokalu określonym w oświadczeniu notarialnym przez najemcę i inne osoby z nim zamieszkujące,
- oświadczenie wymagać będzie poświadczonego notarialnie podpisu, jeżeli wystąpi z takim żądaniem właściciel lokalu; poświadczenie ma stanowić formę zabezpieczenia przed podawaniem fikcyjnych adresów.
Wprowadzone zmiany, oprócz określenia praw właścicieli, wskazują również ich obowiązki. Jednym z nich jest zgłoszenie do naczelnika urzędu skarbowego zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Zgłoszenia należy dokonać w ściśle określonym 14-dniowym terminie od dnia rozpoczęcia najmu. Rygorem niedopełnienia powyższego obowiązku jest brak możliwości korzystania przez właściciela z uprawnień wynikających z art. 19 c oraz 19 d ustawy, co oznacza de facto brak możliwości skorzystania z uprawnień, które instytucję najmu okazjonalnego miały czynić bardziej atrakcyjną od pozostałych umów najmu.
Również kwestia oświadczeń składanych przez najemców może budzić pewne zastrzeżenia po stronie właścicieli, bowiem niedopełnienie przez najemcę obowiązku dotyczącego wskazania innego lokalu, powoduje wypowiedzenie umowy najmu, jednak otwarta zostaje kwestia braku lokalu w którym najemca mógłby zamieszkać, co powoduje, że właścicielowi, pozbawionemu aktualnych oświadczeń, pozostaje w takiej sytuacji ograniczone pole działania.
Posiadanie oświadczenia złożonego przez najemcę w formie aktu notarialnego stwarza podstawę do wręczenia najemcy przez właściciela, żądania opróżnienia lokalu w określonym terminie (nie krótszym niż 7 dni, licząc od dnia doręczenia żądania najemcy). Jeżeli działanie powyższe nie odniesie skutku, pozostaje drogą postępowania sądowego, polegającą na wystąpieniu przez właściciela do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Nie zachodzi już jednak potrzeba wszczynania odrębnego postępowania w przedmiocie opróżnienia lokalu (eksmisji), związanej z bezwzględnym obowiązkiem sądu w zakresie badania przesłanek w zakresie uprawnień eksmitowanych lokatorów do otrzymania lokalu socjalnego. W praktyce wyrok eksmisyjny z orzeczonym uprawnieniem do lokalu socjalnego oznacza długoletnie oczekiwanie na dostarczenie przez gminę lokali socjalnych.
Monika Hetmańczyk
Radca prawny
Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna