Pobierz e-pity 2018

Mieszkasz w Danii? Zapłacisz dwa razy podatek od nieruchomości położonych w Polsce

18.11.2014 10:00 (aktualizacja: )

Polak, który na stałe mieszka w Danii musi płacić tam podatek od wartości każdej nieruchomości także położonej w Polsce. Co rok 1% wartości nieruchomości powinien zostać odprowadzony na konto duńskiego urzędu skarbowego (SKAT). Również w Polsce trzeba taki podatek odprowadzić. Wielu Polaków pracujących w Danii którzy mają jakiś majątek nieruchomy w Polsce nie zdaje sobie sprawy z konieczności płacenia takiego podatku także w Danii. Innych z kolei odstrasza to od inwestowania zarobionych pieniędzy w nieruchomości.

W Polsce od lat toczy się dyskusja nad koniecznością wprowadzenia podatku od wartości nieruchomości (podatku katastralnego) w miejsce obowiązującego obecnie podatku od nieruchomości. Taki podatek istnieje w wielu krajach (m.in. w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Stanach Zjednoczonych, Francji, Belgii). Standardem jest, że w przypadku istnienia podatku katastralnego nie występuje już w danym kraju odpowiednik polskiego podatku od nieruchomości. Spotkać można jedynie specjalne podatki od sprzedaży nieruchomości (w Polsce sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną jest co do zasady opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych).

W Danii występuje odpowiednik polskiego podatku od nieruchomości (ejendomsskat). Płaci się go 2 razy w roku bezpośrednio do komun (odpowiednik polskich gmin). Obok tego podatku istnieje jednak także podatek od wartości nieruchomości (ejendomsværdiskat). Jest to podatek państwowy i obejmuje nieruchomości bez względu na miejsce ich położenia. Musi go płacić więc każda osoba fizyczna będąca rezydentem Królestwa Danii (w tym także Polacy).

Podatek od nieruchomości w Danii
Źródło: Thinkstock

O tym czy Polak jest duńskim rezydentem decyduje co do zasady miejsce zamieszkania. Jeśli dana osoba mieszka zarówno w Polsce jak i w Danii jej status określa się według zasad określonych w Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Królestwem Danii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku z dnia 6 grudnia 2001 r. (Konwencja, zgodnie z art. 2 ust. 3 lit. b obejmuje duński podatek od wartości nieruchomości). Zatem, zgodnie z art. 4 ust. 2 lit. a Konwencji, jeśli dana osoba ma miejsce zamieszkania w obu państwach, jest rezydentem tego kraju, z którym ma ściślejsze powiązania osobiste i gospodarcze. Jeśli tym krajem jest Dania, to podatnik będzie zmuszony zapłacić podatek katastralny od wszystkich nieruchomości, których jest właścicielem bez względu na miejsce ich położenia.

Zapis ten nie jest niezgodny z powyżej wymienioną Konwencją. Przewiduje ona jedynie w art. 21 ust. 1, że majątek nieruchomy, będący własnością osoby mającej miejsce zamieszkania lub siedzibę w jednym państwie, a położony w drugim państwie, może być opodatkowany w tym drugim państwie. Konwencja nie wyłącza więc wyraźnie możliwości opodatkowania w państwie rezydencji nieruchomości znajdującej się w drugim państwie. Co prawda duńska ustawa przewiduje zwolnienie z podatku katastralnego dla nieruchomości położonej w innym państwie, ale tylko pod warunkiem, że w tym państwie istnieje podatek od wartości nieruchomości i został on w danym roku zapłacony. Polska nie spełnia tego warunku.

W konsekwencji, Polak będący duńskim rezydentem musi płacić ejendomsværdiskat także za nieruchomości położone w Polsce. Stawka podatkowa wynosi 1% rocznie dla nieruchomości, których wartość jest mniejsza niż 3,040,000 koron duńskich (DKK - wartość jednej korony to około 56 groszy). Jeśli nieruchomość jest warta więcej, stawka wynosi 3% od nadwyżki ponad 3,04 mln DKK.

Ustawa wymienia także ulgi i zwolnienia w podatku katastralnym. Ulgę otrzymują osoby po ukończeniu 65 roku życia. Wynosi ona 0,4%, jednak nie więcej niż 6000 DKK dla domów całorocznych i 2000 DKK dla domów wakacyjnych. Ulga jest redukowana o 5% w przypadku podatników zarabiających powyżej 174.600 DKK rocznie (268.600 DKK dla osób pozostających w związku małżeńskim). W przypadku mieszkań będących we współwłasności łącznej dla posiadania ulgi wystarczy, że tylko jedna osoba ukończyła 65 lat (ulgi nie traci również wdowa/wdowiec przed ukończeniem 65 roku życia, którego mąż/żona osiągnęła przed śmiercią wiek uprawniający do ulgi).

Podatnik jest zwolniony z płacenia podatku, w czasie pomiędzy zakupem nieruchomości a przeniesieniem się do nieruchomości (zwolnienie dotyczy czasu przeprowadzki). Okres ten musi być jednak wystarczająco krótki (maksymalne kilka miesięcy), w innym razie trzeba będzie dopłacić podatek od momentu sfinalizowania umowy sprzedaży nieruchomości. I, analogicznie, jeśli podatnik najpierw wyprowadził się z nieruchomości, a potem ją sprzedał, nie płaci podatku za okres, w którym nie mieszkał w nieruchomości (powyższe czynności także muszą następować w krótkim odstępie czasu).

W szczególnych przypadkach podatnik może ubiegać się o uzyskanie uznaniowego zwolnienia, jeśli dana nieruchomość nie nadaje się do zamieszkania z powodu złego stanu technicznego. Stan ten musi być jednak spowodowany przez czynniki obiektywne i nie może powstać z winy podatnika. Przyczynami uprawniającymi do zwolnienia mogą być więc szkody spowodowane np. klęskami naturalnymi albo aktami wandalizmu. Czynnikiem uprawniającym do zwolnienia nie jest natomiast przeprowadzanie przez podatnika zwykłego remontu mieszkania. Zwolnienie może być przyznane, jeśli szkoda dotyczy całej nieruchomości.

Zwolnienie (częściowe lub całkowite) może być przyznane w przypadku gdy nieruchomość jest wynajmowana. W takim wypadku jednak, istnieje konieczność zapłaty podatku od dochodów z najmu (który zazwyczaj jest wyższy niż podatek katastralny). Całkowite zwolnienie dotyczy sytuacji, gdy wynajmowana jest cała nieruchomość, natomiast częściowe zwolnienie przysługuje przy wynajmie części nieruchomości (np. jednego pokoju).

Ważnym zwolnieniem, szczególnie dla osób mających nieruchomości poza granicami Danii, jest zwolnienie od podatku katastralnego nieruchomości, od których został zapłacony analogiczny podatek w kraju ich położenia (o ile rzecz jasna taki podatek występuje). W celu zakwalifikowania się do zwolnienia, zagraniczny podatek należy obliczyć od wartości nieruchomości. SKAT może wymagać dokumentacji zapłaconego podatku oraz podstawy obliczeń.

Podatnikowi, który zakupił nieruchomość przed 1 lipca 1998 r., stawka podatkowa zostanie obniżona o 0,2%. Jeżeli podatnik mieszka w nieruchomości przez cały rok, stawka podatku może zostać obniżona o kolejne 0,4%, nie więcej jednak niż 1.200 DKK.

Procedura wyceny nieruchomości jest szczegółowo opisana na stronie SKAT. Znajdują się tam też wszystkie zasady, przepisy, tabele i formuły potrzebne do obliczenia wartości własnej nieruchomości. Co ważne jednak, SKAT co do zasady akceptuje inny sposób wyceny nieruchomości położonych poza Danią, o ile jest on zgodny z lokalnymi uwarunkowaniami. W przypadku braku akceptacji takiego wyliczenia, SKAT obliczy podatek na zasadach, jakie obowiązują dla nieruchomości w Danii. Podatek od wartości nieruchomości jest pobierany raz w roku, jednocześnie z podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wypełnia się jednak osobną deklarację (sum podatków nie łączy się), wypełniając odpowiedni formularz (można to zrobić także internetowo).

Jak widać, duński podatek od wartości nieruchomości ma niezbyt skomplikowaną konstrukcję. Może więc na tym przykładzie warto powrócić do dyskusji o sensie wprowadzenia analogicznego podatku w Polsce (ewentualnie obejmując zwolnieniem najmniej zamożnych podatników). Przynajmniej Polacy mieszkający w Danii, a mający nieruchomości w Polsce nie musieliby płacić ejendomsværdiskat...

Justyna Zając-Wysocka
Radca prawny, Dyrektor Departamentu Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie

Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.