Kiedy najem to działalność gospodarcza

18.09.2015 10:00 (aktualizacja: )

Przychody osiągane z najmu dla celów podatkowych mogą być traktowane jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej lub przychody z odrębnego źródła. W większości przypadków to wynajmujący decyduje o kwalifikacji i wyborze sposobu rozliczania przychodów z najmu.

Kiedy najem to działalność gospodarcza

Źródło: YAY foto

Prowadzenie działalności i najem  

Najem podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Może być on traktowany jako działalność gospodarcza lub przychód osiągany z innego źródła. Przy czym, niedopuszczalna jest sytuacja, gdy przychód osiągany z najmu częściowo jest zaliczany do prowadzonej działalności, a częściowo do zysków z innego źródła.  

W związku z czym, jeśli podatnik prowadzi działalność gospodarczą związaną z najmem, to osiągnięty przychód zalicza do przychodów z działalności gospodarczej.  

Ważne! Warunkiem zaliczenia najmu do danego źródła przychodów jest określenie, czy przedmiot najmu stanowi składnik majątku firmy, czy też nie.  

W związku z powyższym, by najem uznać za działalność gospodarczą, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy nie została ona zaliczona do innego źródła przychodu.  

Kiedy przychód z najmu związany jest z działalnością 

Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 14 sierpnia 2008 r. sygn. akt II FSK 677/08: “jeżeli w ramach działalności wykonywanej zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek podatnik osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z tej działalności, to przychody te stanowią przychód z tego innego źródła" oraz "iż aby zaliczyć dany przychód do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej należy najpierw wykluczyć pochodzenie tego przychodu z innego źródła".  

Najem nieruchomości w zasadzie ma charakter ciągły, gdyż dotyczy dłuższego okresu, dokonywany jest we własnym imieniu przez wynajmującego i na jego rachunek oraz zazwyczaj ma na celu osiągnięcie korzyści finansowej. Elementy te są jednoznaczne z cechami działalności gospodarczej. W związku z czym nie różnicują tych dwóch źródeł przychodu.  

Jednak fundamentalne znaczenie dla właściwego zakwalifikowania przychodów osiąganych z najmu jako źródła przychodu ma ustalenie, czy przedmiot najmu jest składnikiem majątkowym związanym z prowadzeniem działalności, czy jest on tylko przedmiotem wynajmu. Jeśli nie ma takiego ustalenia, wówczas najem należy traktować jako odrębne źródło przychodu, które podlega opodatkowaniu na zasadach dla niego przewidzianych.  

Najem jako działalność gospodarcza 

Jeśli najem prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, wówczas należy wypełnić wszystkie obowiązki dotyczące założenia i rejestracji firmy. Wynajmujący staje się w ten sposób przedsiębiorcą, a podatek dochodowy rozlicza na zasadach ogólnych obowiązujących wszystkich przedsiębiorców. Przychody i koszty ewidencjonowane są za pomocą Podatkowej Księgi Przychodów i Rozchodów. Dodatkowo przedsiębiorca uzyskujący przychody z najmu w ramach prowadzonej działalności podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu społecznemu i zdrowotnemu. Najmem w ramach działalności gospodarczej może skutkować zawieszeniem otrzymywanych świadczeń z tytułu renty lub emerytury.  

Najem jako indywidualne źródło przychodów 

W sytuacji, gdy najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, nie jest konieczne prowadzenie szczegółowej ewidencji przychodów i kosztów. Udokumentowanie przychodu z najmu może mieć dowolną formę, jednak musi gwarantować prawidłowe ustalenie przychodu. Wynajmujący nie ma obowiązku opłacania składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne, jak ma to miejsce w przypadku najmu w działalności gospodarczej. Dodatkową korzyścią jest też fakt, że tego rodzaju najem nie powoduje zawieszenia świadczeń emerytalnych czy rentowych.  

Kwestia zaliczenia przychodów z najmu do działalności gospodarczej lub innych przychodów może powodować wiele kontrowersji i niejasności. Z tego względu, w razie wątpliwości warto odnieść się do podobnych wyroków sądu dotyczących tej tematyki.  

Anna Hugiel-Lazarowicz
wFirma.pl