Indywidualne stawki amortyzacji nieruchomości lokalowych

Indywidualne stawki amortyzacji nieruchomości lokalowych

Podatnicy będący właścicielami lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (kwalifikowanych jako środki trwałe), a ponadto spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego (kwalifikowanych jako wartości niematerialne i prawne), wydatków na ich nabycie nie mogą jednorazowo zaliczać do kosztów uzyskania przychodu.

Wydatki takie podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu poprzez dokonywanie odpisów z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, tj. odpisów amortyzacyjnych. Odpisy te dokonywane są od wartości początkowej lokali poczynając od miesiąca następującego po miesiącu, w którym lokal został wprowadzony do ewidencji, aż do chwili gdy wartość tych odpisów zrówna się z wartością początkową lokalu, albo ewentualnie do momentu ich likwidacji lub sprzedaży. Podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc, w równych ratach co kwartał albo jednorazowo na koniec roku podatkowego.

Odpisy amortyzacyjne dokonywane są przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych ustalonych w wykazie rocznych stawek amortyzacyjnych stanowiącym załącznik do ustaw o podatkach dochodowych albo stosując (przy spełnieniu pewnych warunków) stawki amortyzacji w wysokości ustalonej indywidualnie przez podatnika.

Szczegółowe zasady dokonywania odpisów amortyzacyjnych różnią się jednak w zależności od charakteru i przeznaczenia lokalu.

Nieruchomości - stawki amortyzacji
Źródło: Thinkstock

 

Lokale mieszkalne

Wykaz rocznych stawek amortyzacyjnych przewiduje dla lokali mieszkalnych roczną stawkę amortyzacji w wysokości 1,5%.

Chcąc skrócić okres amortyzacji, zwiększając wysokość odpisów amortyzacyjnych, podatnik może ustalić samodzielnie stawkę amortyzacji, pod warunkiem ziszczenia się przesłanek wynikających z przepisów.

Przede wszystkim możliwość zastosowania tej stawki przewidziana została wyłącznie dla lokali używanych lub lokali ulepszonych. Lokale uznaje się za używane jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy. Lokale ulepszone natomiast to lokale, na które podatnik, przed ich wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych, poniósł nakłady o równowartości co najmniej 30% wartości początkowej danego lokalu.

Ustawodawca ograniczył jednak swobodę w ustalaniu tych stawek wskazując, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. W praktyce oznacza to, że dla lokali mieszkalnych indywidualna stawka amortyzacji może wynosić najwyżej 10%.

 

Lokale niemieszkalne

Podstawowa stawka amortyzacji przewidziana w wykazie rocznych stawek amortyzacji dla lokali niemieszkalnych wynosi natomiast 2,5%.

W przypadku tych lokali ustawodawca postanowił, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji. Również w tym przypadku okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Indywidualna stawka może więc zostać ustalona najwyżej na poziomie 10%, przy czym będzie to możliwe jedynie dla lokali niemieszkalnych, które zostały po raz pierwszy oddane do używania na co najmniej 30 pełnych lat przed ich wprowadzenie do ewidencji. Jeżeli zatem na przykład lokal był używany przez okres 15 lat przed jego ujęciem w ewidencji, maksymalna stawka amortyzacji wyniesie 4%. Z drugiej strony, w przypadku lokali niemieszkalnych, indywidualną stawkę można zastosować już w przypadku gdy lokal był używany co najmniej rok przed jego wprowadzeniem do ewidencji.

W przypadku lokali niemieszkalnych brak jest natomiast możliwości stosowania indywidualnych stawek ze względu na fakt ich ulepszenia, tak jak ma to miejsce w odniesieniu do lokali mieszkalnych.

 

Spółdzielcze własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego

Podobnie jak w przypadku lokali niemieszkalnych, w stosunku do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego podstawowa stawka amortyzacji wynosi 2,5%. Niestety w przypadku tego rodzaju lokali stosowanie indywidualnych stawek amortyzacji nie jest możliwe.

Dla podatników dysponujących takimi lokalami istotne jest jednak to, że mogą one zostać przekształcone w lokal stanowiący odrębną własność, a następnie amortyzowane przy zastosowaniu stawki indywidualnej. Możliwość ta wynika stąd, że lokal taki wpisany wcześniej do ewidencji i amortyzowany jako wartość niematerialna i prawna, w wyniku przekształcenia ulega likwidacji. W jego miejsce powstaje lokal stanowiący odrębną własność będący nowym środkiem trwałym, wpisanym do ewidencji środków trwałych po raz pierwszy. Prawidłowość takiego rozwiązania potwierdził ostatnio m. in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 15 września 2014 roku o sygn. ITPB1/415-581a/14/KK.

Powyższe zasady amortyzowania lokali przy zastosowaniu indywidualnych stawek mają zastosowanie zarówno do podatników będących osobami fizycznymi jak i osobami prawnymi.


Piotr Jesiołowski, Axon Tax Sp. z o.o.
www.axontax.pl