02.03 Czy sprzedaż działki zagrodowej jest zwolniona z podatku VAT?
Przedsiębiorcy będący właścicielami nieruchomości gruntowych oznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy zagrodowej mają niejednokrotnie wątpliwości, czy przy ich sprzedaży mogą skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Zwolnieniu temu podlega bowiem jedynie dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.
Zgodnie z przepisami ustawy o VAT od 1 stycznia 2011 r. podstawowa stawka podatku VAT wynosi 23%. Ustawodawca przewidział jednak zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, możliwość opodatkowania niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. I tak zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.
Analiza przywołanego powyżej przepisu wskazuje, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych m.in. w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Ustawodawca nie sprecyzował jednak w ustawie, jakimi kryteriami należy kierować się przy ustalaniu przeznaczenia danego gruntu. Zatem w celu określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Ustawa ta reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej. A dla prawidłowego określenia przeznaczenia terenów istotne znaczenie odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 4 ww. ustawy. Stosownie bowiem do treści art. 4 ust. 1 tej ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Warto w tym miejscu przywołać wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 17 stycznia 2012 r. (sygn. akt I SA/Rz 784/11). Sąd potwierdził w nim, że: „W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc, charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę. Jeżeli natomiast planu nie ma (…) to decyduje zakwalifikowanie danego obszaru w ewidencji budynków i gruntów albowiem stosownie do treści art. 21 ust. 1 w związku z art. 2 pkt 8 ustawy z dnia 17 maja l989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne tekst jedn. Dz. U z 2005r.Nr 140, poz. 2027 ze zm.) organ podatkowy przy wymiarze podatku od nieruchomości w zakresie między innymi przedmiotu opodatkowania, jest związany zapisem zawartym w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości)”.
W praktyce oznacza to, że charakter danego terenu wyznacza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i to w jego treści w pierwszej kolejności należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji będzie teren przeznaczony pod zabudowę. Tylko w sytuacji, gdy planu nie ma (np. dotychczas obowiązujący utracił moc i nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) decydującym jest zakwalifikowanie danego obszaru w ewidencji budynków i gruntów.
Jak już zaznaczono we wstępie analizowana nieruchomość, która ma być przedmiotem sprzedaży oznaczona jest jako teren zabudowy zagrodowej. Należy zauważyć, że w planach zagospodarowania przestrzennego tereny zabudowy zagrodowej bardzo często są kwalifikowane jako przeznaczone dla:
- zabudowy zagrodowej,
- budynków i urządzeń służących wyłącznie produkcji rolniczej.
Skoro więc dopuszcza się na nich umiejscowienie budynków i urządzeń służących wyłącznie produkcji rolniczej, to należy stwierdzić, że takie grunty są przeznaczone pod zabudowę. Tym samym ich sprzedaż nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT i należy opodatkować ją podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%.
Także organy podatkowe potwierdzają, że tereny zabudowy zagrodowej to tereny przeznaczone pod zabudowę. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 21 października 2011 r. (znak ITPP1/443-972/11/AP) stwierdził, że: „”tereny zabudowy zagrodowej”, oznaczone literami RM to odmienna klasyfikacja od „terenów rolniczych”, a zatem terenów przeznaczonych typowo pod uprawy rolne czy ogrodnicze. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia zabudowa zagrodowa, posiłkując się jednak innymi kryteriami stwierdzić należy jednoznacznie, że tereny zabudowy zagrodowej, to tereny przeznaczone pod zabudowę”. Tak samo wypowiedzieli się m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 4 lutego 2011 r. (znak IBPP1/443-1078/10/AW), Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 19 sierpnia 2011 r. (znak ILPP2/443-826/11-4/MR), a także Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 10 grudnia 2010 r. (znak IBPP1/443-864/10/LSz).
Wobec powyższego należy stwierdzić, że ustalając stawkę podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości gruntowej oznaczonej jako teren zabudowy zagrodowej należy każdorazowo odnieść się do zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Trzeba jednak zaznaczyć, że dostawa takich gruntów, co do zasady, zazwyczaj nie będzie jednak korzystać ze zwolnienia z podatku VAT i w konsekwencji należy zastosować do jej opodatkowania stawkę podstawową.
Jarosław Włoch
Aplikant radcowski, konsultant podatkowy w Departamencie Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie
Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.