Nieruchomości - Zwolnienie z podatku VAT

27.06.2011 10:00 (aktualizacja: )

Do zakresu opodatkowania VAT wlicza się odpłatną dostawę, której przedmiotem są nieruchomości (grunty, budynki, budowle lub ich części). Przepisy przewidują jednak pewien zakres zwolnień dla tego typu czynności.

Dostawa gruntu

Zwolnieniu od podatku podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. W praktyce oznacza to, że taka dostawa dotyczy gruntów rolnych, leśnych. Przeznaczenie gruntu ustala się na podstawie lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego dostępnych w gminach, a gdy takich planów nie ma – na podstawie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania konkretnego gruntu. Ustawa nie precyzuje czym są tereny niezabudowane przeznaczone pod zabudowę, dlatego należy przyjąć, że są to obszary, na których istnieje możliwość posadowienia tam budynków lub budowli. Należy zauważyć, że dostawa gruntów przeznaczonych na cele wypoczynkowo-letniskowe z możliwością zabudowy uznaje się za grunty przeznaczone pod zabudowę i nie korzystające ze zwolnienia.

Uwaga Siedlisko a VAT

Grunty z podstawową funkcją rolną a dodatkową – siedliskową (zabudowania gospodarcze), np. zabudowa mieszkaniowa zagrodowa wraz z zabudową towarzyszącą (siedliska rolnicze), lokalizacją urządzeń i sieci infrastruktury technicznej oraz komunikacją drogowa niezbędną do funkcjonowania zabudowy – pozostaje gruntem rolnym o ile nie ma dla niej innej funkcji w miejscowym planie zagospodarowania terenu lub decyzji warunkach zabudowy.

Od 1 kwietnia 2013 r. wskazano definicję terenów budowlanych, przez które rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a wprzypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przed tą datą istniały problemy z klasyfikowaniem gruntów. Uznawano, że ustalenie przeznaczenia gruntu pod budownictwo mieszkaniowe w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie powoduje utraty prawa do zwolnienia Studium nie jest źródłem prawa miejscowego, nie może ono stanowić podstawy do ustalenia prawa do zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT, por. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 stycznia 2011 r. (I FPS 8/10).

Sprzedaż gruntów, o ile strony umowy będą zakładały posadowienie w przyszłości na tym terenie budynków jako samowoli budowlanej lub też ustalenie już w treści aktu notarialnego, że grunty kupujący chce przeznaczyć pod zabudowę nie są decydującym kryterium o braku zwolnienia. Sprzedaż nadal może podlegać zwolnieniu pod warunkiem ich kwalifikacji w aktach prawa miejscowego lub decyzji zagospodarowaniu terenu jako inne niż budowlane.

„W sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla klasyfikacji terenu niezabudowanego, wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, a nie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 stycznia 2011 r. (I FPS 8/10)”.

Uwaga VAT na dostawę gruntu

Z reguły problemem wstępnym poprzedzającym ustalenie zwolnienia z VAT jest uznanie, czy sprzedaż gruntu w ogóle podlega pod podatek VAT, a zatem czy dostawca jest z tytułu tej czynności opodatkowany podatkiem VAT. TSUE w wyroku z 12 kwietnia 2011 r. (C-180/10) wskazuje, że nawet trwająca w czasie wyprzedaż majątku gospodarstwa, której pobudką było nie tyle stałe osiąganie zysku (działalność gospodarcza), lecz wyzbycie się gruntu dotychczas posiadanego w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie podlega pod VAT.

Dostawa budynków

Zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (dostawa nowych budynków lub budowli),
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata (dostawa do dwóch lat od nabycia nowych budynków).

Jednakże zwolnienie to nie znajdzie zastosowania w przypadku, jeżeli w okresie 5 lat od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego została zawarta umowa o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu.

Uwaga

Dostawy budynków nigdy nie można uznać za dostawę towarów używanych, towarami używanymi mogą być wyłącznie ruchomości.

Jak wskazują przepisy, zwolnienie nie obowiązuje, gdy dostawa jest dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Ustawa o VAT dokładnie definiuje czym jest pierwsze zasiedlenie - jest to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu - jeżeli wydatki poniesione na to ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Tym samym jeżeli np. nastąpiła dostawa części budynku lub budowli pierwszemu nabywcy (użytkownikowi) wskutek znaczącej przebudowy takiej nieruchomości (służącej jej ulepszeniu), czynność taka nie korzysta ze zwolnienia. Jednocześnie przepis ten pozwala podatnikowi na opodatkowanie dostawy takiej czynności, co wiąże się z prawem do odliczenia wydatków poniesionych przez niego na dokonanie takiego ulepszenia.

Ponadto zwolnienie nie ma zastosowania, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku lub budowli nie upłynął okres 2 lat. Z przepisu tego może wypływać wniosek, że dla zastosowania zwolnienia ważny jest czas, jaki upłynął, nie ma natomiast znaczenia czy dostawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Ponadto zwolnieniu podlega również dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta wcześniejszym zwolnieniem (z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), pod warunkiem że:

  • w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  • dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów, przy czym nie stosuje się tego warunku, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat.

Opodatkowana sprzedaż budynków

Podatnicy mają prawo zrezygnować ze zwolnienia od podatku odnośnie dostawy budynków, budowli lub ich części i wybrać ich opodatkowanie, przy czym dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części. W tym celu muszą spełnić poniższe warunki:

  • być zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
  • przed dniem dokonania dostawy tych obiektów złożyć właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Wspomniane oświadczenie musi zawierać:

  • imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz NIP dostawcy i nabywcy,
  • planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
  • adres budynku, budowli lub ich części.

Ustawodawca przyznał podatnikowi (po spełnieniu wspomnianych warunków) możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, gdyż w praktyce objęcie zwolnieniem dostawy budynków i budowli po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia może być niekorzystne dla podatnika. Wiąże się ono bowiem z koniecznością dokonywania korekty podatku naliczonego (o ile dostawa nastąpiła w okresie korekty - wynoszącego dla budynków 10 lat).

Warunkiem koniecznym do wyboru opodatkowania dostawy budynku lub budowli jest m.in. złożenie zgodnego oświadczenia. Przepisy nie regulują, by oświadczenie takie musiało mieć formę pisemną, może więc być złożone ustnie do protokołu. Bezpieczniejsza dla podatnika i praktyczniejsza jest forma pisemna, sporządzona w trzech formularzach, po jednym dla każdej ze stron.

Czynności wykonywane przez spółdzielnie mieszkaniowe

Zwolnienia przysługują również w stosunku do czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty wynikające z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Podane opłaty dotyczą:

  • wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów,
  • wnoszenia wkładów mieszkaniowych lub budowlanych,
  • wydatków związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię.

Powyższe przepisy należy interpretować ściśle. Tym samym z takiego zwolnienia nie może korzystać np. usługa dotycząca refakturowanego kosztu dostępu do Internetu.

„Koszty, jakie spółdzielnia mieszkaniowa ponosi z tytułu eksploatacji wewnętrznej sieci oraz nabycia usług internetowych od dostawcy zewnętrznego, nie mogą być zaliczane do wydatków, o których mowa w art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.). Wydatki te nie są ponoszone dla realizacji celu spółdzielni mieszkaniowej, jakim jest w świetle art. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych wszystkich członków spółdzielni mieszkaniowej i ich rodzin i to poprzez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, także lokali o innym przeznaczeniu.”. (wyrok WSA w Szczecinie z dn. 11 lipca 2007r., I SA/Sz 107/07).

Marta Kaczmarek
Piotr Szulczewski
Bankier.pl

  • data utworzenia: 27-06-2011
  • data modyfikacji: 01-06-2015