Pobierz e-pity 2018

Mieszkanie - amortyzacja - środki trwałe

05.04.2012 10:00 (aktualizacja: )

Środki trwałe

Amortyzacja – mieszkanie

Podatnik korzystający w działalności z mieszkania ma do wyboru kilka metod jego amortyzacji. Przede wszystkim należy stwierdzić, czy mieszkanie stanowi prywatną własność podatnika wprowadzoną do działalności oraz w jakim stopniu nieruchomość wykorzystywana jest dla celów podatkowych.

Podatnik musi na początek wybrać metodę ustalenia wartości początkowej nieruchomości. Ma do wyboru szczególną metodę. Dla budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, za wartość początkową przyjąć można w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Podatnik może wybrać również standardową metodę ustalenia tej wartości początkowej (m. in. na podstawie ceny nabycia). Może również zdecydować, że amortyzacji nie będzie prowadził. Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu. W takim przypadku lokal zalicza się do środków trwałych, lecz nie rozlicza odpisów amortyzacyjnych. Należy też pamiętać, że amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów. Takie przypadki będą miały swoje konsekwencje podatkowe w trakcie sprzedaży – całe koszty nabycia będzie można rozliczać w związku ze zbyciem.

W razie, gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Amortyzacji podlegać może nie tylko mieszkanie lub budynek stanowiący własność podatnika. Amortyzacji podlegają również:

  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
  • spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

- uznawane są one za tzw. wartości niematerialne i prawne i amortyzacja występuje niezależnie od okresu użytkowania. Ponadto wartości takie nie mogą być ulepszone – a zatem inwestycje w takie prawa stanowią odrębny środek trwały – inwestycję w obcy środek trwały.

Metody i stawki amortyzacji mieszkania

 

Inwestycja w obcym środku trwałym

W przypadku nakładów na cudzą nieruchomość, nakłady takie można amortyzować jako inwestycję w obcym środku trwałym. Nieruchomość może być wykorzystywana wówczas na podstawie najmu, leasingu, ale również użyczenia jej części (np. umowa użyczenia między rodzicami a dziećmi). Inwestycję taką traktuje się jako niezależny środek trwały, który może być amortyzowany.


Ulepszenie

Inwestycje we własnym mieszkaniu, budynku lub nieruchomości nie zawsze podwyższą wartość początkową. Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3 500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3 500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.


Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności

Do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Nie ma w tym zakresie znaczenia, czy nieruchomość była wprowadzona do środków trwałych i amortyzowana, czy też nie. Sprzedaż rozlicza się wówczas jako sprzedaż prywatną (m.in. stosuje się 5 letni termin licząc od końca roku nabycia nieruchomości, po którym sprzedaż nie podlega opodatkowaniu).

Piotr Szulczewski
Analityk Bankier.pl Firma i Podatki

  • data utworzenia: 05-04-2012
  • data modyfikacji: 01-06-2015