Nowelizacja choć krótka, to nakłada na deweloperów szereg nowych obowiązków, które bezpośrednio wpłyną na prowadzone przedsięwzięcia deweloperskie. Ekspert wyjaśnia jakie zmiany czekają deweloperów.
Pierwszym z nich jest obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której deweloper, od początku rozpoczęcia sprzedaży, będzie musiał podawać aktualne ceny oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Niestety przepisy nie precyzują, czy może to być jedna strona dla całej grupy deweloperskiej, czy każda spółka celowa – będąca deweloperem w rozumieniu przepisów ustawy deweloperskiej – ma obowiązek prowadzić własną stronę.
Ceny nieruchomości będą jawne
Prezentowana cena będzie musiała składać się z informacji obejmującej:
1) cenę jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości (np. w przypadku sprzedaży udziału w działce drogowej),
2) cenę jednego metra kwadratowego powierzchni pomieszczeń przynależnych lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego, lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie (dotyczy to np. piwnicy, komórki, garażu),
3) innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność.
Dodatkowo, w przypadku zmiany cen lub świadczeń pieniężnych, deweloper, z dniem takiej zmiany, będzie musiał niezwłocznie uaktualnić informacje zawarte na swojej stronie internetowej z podaniem daty tej zmiany oraz z zachowaniem dotychczas podanych informacji. W praktyce klienci będą musieli odnaleźć się w gąszczu informacji o kolejnych zmianach. Tak naprawdę szkoda, że ustawodawca nie przyjął modelu analogicznego stosowanego przy cenach promocyjnych.
Prospekt informacyjny na stronie internetowej
Kolejny obowiązek dotyczy umieszczanie na takiej stronie internetowej części ogólnej prospektu informacyjnego dotyczącego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego danego dewelopera. W tym zakresie mamy poważne wątpliwości co do legalności publikowania numeru księgi wieczystej, który jest elementem części ogólnej prospektu informacyjnego w kontekście ochrony danych osobowych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 stycznia 2025 r. stwierdził bowiem, że numery ksiąg wieczystych są danymi osobowymi (III OSK 6508/21).
Kolejnym obowiązkiem deweloperów będzie obowiązek wskazywania adresu strony internetowej w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców.
Więcej podmiotów będzie musiało podawać informacje dotyczącą cen
Co więcej, nawet deweloperzy, którzy zawierać będą tylko umowy sprzedaży, lub przedsiębiorcy inni niż deweloper, o którym mowa w art. 3 ust. ustawy deweloperskiej, będą zobowiązani do prowadzenia strony internetowej i podawania powyższych informacji do wiadomości publicznej.
Naruszenie powyższych obowiązków będzie stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów.
Ważne zmiany dla nabywców nieruchomości
Warto również podkreślić, iż w przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną na stronie internetowej prowadzonej przez dewelopera a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. W tym miejscu także mamy poważne wątpliwości, gdyż z przepisów nie wynika, że chodzi o rozbieżności z aktualną ceną prezentowaną na stronie, a nie z cenami historycznymi.
Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?
Nowelizacja ma wejść w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia. Przy czym, deweloperzy, którzy już realizują swoje inwestycje mają dwa miesiące na dostosowanie się do wymogów ustawowych. Oznacza to, że mają łącznie około trzech miesięcy na wprowadzenie zmian (w zależności od terminu publikacji w Dzienniku Ustaw).
Podsumowując, najbliższe trzy miesiące będą okresem wytężonej współpracy pomiędzy deweloperami, ich działami sprzedaży, prawnikami oraz informatykami celem dostosowania zarówno stron i systemów informatycznych do wprowadzonych nowelizacją przepisów, jak i zmian związanych z przyjęciem procedur wewnętrznych pozwalających na prawidłowe wypełnianie nowych obowiązków. Autorka: Joanna Barzykowska, adwokat, wspólnik w kancelarii Graś i Wspólnicy