Cesja i zamiana mieszkania w TBS trafi do rocznej deklaracji PIT

Piotr Szulczewski 11.03.2016 09:00 (aktualizacja: )

Przekazanie praw do mieszkania w Towarzystwie Budownictwa Społecznego nie stanowi przychodów rozliczanych tak samo jak sprzedaż własnej nieruchomości. W efekcie nie należy w takim wypadku wypełniać PIT-39, lecz standardową deklarację PIT-36 a przychody uznać za pochodzące z praw majątkowych.

Terminowe złożenie deklaracji PIT nie wymaga dołączania sprawozdania finansowego

Źródło: YAY foto

Mieszkania użytkowane w ramach umów zawieranych z Towarzystwem Budownictwa Społecznego nie stanowią własności osób z nich korzystających. Wszelkie umowy, w tym umowy o przekazaniu czy odpłatnej cesji praw, nie stanowią podstawy do uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości, lecz przychody z tzw. innych źródeł przychodów. W efekcie nie ma podstawy, by obliczać m.in. termin 5 lat, liczone od końca roku, w którym podpisano umowę z TBS, po którym to okresie przychód z tytułu cesji praw nie podlegałby podatkowi. Kwoty takie zawsze należy wykazać w rocznej deklaracji podatkowej.

Stosownie do postanowień zawartych w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.), przedmiotem działania Towarzystwa Budownictwa Społecznego, jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Mieszkania te są własnością Towarzystwa a najemcy jedynie płacą czynsz, jednocześnie spłacając kredyt zaciągnięty przez Towarzystwo na ich budowę. Nawet po spłaceniu kredytu zaciągniętego przez Towarzystwo na budowę mieszkania nie można go sprzedać, podarować ani wykupić na własność. Zgodnie z art. 29a tej ustawy, osoba fizyczna może zawrzeć z Towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy.

Prawo do lokalu mieszkalnego w TBS to nie własność

Towarzystwo Budownictwa Społecznego nie może dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz osoby fizycznej, a nabywając udziały w kosztach budowy realizowanej przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego podatnik nie nabywa prawa własności do lokalu mieszkalnego, lecz jedynie prawo do korzystania na zasadach najmu z mieszkania wybudowanego w ramach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Osoba decydując się na zawarcie umowy w prawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego budowanego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego jest jedynie najemcą przedmiotowego lokalu, natomiast nigdy nie jest jego właścicielem. Oznacza to, iż partycypacja stanowi jedynie udział w kosztach budowy, a nie stanowi natomiast udziału we własności lokalu.

Cena odstąpienia praw do partycypacji w kosztach budowy lokalu jest przychodem

Podatnicy często odstępują prawo do mieszkań w TBS-ach. W efekcie umowy cesjonariusz uzyskuje prawo do zamieszkiwania w lokalu oraz do udziału wpłacanego wcześniej przez cedenta tytułem kosztów budowy.

W ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Katalog praw majątkowych zawarty w ww. przepisie jest katalogiem zamkniętym, co oznacza, że jedynie w enumeratywnie wymienionych przypadkach, gdy następuje odpłatne zbycie ściśle wykazanych w nim praw majątkowych, osiągnięty przychód należy zakwalifikować do tego źródła przychodów.

Zbycie prawa do lokalu mieszkalnego będącego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego nie może być zakwalifikowane do powyższego źródła przychodu i w efekcie nie może być utożsamiane ze skutkami podatkowymi wynikającymi z takiej sprzedaży.

Przychody z cesji praw do lokalu wykazać należy natomiast w PIT-36 wśród kwot uzyskiwanych z tytułu praw majątkowych.

Za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw. Zawarte w ustawie o PIT wyliczenie praw majątkowych ma charakter otwarty, co pozwala na zaliczenie do tej kategorii wszystkich innych przychodów z praw majątkowych.

Przychód z praw majątkowych wykaż i obniż o koszty jego uzyskania

Dochód uzyskany z praw majątkowych podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej. Podatnik jest zobowiązany złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowy, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym oraz zapłacić samodzielnie podatek z tego tytułu. Właściwym będzie rozliczenie na deklaracji PIT-36.

Wykazując przychód z tytułu cesji, dopuszczalne jest jego ograniczenie o koszty podatkowe. katalog kosztów uzyskania przychodów z tytułu praw majątkowych jest otwarty. Zaliczyć do nich należy m.in. opłatę za cesję, opłaty za aneksy do umowy związane z cesją, wszelkie dopłaty do kaucji wymaganej przez TBS, kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego. W kosztach rozliczać można również wydatki związane z remontem lub przystosowaniem lokalu do celów mieszkalnych.

Piotr Szulczewski, PIT.pl