Sprzedałeś nieruchomość – nie zapomnij w PIT-39 o przeznaczeniu przychodu na cele mieszkaniowe

Piotr Szulczewski 28.04.2017 09:00 (aktualizacja: )

Do 2 maja 2017 r. osoby, które sprzedały w 2016 r. nieruchomość mają obowiązek zadeklarować dochód osiągnięty z tytułu takiej transakcji. Zamiast płacić podatek mogą oni przeznaczyć osiągnięty dochód na realizację własnych celów mieszkaniowych, a w PIT-39 wskazać kwotę, od jakiej podatku nie płacą. Na realizację celu mieszkaniowego czas jest przez dwa lata, licząc od końca 2016 r.

Sprzedaż nieruchomości w PIT-39
Źródło: YAY foto

Sprzedaż nieruchomości lub praw do nich (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkaniowego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jak i prawa użytkowania wieczystego gruntu) pozostaje opodatkowana według stawki 19%.

W deklaracji PIT-39, składanej za rok sprzedaży podatnik może jednak wskazać, że uzyskane dochody ma zamiar przeznaczyć na realizację własnych celów mieszkaniowych w okresie 2 lat następujących po roku, w którym osiągnął przychód.

W takim przypadku podatnik:

  • Powinien zadeklarować w PIT-39 kwotę, którą faktycznie chce (będzie mógł) przeznaczyć na cele mieszkaniowe,
  • Powinien obliczyć, jaka jest maksymalna kwota, która może być w jego przypadku zwolniona z opodatkowania (czyli kwota, do limitu której może on wskazać w PIT-39 na realizację własnych celów mieszkaniowych).

Limit zwolnienia z podatku

Zwolnione z opodatkowania dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych z nimi związanych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Przykład

Podatnik uzyskał 100.000 zł przychodu ze sprzedaży nieruchomości, koszt nabycia wyniósł 90.000 zł. Dochód to 10.000 zł. Deklaruje, że w ciągu dwóch lat wyda na cele mieszkaniowe 80.000 zł.

Zwolnieniu podlega kwota 10.000 x 80.000 / 100.000 = 8.000 zł.

W PIT-39 jako kwotę zwolnienia należy wpisać 8.000 zł (poz. 25). Wykazać jako podstawę opodatkowania (poz. 26) należy 10.000 – 8.000 = 2.000. Podatek wyniesie 19% x 2.000 = 380 zł.

Przykład

Podatnik otrzymał w spadku po rodzicach nieruchomość. Koszty jej nabycia były zerowe (podatek od nieruchomości nie wystąpił). Podatnik nie czynił również nakładów na nieruchomość. Sprzedał ją za 200.000 zł. Jego podatek wyniósłby 3.800 zł i płacony byłby od całej kwoty przychodu (dochód = przychód). Podatnik przeznacza 230.000 zł na realizację własnych celów mieszkaniowych. W efekcie zwolnieniu podlega cała kwota 200.000 zł, a podatnik nie zapłoci podatku.

Dokumentuj wydatki

Tylko wydatki udowodnione imiennymi dokumentami będą uprawniały do korzystania ze zwolnienia. Wydatki mogą być rozłożone w czasie – nie trzeba więc przeprowadzać jednego remontu lub jednej rozbudowy własnego mieszkania, może to być kilka inwestycji, które łącznie pozwolą na zwolnienie przychodu z opodatkowania.

Nie spełnisz lub spełnisz ponad limit – koryguj PIT-39

Podatnik, który po okresie dwóch lat nie poniesie wydatków mieszkaniowych, traci prawo do zwolnienia podatkowego. W efekcie musi on dokonać korekty złożonego PIT-39 w zakresie w jakim nie udokumentował on wydatków. Korekty dokonać należy najlepiej do końca okresu, w którym nastąpić miały wydatki mieszkaniowe.

Niższe koszty to jednocześnie obowiązek dopłacenia podatku od sprzedaży. Za okres, w którym podatnik niesłusznie korzysta ze zwolnienia należą się odsetki podatkowe za zwłokę.

Jednocześnie, jeżeli podatnik wyda na mieszkanie więcej, niż pierwotnie zadeklarował, powinien on dokonać korekty zwolnienia „In plus” – występując o zwrot nadpłaconego podatku.

Wydatki na cele mieszkaniowe Wydatki, na które w ciągu dwóch lat można przeznaczyć kwotę przychodu ze sprzedaży nieruchomości, to:

  1. wydatki na kupno (nabycie):

a. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c. gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie wskazanych dwóch lat, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

  1. wydatki na budowlane, na:

a. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

b. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej; wydatki poniesione na:

  1. wydatki kredytowe, na:

a. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele mieszkaniowe,

b. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

  1. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub d. gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a

Piotr Szulczewski, PIT.pl