Rodzice nie muszą najpierw przelewać pieniędzy na konto dziecka, aby pomóc mu w zakupie mieszkania. Jeżeli środki trafią bezpośrednio do dewelopera albo sprzedawcy nieruchomości, darowizna również może korzystać ze zwolnienia z podatku. Takie podejście od lat pojawia się w orzecznictwie sądów administracyjnych, a teraz Ministerstwo Finansów zapowiedziało wydanie interpretacji ogólnej, która ma uporządkować sporną praktykę fiskusa.
Sprawa ma duże znaczenie dla rodzin finansujących dzieciom zakup mieszkania. W praktyce często wygląda to tak: rodzice chcą przekazać dziecku np. 200 tys. zł, ale zamiast przesyłać pieniądze najpierw na jego konto, wpłacają je od razu na rachunek wskazany w umowie z deweloperem albo sprzedawcą mieszkania.
Przez lata właśnie taki sposób płatności powodował spory z fiskusem.
Darowizna od rodziców bez podatku. Jak działa zwolnienie?
Najbliższa rodzina może korzystać z pełnego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Zwolnienie obejmuje m.in. darowizny pomiędzy:
- małżonkami,
- rodzicami i dziećmi,
- dziadkami i wnukami,
- rodzeństwem,
- pasierbem i rodzicem przybranym,
- ojczymem lub macochą.
Przy większych darowiznach pieniężnych trzeba jednak pamiętać o formalnościach. Co do zasady darowiznę należy zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie sześciu miesięcy, a przekazanie pieniędzy odpowiednio udokumentować.
I właśnie sposób udokumentowania darowizny od lat jest źródłem problemów.
Rodzice zapłacili za mieszkanie bezpośrednio sprzedawcy
Najwięcej sporów dotyczy sytuacji, w której rodzice nie przelewają pieniędzy na konto dziecka, ale od razu regulują jego zobowiązanie.
Przykład jest prosty.
Dziecko kupuje mieszkanie za 500 tys. zł. Rodzice chcą przekazać mu 200 tys. zł darowizny. Zamiast wykonać przelew na rachunek dziecka, wysyłają 200 tys. zł bezpośrednio na rachunek dewelopera wskazany w umowie.
Ekonomicznie efekt jest dokładnie taki sam. To dziecko otrzymuje korzyść majątkową, ponieważ część ceny jego mieszkania zostaje zapłacona przez rodziców.
Organy podatkowe nie zawsze jednak akceptowały taki sposób przekazania pieniędzy.
Fiskus: pieniądze powinny trafić na konto obdarowanego
W wydawanych interpretacjach Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej prezentował restrykcyjne stanowisko.
Zdaniem fiskusa art. 4a ustawy należy czytać dosłownie. Jeżeli przepisy wymagają udokumentowania przekazania pieniędzy na rachunek nabywcy, to co do zasady środki powinny trafić właśnie na rachunek osoby obdarowanej.
Jeszcze w interpretacji z 31 lipca 2026 r. Dyrektor KIS uznał, że przekazanie przez matkę pieniędzy bezpośrednio na rachunek sprzedającego mieszkanie nie daje prawa do zwolnienia, jeżeli nie był to rachunek lub subkonto wyodrębnione dla obdarowanego.
Problem w tym, że sądy administracyjne od dawna patrzą na tę kwestię inaczej.
Sądy: liczy się rzeczywista darowizna, a nie dodatkowy przelew między kontami
Sądy administracyjne wielokrotnie wskazywały, że celem obowiązku dokumentacyjnego jest przede wszystkim możliwość sprawdzenia, czy darowizna rzeczywiście została dokonana i od kogo pochodziły pieniądze.
Nie zawsze musi więc dochodzić do technicznego przelewu:
rodzic → dziecko → deweloper.
W określonych sytuacjach wystarczający może być przelew:
rodzic → deweloper lub sprzedawca mieszkania,
jeżeli z dokumentów jasno wynika, że pieniądze zostały przekazane w wykonaniu darowizny dla konkretnej osoby.
Takie stanowisko zajął także WSA w Gdańsku w wyroku z 17 czerwca 2026 r., sygn. I SA/Gd 299/26. Sprawa dotyczyła pieniędzy przekazanych przez matkę bezpośrednio na rachunek sprzedawcy mieszkania. Sąd uznał, że nie można uzależniać zwolnienia wyłącznie od tego, czy środki wcześniej fizycznie wpłynęły na konto obdarowanego. Istotne jest również to, czy przepływ pieniędzy jest rzeczywisty, możliwy do zweryfikowania i następuje na rzecz obdarowanego.
Minister Finansów już kiedyś dopuścił przelew bezpośrednio do dewelopera
Co ciekawe, korzystne podejście do takich darowizn nie jest nowe.
Już w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z 15 lutego 2012 r., sygn. PL/LM/834/10/BNJ/12/41, wskazano, że warunek zwolnienia może zostać spełniony również wtedy, gdy pieniądze będące przedmiotem darowizny zostaną przekazane bezpośrednio na rachunek dewelopera w wykonaniu umowy zawartej przez obdarowanego.
Mimo tego w praktyce nadal pojawiały się interpretacje odmawiające zwolnienia, szczególnie gdy pieniądze trafiały nie na rachunek dewelopera powiązany z konkretnym nabywcą, ale np. bezpośrednio na zwykły rachunek osoby sprzedającej mieszkanie.
Stąd kolejne spory przed sądami.
Ministerstwo Finansów zapowiada nową interpretację ogólną
Teraz resort finansów chce uporządkować sytuację.
Problem został opisany w interpelacji poselskiej nr 19058 z 4 sierpnia 2026 r. Posłanka Barbara Dolniak zwróciła uwagę na rozbieżność pomiędzy stanowiskiem organów podatkowych a korzystnym dla podatników orzecznictwem sądów administracyjnych.
W odpowiedzi Ministerstwo Finansów potwierdziło, że problem jest mu znany i był zgłaszany również przez administrację skarbową oraz Rzecznika Praw Obywatelskich.
Resort poinformował, że po analizie orzecznictwa podjął decyzję o przygotowaniu interpretacji ogólnej dotyczącej stosowania zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Prace mają zmierzać do wskazania przypadków, w których przepływ pieniędzy jest na tyle transparentny, że można złagodzić wymóg bezpośredniego przelewu na rachunek obdarowanego. Jednocześnie MF chce zachować zabezpieczenia przed fikcyjnymi darowiznami i próbami legalizowania środków z nieujawnionych źródeł.
Czy interpretacja ogólna już obowiązuje?
Dziś możemy mówić tylko o zapowiedzi wydania nowej interpretacji ogólnej, a nie o opublikowanym dokumencie.
To ważne, ponieważ podatnicy nie powinni jeszcze zakładać, że każdy przelew wykonany przez rodziców bezpośrednio na konto sprzedawcy mieszkania automatycznie daje prawo do zwolnienia.
Praktyka organów nadal nie jest jednolita. Pokazuje to chociażby wspomniana interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 31 lipca 2026 r., w której fiskus odmówił zwolnienia przy płatności bezpośrednio na rachunek sprzedawcy.
Rodzice płacą deweloperowi. Jak zabezpieczyć darowiznę?
Jeżeli rodzice chcą sfinansować dziecku zakup mieszkania, warto zadbać o dokumenty jeszcze przed wykonaniem przelewu.
Przede wszystkim dobrze jest zawrzeć pisemną umowę darowizny. Powinno z niej wynikać, jaka kwota jest przekazywana oraz że na polecenie obdarowanego pieniądze zostaną przesłane bezpośrednio na rachunek dewelopera albo sprzedawcy na poczet ceny konkretnego mieszkania.
W tytule przelewu warto wskazać zarówno osobę obdarowaną, jak i cel płatności, np.:
„darowizna dla Jana Kowalskiego – zapłata części ceny lokalu nr 10 zgodnie z umową z dnia…”.
Należy również zachować:
- umowę darowizny,
- potwierdzenie przelewu,
- umowę deweloperską lub umowę sprzedaży,
- dokument wskazujący rachunek, na który należało zapłacić cenę,
- dowód zgłoszenia darowizny na formularzu SD-Z2.
Im wyraźniej z dokumentów wynika cały ciąg transakcji, tym łatwiej wykazać, że nie chodziło o przekazanie pieniędzy osobie trzeciej, ale o wykonanie darowizny na rzecz dziecka.
Czy najbezpieczniej przelać pieniądze najpierw dziecku?
Do czasu wydania zapowiedzianej interpretacji ogólnej jest to nadal rozwiązanie najmniej konfliktowe.
Schemat:
rodzic → rachunek dziecka → rachunek dewelopera
najpełniej odpowiada literalnemu brzmieniu art. 4a ustawy i ogranicza ryzyko sporu z urzędem skarbowym.
Nie oznacza to jednak, że przelew bezpośrednio do dewelopera albo sprzedawcy automatycznie oznacza konieczność zapłaty podatku. Orzecznictwo sądów administracyjnych daje podatnikom mocne argumenty, a zapowiedź Ministerstwa Finansów pokazuje, że również resort dostrzega problem nadmiernie formalistycznego podejścia.
Darowizna na mieszkanie – najważniejsze zasady
Darowizna pieniędzy od rodziców, dziadków, dzieci, małżonka czy rodzeństwa może korzystać z pełnego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn po spełnieniu warunków z art. 4a ustawy.
Przy darowiźnie pieniężnej kluczowe znaczenie mają terminowe zgłoszenie oraz możliwość udokumentowania przepływu środków.
Jeżeli rodzic płaci bezpośrednio deweloperowi albo sprzedawcy mieszkania, organy podatkowe nadal mogą kwestionować zwolnienie. Jednocześnie sądy administracyjne wielokrotnie uznawały, że taki sposób wykonania darowizny nie powinien sam w sobie pozbawiać podatnika prawa do zwolnienia.
Ministerstwo Finansów potwierdziło w sierpniu 2026 r., że przygotowuje interpretację ogólną, która ma uporządkować te rozbieżności.
Dla rodzin kupujących mieszkania może to oznaczać koniec sporów o to, czy pieniądze muszą na chwilę „przejść” przez konto dziecka. Na ostateczne stanowisko resortu trzeba jednak jeszcze poczekać.