Interpretacje podatkowe 2014

Pobierz wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej:

ORD-IN i ORD-IN/A

Pobierz wniosek o wydanie interpretacji ogólnej:

ORD-OG i ORD-OG/A

Pomoc eksperta

Podatki w praktyce - interpretacje

Zwolnienie sprzedaży nieruchomości z opodatkowania

Urzędy skarbowe wyjaśniały do tej pory wielokrotnie zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości, w tym również zwolnienia tej sprzedaży z opodatkowania. Okazuje się bowiem, że podatnicy mają z tym praktyce wiele problemów.

Podstawowa zasada opodatkowania sprzedaży nieruchomości stanowi, że przychód ze sprzedaży jest opodatkowany podatkiem zryczałtowanym w wysokości 10% przychodu. W praktyce problem stanowi określenie wysokości tego przychodu. Powinien on zostać ustalony w wysokości ceny określonej w umowie sprzedaży. Cena ta nie powinna jednak odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości, to wartość rynkowa powinna stanowić bowiem opodatkowany przychód (Izba Skarbowa w Katowicach, 4 maja 2005r., PBB3-4117/3-0019/2006). Za przychód uważa się natomiast kwotę wyrażoną w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia, np. opłata biura obrotu nieruchomościami, opłata notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizje pośrednika (Urząd Skarbowy w Kościerzynie, 16 marca 2005r., DF/415-11/05). Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Opodatkowany przychód powstaje jednak tylko wówczas, gdy odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabycie lub wybudowanie nieruchomości. W praktyce okazuje się, że podatnikom wiele problemów przysparza określenie momentu od którego należy liczyć ten 5 letni termin. Nabycie nieruchomości następuje bowiem w różnych okolicznościach i różnie liczy się wspomniany termin.

Nie można ustalać 5-letniego terminu od dnia przydział lokalu mieszkalnego. Należy go liczyć od dnia nabycia, tj. np. od dnia przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności przedmiotowego lokalu (Izba Skarbowa w Warszawie, 22 września 2005r., 1401/FA/4117-14/20/05/AG). Natomiast w przypadku nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego Pierwszy Urząd Skarbowy w Gdańsku (24 czerwca 2005r., WP/415-0083a/05), stwierdził, że „za czas nabycia (w rozumieniu przepisów podatkowych) należy uznać dzień otrzymania od właściwej spółdzielni mieszkaniowej przydziału własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym”.

Dniem, od którego należy liczyć wspomniany termin może też być dzień podziału majątku dorobkowego małżeńskiego a nie dzień nabycia czy wybudowania nieruchomości przez małżonków (Urząd Skarbowy w Malborku, 26 września 2005r., DFI-JK/415-27/05).

Zdaniem urzędów skarbowych, nabyciem nieruchomości nie jest włączenie do majątku wspólnego małżonków, w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową, nieruchomości stanowiącej majątek odrębny jednego małżonka. Dlatego w takich okolicznościach 5-letni termin należy ustalać w oparciu o dzień nabycia lub wybudowania nieruchomości przez jednego z małżonków (Urząd Skarbowy w Tychach, 4 kwietnia 2005r., USPD/415/T-68/2/512/2005).

5-letni termin należy także liczyć od dnia dokonania zamiany nieruchomości, jeżeli w taki właśnie sposób nieruchomość została nabyta (Pierwszy Urząd Skarbowy w Poznaniu, 11 stycznia 2006r., PF-2/415/257/05; Urząd Skarbowy w Wołominie, 23 listopada 2005r., US.42.DP-II/4110-761/05).

Podatnicy nabywają często także działkę budowlaną a sama budowa budynku zostaje zakończona w okresie późniejszym. W takich okolicznościach, zdaniem urzędów skarbowych, budynek trwale z gruntem związany jest integralną częścią nieruchomości i nie może być przedmiotem odrębnej własności, a zatem 5-letni termin należy liczyć od dnia nabycia gruntu a nie zakończenia budowy domu (Pierwszy Urząd Skarbowy w Poznaniu , 18 maja 2006r., PD-2/415/133/06; Urząd Skarbowy w Wołominie , 30grudnia 2005r., US/42/DP-II/3/4110-2/05; Trzeci Urząd Skarbowy w Lublinie, 2 czerwca 2005r., D-3/415/14/05). Pogląd taki podzielił również Ministerstwa Finansów w piśmie z 30 sierpnia 2004r. (PB2/PS/033-0283-1090/04). Ministerstwo wskazało jednak na różnicę pomiędzy wybudowaniem budynku na własnym gruncie, a na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. W przypadku tych drugich gruntów termin 5-letni ustala się bowiem w oparciu o datę wybudowania budynku.

Często też podatnicy nabywają jedną nieruchomość częściowo w drodze spadku lub darowizny a częściowo w inny sposób. Wówczas sprzedaż takiej nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem PIT ale tylko w tej części, która została nabyta w drodze spadku lub darowizny – niezależnie od tego kiedy spadek lub darowizna miała miejsce. Dla pozostałej części nieruchomości, nabytej w inny sposób termin 5-letni należy ustalić oddzielnie, np.:

  • od dnia zamiany udziałów spadkowych (Izba Skarbowa w Gdańsku, 12 lipca 2005r., BI/4117-0024/05);
  • od dnia zniesienia współwłasności (Drugi Urząd Skarbowy w Gdańsku, 16 stycznia 2006r., PF/415-16/I/2006).

Podatnicy zawierają także często umowy z deweloperami na wybudowanie mieszkania a samo ustanowienie odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego następuje w późniejszym terminie. W takich okolicznościach urzędy skarbowe uznają, że zawarcie umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego oraz uregulowanie w całości należności za lokal nie jest nabyciem, bowiem czynności te nie wywarły skutku w postaci sprzedaży i przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości na podatnika, dlatego też datą nabycia mieszkania jest umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży.

Jeżeli więc budynek będzie sprzedany prze upływem wskazanego terminu 5-letniego, to po stronie sprzedawcy powstaje przychód podatkowy. W takiej sytuacji w dalszym ciągu możliwe jest jednak zwolnienie tego przychodu z opodatkowania, jeżeli uzyskany przychód zostanie w ciągu 2 lat przeznaczony na szeroko rozumiane cele mieszkaniowe, takie jak:

a) nabycie domu, mieszkania, gruntu lub udziału w nich,

b) nabycie prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego a także udziału w nich,

c) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację domu lub mieszkania,

d) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku, lokalu, pomieszczania niemieszkalnego.

Należy jednak pamiętać, że możliwość zastosowania powyższego zwolnienia dotyczy tylko nabycia, remontu, budowy itd. nieruchomości, które są położone na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Podatnicy powinni ponadto zwrócić uwagę, że wspomniany termin 5-letni był liczony od końca roku, w którym nabyto lub wybudowano nieruchomość, natomiast termin 2-letni jest liczony od dnia sprzedaży.

W świetle powyższego należy zauważyć, że zastosowanie zwolnienia będzie możliwe w przypadku przeznaczenie uzyskanych środków wyłącznie na cele mieszkalne. Zwolnienie nie ma więc zastosowania w przypadku przeznaczenia uzyskanego przychodu na zakup, remont itd. innych nieruchomości, np. domków letniskowych, które spełniają cele rekreacyjne a nie mieszkalne (Urząd Skarbowy w Tychach, 9 marca 2006r., USPD/415/T-20/3/512/2006).

Przeznaczenie uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości na remont lub modernizację lokalu mieszkalnego w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży daje możliwość zwolnienie tego przychodu z opodatkowania. Jednocześnie korzystanie z tego zwolnienia nie przekreśla korzystania przez podatnika z odliczeń w ramach ulgi remontowej (Urząd Skarbowy w Białej Podlaskiej, 5 kwietnia 2005r., PDFII.415/5/05).

Zwolnienie przysługuje ponadto, w przypadku przeznaczenia uzyskanego przychodu w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu i odsetek zaciągniętego na nabycie budynku mieszkalnego, mieszkania, gruntu lub udziału w nich. Dotyczy to także kredytów zaciągniętych przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży. Aby jednak móc skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania kredyt lub pożyczka musi być zaciągnięta w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Przychód ze sprzedaży nieruchomości jest więc zwolniony z opodatkowania, ale tylko w tej części, która jest przeznaczona na spłatę kredytu lub odsetek w ciągu dwóch lat (Urząd Skarbowy Warszawa-Targówek , 8 listopada 2004r., US37/DFP/415/22/2004; Urząd Skarbowy w Ostrowcu Świętokrzyskim, 21 września 2004., PDI-415/51/04). Należy ponadto zauważyć, że podatnik nie może zastosować zwolnienia, jeżeli odsetki od kredytu odlicza w ramach ulgi odsetkowej.

Podatnicy powinni także pamiętać, że skorzystanie ze zwolnienia niw jest możliwe, jeżeli podatnik najpierw nabędzie nieruchomość a dopiero później uzyska przychód ze sprzedaży innej nieruchomości (Pierwszy Urząd Skarbowy w Poznaniu, 25 października 2005r., PF-2-415/204A/05). Ministerstwo Finansów wskazało jednak, że zwolnienie będzie jednak przysługiwać, jeżeli podatnik otrzyma pieniądze przed sprzedażą i wydaja je na zakup nowego budynku, mieszkania itd. przed samym podpisaniem umowy sprzedaż. Transakcja taka może być udokumentowana zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego (pismo z dnia 10 stycznia 2002r., PB2/MK-033-02-4/02).

Sprzedaż nieruchomości jest także zwolniona z opodatkowania, jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, oraz jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali.

Podatnicy powinni także pamiętać o złożeniu w urzędzie skarbowym oświadczenia o przeznaczeniu uzyskanego ze sprzedaży przychodu na któryś ze wskazanych celów. Złożenie oświadczenia nie jest warunkiem skorzystania ze zwolnienia, ale dzięki złożeniu takiego oświadczenia w ciągu tych dwóch lat urząd skarbowy nie może wszcząć postępowania podatkowego i określić zobowiązania podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości. Przy braku oświadczenia urząd może określić opodatkowany przychód. Podatek trzeba wówczas zapłacić a po spełnieniu warunków uprawniających do zwolnienia, można ubiegać się o nadpłatę. Aby uniknąć problemów z uzyskaniem zwrotu lepiej jest więc złożyć oświadczenie w terminie zapłaty podatku, tj. do 14 dnia od dokonania sprzedaży nieruchomości. Jeżeli oświadczenie takie zostanie złożone a podatnik nie przeznaczy przychodu na powyższe cele, to należy zapłacić podatek wraz z odsetkami. Odsetki ustala się wówczas w wysokości połowy odsetek od zaległości podatkowych - od terminu płatności do dnia, w którym upłyną 2 lata od sprzedaży – od następnego dnia odsetki ustala się w pełnej wysokości.


Interpretacje PIT.pl obejmują tezy wybranych interpretacji urzędów, izb skarbowych, wyroków sądu oraz pisma Ministerstwa Finansów. Publikacje te nie stanowią porady podatkowej czy prawnej i są wyłącznie odzwierciedleniem stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia opisanych przez niego zdarzeń. Pełna treść wybranych interpretacji dostępna jest na stronach internetowych Ministerstwa Finansów.
 

Prowadź firmę w wygodny sposób
Postaw na program, który dostosowujesz do siebie
Dobierz swój własny zestaw modułów

Korzystaj aż 60 DNI ZA DARMO >>


Komentarze

Brak komentarzy
Dodaj swój komentarz
Drukuj